東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《一線城市的周邊，快速崩塌》是一篇關于快速,城市的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

環京大漲過，腰斬過，北三縣一蹶不振；

環滬平穩過，大漲過，分分合合有漲有跌；

臨深中，惠州一直很差，東莞目前穩定。

這三個城市群是最復雜的城市群。

這里有全國最復雜的北上深一線城市，同時還有環滬、環京、臨深最復雜的都市群，他們互相擁抱，又互相排斥。

數萬億的購買力消耗，

數萬億的大資金投入，

市場最復雜，炒房最厲害，

賺錢的時候賺的最多，

賠錢的時候賠得最多。

三大市場，是一個放肆的市場。

北三縣去了很多次。

這還是一個被遺忘的市場，每次直播都有粉絲會問，每次寫稿很多粉絲都會問，我們就不講市場暴漲暴跌的情況了，單單講一點：

為什么北三縣就是不行？

為什么環京就是不行？

很多朋友都會質疑，如果北三縣真的沒價值，為什么那么多人去買，為什么還能在17年暴漲至3萬+呢，不合邏輯啊！

于是，針對環京市場必須解決3個問題：

1、環京市場為什么能漲？

2、環京市場到底誰在買？

3、環京市場為什么不行？

我們以北三縣為例，說一下其中的原因。

第一、北三縣能漲，不是因為北三縣很牛，最核心的原因是全國大漲、北京大漲，于是環京一定會漲，這是最簡單的洼地效應。

還有一個原因是，18年之前的市場很簡單，普漲是一種常識，是一種基本的邏輯，全國漲了，北京也會漲，北京漲了，北三縣一定會漲。對吧。

但是，18年之后的市場打斷了這個邏輯，全國經濟在下行，房地產市場下行，城市更新在下行，開發商也在下行，民眾的購買力和預期也在下行，已經不能夠完全支撐所有的版塊上漲，現在的邏輯已經徹底變了：

全國不一定都漲，只有北京這樣的才會漲；

北京什么時候漲，也沒有所謂的周期論，需要具體分析；

北京漲了，北三縣不一定會漲，或者根本不會漲。

這就是現在北三縣的第一個結論。

第二、北三縣為什么么不能漲，因為這是一個極其純粹的睡城，全國的睡城非常多，有些只能睡，比如北三縣，有些既可以睡，又可以本地上班，比如昆山花橋。這就是區別。

你思考幾個問題：

1、北三縣有產業嗎？

2、為什么北三縣數十萬人都要擠著去北京上班？

3、為什么北三縣有大量的人通勤往返3-4個小時？

4、疫情一來，北京是北京，北三縣是河北。

北三縣不能漲最核心的原因只有一個：只能睡，沒有產業，留不住本地人。

這是北三縣的第二個結論。

綜上：未來不能漲，還留不住人，版塊沒價值。

逃離是第一位的。

上海和環滬市場是最復雜的。

上海很牛，跟北京、深圳一樣，但是上海的環滬市場跟北京、深圳最大的區別在于，環滬市場不是一文不值，而是跳躍式的有很多的優質版塊，同時又有很多能滿足基本自住的版塊。

瀏河僅僅適合自住，

嘉善僅僅適合自住，

南通自住、投資中，偏自住，

太倉自住投資都可以，

花橋自住投資都可以，

昆山自住投資都可以。

從這里就可以非常明顯的看出來，環滬市場跟環京市場最大的區別在于，環京市場只有北京是不錯的，環京市場頭頂上的云只能是北京，北京好大家好，北京不好吸環京，總之，不管環京好不好，北京必須好。

但環滬市場卻打破了這個魔咒。

上海可以，環滬市場也可以。

尤其是環滬市場有兩點是非常不錯的，一是環滬市場是非常典型的城市市場，是相對獨立的，二是環滬市場也有自己的產業，規模不一定大，溢價不一定高，逼格不一定高，但是一是有，二是很多產業能彌補上海產業，甚至很多是上海的上下游產業鏈。

尤其是第二點，非常重要。

這就使得房地產跟城市跟產業能形成一條完善的體系。

花橋則是最典型的市場。

很多人不了解花橋，我講一點：

1、花橋只是一個鎮。

2、花橋常住人口是32萬。

3、花橋的戶籍人口只有不到9萬。

4、也就是說，花橋的流動人口高達70%以上。

5、花橋房價很貴，中位數1萬5-2萬5。

6、這里有大量的上海上班族。

7、交通很發達，S1，開車，公交都可以。

尤其是當我們開車在花橋調研的時候，會驚訝的發現這不像一個鄉鎮，更像一個微縮版的城市，除了規模小了點，完完全全是大城市的樣子，而且非常精致，自住非常舒服，去上海上班也非常方便。

昆山更不必說了。

5000億的GDP體量就在這放著，全國第一縣城，房價也是高的嚇人，城西的房價高達4-6萬，哪怕是今年熱銷的限價房——中建麓鳴府，限價也高達3萬，3萬的價格，可是要跟西安高新區的限價、武漢光谷的限價、成都天府新區的限價，相差無幾。

這樣的實力，不可小覷。

這也是昆山為什么非常有價值的原因。

深圳很牛。

同樣，臨深的關注度也非常高。

東莞的黃江、鳳崗、長安，以及整個惠州，都是前幾年投資客非常關注的版塊。

那么，臨深市場又是怎么樣的市場？有價值嗎？

深圳房價為什么這么高？最高30萬，動輒10萬、5萬。

廣東房價為什么這么高？最高20萬，動輒10萬、5萬。

東莞房價為什么這么高？最高8萬，動輒5萬、3萬。

佛山房價為什么這么高？最高7萬，動輒4萬、3萬。

為何如此？什么基因？

1、產業非常牛逼。

2、購買力非常強。

3、全國的錢都在流入。

最關鍵的是，這里形成了最好的買房-漲價-再買-再漲這樣的閉環，更可怕的是，這里已經成為一套最完善的炒房機器。

松山湖不是臨深版塊，南城、東城也不是臨深版塊，即使是長安臨深，但是長安這么牛完全不是因為臨深，而是因為長安自身的實力非常強。

比如松山湖。

華為，松山湖，8萬。這3個標簽，足以震撼。松山湖二手房最高8萬，松山湖新房限價5萬，全部需要搶。大朗鎮的房價3萬5-4萬+。寮步鎮的房價3萬+。大嶺山鎮的房價3萬+。

這是華為周邊大量的產業園：

這是華為四鎮的交通：

你完全可以把華為四鎮當做一個完整的城市。以松山湖為核心，大朗鎮是東部核心，寮步是西北核心，大嶺山是西南核心。最關鍵的是，這里有生活配套，有大量的原住民，有產業中心，有商業中心，有交通樞紐。這樣的布局與實力，已經與主城無異。這才是讓我最驚訝的地方。

比如南城為什么這么牛？

我就跟你列舉4個項目，主城的4個項目：

華潤CBD。去年8月，華潤以56億拿下南城CBD地塊，東莞總價榜第二，總投資高達190億，建設一座450米的東莞第一高樓；萬科星河傳說二期。僅有2棟住宅，都是200平以上的大平層，暫時沒有售樓部，但是完全不妨礙這個項目上市就會被搶；東城高田城南印象。主城區捂盤王，緊鄰東莞頂豪鵬瑞天玥，同時又緊鄰南城西平。

比如長安，不是因為臨深，而是自己非常牛。

長安突破800億，作為最強鎮，GDP達880.7億，坐擁僅次于華為的步步高系企業，是長安經濟最有力的支撐。

環京、環滬、臨深。

各具特色，同時教訓非常深刻。

之前有一個段子說的已經非常明白：

北京與周邊的關系，是主仆關系；上海與周邊的關系，是兄弟關系；深圳與周邊的關系，是合伙人的關系。

說的已經非常明白。

這種關系的背后，是關于市場是否尊重，是關于產業是否互補，是關于人員是否流動，遠遠不是一句你價格高我價格低能解決的，沒有那么簡單粗暴。

1、北京與周邊，純粹就是吸血與被吸血，短期內北京贏了，長期看北京也輸了。

2、上海與環滬，深圳與臨深，這是非常健康的市場關系，強弱之間，不在于深圳多牛，東莞惠州多不行，能者上弱者下，松山湖哪怕不是臨深也非常牛，惠州即使臨深也不行。

3、實力決定了雙方關系和地位，房價是最結實的反饋。

4、放棄所有的環京，北京只會抽血不會輸血；環滬和臨深要挑著看，昆山、花橋、長安、松山湖是最好的強者，值得重點關注。

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