東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《臨深時代OVER了嗎？》是一篇關于時代,OVER的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

一個時代的結束，往往伴隨消退且新生。

「臨深」一個為深圳外溢周邊買房人所創的專有名詞。

這群買房人我們統稱為深圳買家，這些深圳買家曾創下一個「臨深時代」。

鼎盛期，臨深地區房子超90%都是被深圳買家買走的，臨深樓市成交和房價也一度走高。

但近期齊幫主發現，「臨深時代」似乎邁入跑道終點，舊的輝煌已經逐漸消失在下行的數據線中。

01

分化中下行的數據

以臨深城市東莞、惠州、中山10月數據為例，可以看出臨深城市整體呈現入冬趨勢，臨深城市各臨深板塊分化比較明顯，總體氛圍低迷。

東莞：

根據樂有家10月數據顯示，東莞一手住宅網簽3028套，環比下跌21.79%。

臨深板塊一手住宅網簽量增減呈現兩極分化。

濱海片區999套，環比增加近176.7%；東部產業園片區398套，環比增加近44.2%。

松山湖片區302套，環比減少近41.5%；東南臨深片區435套，環比減少近30.2%。

東莞全市二手住宅網簽2020套，環比下跌26.1%，連續兩個月下滑。

臨深板塊二手住宅網簽量全面下滑。

濱海片區322套，環比減少近23.9%；松山湖片區374套，環比減少近32.9%；東南臨深片區365套，環比減少近30.1%；東部產業園片區381套，環比減少近20.8%。

截止11月1日，東莞全市二手住宅掛牌價為2.58萬元/㎡，比9月下滑0.7%。

其中除了城區片區掛牌價有所上漲外，其余片區價格全面所下滑，臨深板塊尤其松山湖也不例外。

東莞整體樓市情況很低迷，全市一手房、二手房網簽量都下跌超兩成。

臨深板塊一手住宅分化明顯，個別板塊如海濱片區成交增長明顯；臨深板塊二手房成交量價齊跌，東莞臨深樓市整體走冷中。

惠州：

臨深板塊包括惠城區、仲愷區、惠陽區、大亞灣板塊。

根據樂有家10月數據顯示，惠州全市一手住宅網簽4496套，環比下跌約14%，網簽均價12365元/㎡，環比下跌約3.4%。

惠州臨深板塊一手住宅網簽量呈下跌趨勢，其中大亞灣最為明顯。

惠城區979套，環比下跌10%；大亞灣板塊883套，環比下跌42%；仲愷區849套，環比增加8%；惠陽區434套，環比增加12%。

二手房掛牌價環比也出現微跌。

臨深板塊中惠陽區、大亞灣板塊、仲愷區掛二手住宅牌均價環比下跌，僅惠城環比微漲0.3%。

惠州全市一手住宅量價齊跌，臨深板塊一手住宅成交也呈分化現象，總體呈下滑，但相對東莞來說下滑趨勢更平緩。

中山：

臨深板塊包括南朗鎮、火炬開發區、東區、民眾鎮。

據樂有家10月數據表明，中山一手住宅網簽2309套，環比下降近20%，成交呈持續回落趨勢。

臨深板塊一手住宅網簽量分化極端。

火炬開發區234套，環比增加約55%；東區261套，環比增加約243%；民眾鎮66套，環比下降約33%；南朗鎮180套，環比下降約37%。

截止10月底，中山二手住宅掛牌均價為1.34萬元/㎡，相較9月小幅下滑。

中山臨深板塊二手掛牌價整體呈現微跌趨勢。

南朗鎮1.31萬/㎡，整體穩定；火炬開發區1.66萬/㎡，環比增加約1.2%；東區1.67萬/㎡，環比下跌近0.6%；民眾鎮0.94萬/㎡，環比下跌1.1%。

緊跟東莞、惠州，中山樓市也是呈現下行趨勢。

中山臨深板塊一手住宅分化明顯，雖然部分板塊網簽量漲幅大，但受部分項目熱銷影響明顯；臨深板塊二手掛牌價有漲有跌，整體平緩。

綜上，我們可以看到，臨深城市最近基本「慘」的叫「跌」。

臨深城市各臨深板塊情況分化明顯，受短期外在因素影響明顯，但誰都不知道后面還會不會有熱銷盤加持，假如沒有，那數據是不是會更難看？

不得而知，齊幫主只知道銀十的大旗，臨深城市東莞、惠州、中山沒扛住，臨深板塊也扛得歪歪扭扭。

要知道這些臨深城市其實已有過利好政策和買房各項優惠鋪墊，結果依舊如此不理想。

而這種種不給力，似乎都預示著「臨深時代」已經迎來結束。

02

「臨深時代」OVER背后

表象原因：深圳買家的消失

主角退場舞臺落幕，「臨深時代」的現狀與深圳買家的消失息息相關。

由于深圳買家對于政策的敏感度很高，新政前后，臨深買房的深圳買家占比有一定變化。

如新政前后，東莞成交中深圳買家占比從6%飆升至21%，漲幅高達15%；中山成交中深圳買家占比從10%升至13%；惠州成交中深圳買家占比從48%升至50%。

受政策積極影響，深圳買家部分返場，臨深樓市回溫。

與此同時，據相關研究數據表明，近3年臨深城市所呈現購房畫像也基本趨于一致，深圳買家在減少，本地客起勢。

臨深城市買房人中本地客與外地客基本持平，外地客中深圳買家占比近3成。

2021年，東莞一手住宅成交量為491萬㎡，同比下降34%，創近11年新低；全年二手住宅網簽21102套，同比下跌28.7%，成交量創5年來新低。

惠州一手住宅成交99879套，銷售面積僅約1067萬㎡，同比下跌超3成。

中山一手住宅成交52095套，7年來第二低，二手住宅成交 39350 套，同比減少15%。

底層因素：樓市環境

以10月數據為例，全國樓市延續“筑底”，一二三四線城市整體市場基本回落，沒有信心是「臨深時代」趨于結束的根源。

全國樓市寒冬：

當下的深圳買家，普遍認為現在買房很虧，選擇退場。

「臨深時代」的光輝也逐漸消失在降價、裁員，爛尾、維權、貶值等等鋪面而來的信息中。

但影響深圳買家散場的最直接因素，當然還得是深圳。

深圳樓市理智：

據了解，10月深圳樓市新房二手房數據仍然偏冷，這是樓市下行趨勢的體現。

深圳自己都玩不動了，如何帶動周邊？外溢收斂，深圳買家退場也是必然結果。

作為大哥，深圳樓市下行也影響了臨深板塊，這股冷氣也讓那些受投資風潮影響而外溢的深圳買家吃了不少虧，回歸是他們的不得已。

另外，對于那些因高房價而外溢的剛需深圳買家，深圳的理智也給了他們希望。

深圳采取的一些措施如保障房的加強建設，可售人才房的推出等也增加了他們的信心，回歸對于他們的必經路。

當然，還有一些有錢的深圳買家去臨深買房純粹是因為喜歡，喜歡那里的環境氛圍等等，這些人回歸就是佛系的。

總而言之，深圳買家不再外溢，標志著「臨深時代」的結束，這也是一種必然趨勢。

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