三天內兩劑猛藥，能助樓市渡過“寒冬”嗎？

作者 :房房得意 2022-11-16 16:55:00 圍觀 : 次評論

東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《三天內兩劑猛藥，能助樓市渡過“寒冬”嗎？》是一篇關于寒冬,樓市,猛藥的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

天氣越冷，消息越溫暖。

不僅僅是大國博弈下的G2握手，也不僅僅是20條防控措施的松動，單就基本面上，11月11日與14日，兩項重磅措施的推出，令樓市熊腰一振。

敏感的股市先知先覺，地產股及相關產業股“腎上腺”陡升。

接下來，就該輪到樓市本尊了。它的表現，或將為2022年中國經濟定一個底調。

概幫主給出的猜想是：

即使有所下行，還是充滿希望！

一

首先澄清一個事實！

經濟與房地產之間，原本就是孿生的關系，只不過一段時間，有人硬生生把二者演繹成你死我活的矛盾。

最后，當樓市不行了，經濟也不咋滴時，人們才猛然發現，再不救市，經濟真成“獨角瘦”了。

不是市值10億美金的那種“獨角獸”，而是沒有朋友玩，只有自己唱獨角戲的那種“瘦”。

所以想通了，再不救市，不是喝西北風的問題，而是還有沒有風的問題。

盡管人們一直避諱面對“樓市寒冬”這一話題，但事實擺在那里，中指院的數據再怎么騰挪，都無法改變人們冰凍的體感。

看看這兩組關鍵數據，你就知道市場多么不容易了。國家統計局數據顯示：

1、1-10月份，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。從資金情況來看，1-10月份房地產開發企業到位資金125480億元，同比下降24.7%。

2、1-10月，全國商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%；商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。

數據不會說謊，今年以來所有的數據都在跳水，都在創造著房地產的歷史最低值。

過去那些關于房地產是“三駕馬車”或“壓艙石”之類的定義，早已成為傳說。房地產當下的主要任務，簡單得讓人掉眼淚：保交樓！

即使再簡單，也要保啊！

所以最近在3天時間內，11月11-14日，兩項重量級的《通知》陸續出臺，被許多媒體認知為“救市”措施來了！

其實在陣長看來，這不是“救”，而是“保”！

性質不同，但意義相同！先保再救，邏輯上沒有問題。

二

先來看第一劑猛藥！

11月11日，人民銀行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，出臺16條措施支持房地產市場平穩健康發展。

通知涉及保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面，共16條具體措施。

哪16條？摘錄重點如下：

1、穩定房地產開發貸款投放；

2、支持個人住房貸款合理需求；

3、穩定建筑企業信貸投放；

4、支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期；

5、保持債券融資基本穩定；

6、保持信托等資管產品融資穩定；

7、支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；

8、鼓勵金融機構提供配套融資支持；

9、做好房地產項目并購金融支持；

10、積極探索市場化支持方式；

11、鼓勵依法自主協商延期還本付息；

12、切實保護延期貸款的個人征信權益；

13、延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排；

14、階段性優化房地產項目并購融資政策；

15、優化租房租賃信貸服務；

16、拓寬租房租賃市場多元化融資渠道。

十六條措施，涉及到房地產ABC端，方方面面，不可謂不猛！其中部分內容，更是首次提出，令人浮想聯翩，腦洞大開。

比如其一，對國有、民營房企一視同仁的重要表述！

看到這個消息，估計一眾民企都會感激涕零，之前幾乎躺平在沙發上的姿勢馬上調整為正襟危坐。

國有與民企一視同仁，這就是市場面前人人平等的道理啊！

這里重申這個常識，陣長認為意義重大。雖然不一定意味著可以平起平坐，但最起碼可以一起吃肉了。

比如其二，在融資方面，房企債務到期后，可以延期一年！

當然之前也有延期的，不過這次是寫明了。這對于貸款快到期的房企，無疑是一針強心劑。

一直勒緊的褲腰帶，一下子松了！

欠債的人都知道，沒有什么能夠比大年三十晚上，聽到上門債主遠去的腳步聲更令人開心的了。

還有其三，為了鼓勵銀行方面，通知指出，即使后期有壞賬之類，只要盡到自己的職責，可免除處罰！

這條特別有意思，簡直有點不打屁股、不秋后算賬的味道。

有了這一條，銀行信貸員一直緊繃的神經馬上松弛下來。這不就是鼓勵向不良資產放水嗎？

打住！更正一下，不是向不良資產放水，而是放水后可能導致消化不良的，不怪你，怪市場。

陣長對此的評價是，這條夠膽。但要真的執行，個體真的可以免責嗎？深以為疑。

要說話算話哈！有人嘀咕道。

這個擔心并不多余，其實之前，相關救市、保交樓等措施并不是沒有，而是執行不到位。

這涉及到一個根本問題，對于錢的使用，沒有誰比誰更大方！

要讓銀行從褲兜里掏出錢來借給你，沒有一點抵押物和硬實力，光憑一紙通知，就卿卿我我了嗎？

突然想起這個生動的民謠畫面：

“你挽著我的衣袖，我會把手揣進褲兜！”

作掏錢狀！會掏嗎？

三

會不會掏錢，再看第二劑猛藥！

11月14日，為支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險，促進房地產市場平穩健康發展，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

《通知》指出，監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。商業銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

什么叫“保函“？保函又稱保證書，是指銀行、保險公司、擔保公司或個人應申請人的請求，向第三方開立的一種書面信用擔保憑證。

《通知》指出，監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金，保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

《通知》的發布和實施，將幫助優質房地產企業緩解流動性壓力，穩定房地產市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

通知內容看起來有點復雜，實質上意思很簡單，換一個通俗一點的話說：監管資金可以挪用！

在陣長看來，這相當于告訴房企，監管資金不再只用于保交樓，還可以挪作它用。前提只是要有保函。

這無疑于雪中送炭，對于流動性緊張的房企，可以有了資金轉圜的余地，或可解燃眉之急。

不過，這里有兩個小點值得注意。

一個點是房企前面加了一個“優質”。

一個點是保函置換額度不超過30%和監管資金不低于70%。

這幾個意思？

一個意思是，并不是所有的房企都會獲得資金的支持，只有那些優質的房企才能獲得。哪些房企算優質，哪些房企算劣質？這個由銀行說了算。已經暴雷的，劣質了，肯定不會救的，就不要奢望了。

另一個意思是，能夠提供的資金有限，保函置換金額不超過30%的意思是說，你只能挪用最高30%的監管賬戶的資金。比如你還差1個億竣工交付，那你可以挪作它用的資金不得超過3千萬。比如說挪用來發工資、還債等。

還有一個意思是，對保函置換后監管賬戶上的資金，至少要保留70%的監管額度，也就是說，你監管賬戶里有一個億的資金，竣工交付還需要8000萬，那你監管賬戶里的可以挪用的資金是2000萬（10000萬-8000萬）+2400萬（8000*30%）=4400萬。

不知道陣長的這個算法對不對？

簡單說，保函置換可以給你借錢用，但必須首先確保能夠保交樓。要挪著它用，最多不能超過30%。

一段時間來，許多房企都被監管資金壓得喘不過氣來。或許有點杯水車薪，但有一點總比一點沒有好。

問題是30%的資金，夠花多久呢？

陣長對此還是有點憂心忡忡。盡管本人并非房企，僅是長期與房企為伍的乙方，但皮之不存毛將焉附！

甲方都不行了，乙丙丁還有得玩嗎？這是陣長最大的焦慮。

如果樓市能夠活過來，大家還可以繼續玩。這是陣長樸素唯物主義的想法。

問題是，傷筋動骨一百天，打斷骨頭連著筋的樓市。這兩劑猛藥，能夠讓樓市度過這個貌似溫暖的寒冬嗎？

天佑樓市！

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標簽寒冬樓市猛藥

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