2020年武漢“老賴”女租客：拖欠房租霸占房屋，還大搞裝修惹非議
在租房的時候，房東和租客可能會產生一些糾紛，比如租客擅自裝修，改變了房屋原本的面貌；或者屋內物品損壞，房東未盡到維修的義務。就在去年，武漢發生了這么一起租房糾紛的事件讓人氣憤，“老賴”女租客拖著房租不退房，還大搞裝修，最后甚至把門鎖換了，將房東拒之門外。房東該如何是好？怎么做才能讓可惡的老賴受到懲罰？
2020年，武漢市的馬某在老宅拆遷過程中喜提一套新房。由于家境優渥，他們家人都有房子居住，這套房子一直空置著沒人住，馬某的妻子小倩便想著把新房出租賺點外快。馬某人在廣州，常年不回家，也管不著此事，小倩便自己做主，通過熟人介紹認識了想要租房的葉女士。
葉女士來看過房屋后表示十分滿意，兩人經過口頭協議商定好租金，葉女士當天就拎著行李搬進了房屋。剛開始的時候，她每個月都按時交房租，然而在四個月過后，葉女士卻不再支付房租。小倩多次催討無果，便把此事告知了丈夫。而馬某給她發了信息之后，葉女士聲稱，她非常滿意這棟房屋，想要將房子買下來。
馬某認為這樣處理也沒有什么問題，反正房產用不上也是浪費，賣給熟人也挺好的。兩人約定好買房事項后，葉女士又沒了聲音。她住了半個月，既沒有付房租，也沒有付款買下房屋。讓人氣憤的是，她某天偷偷找到了馬某的母親，馬某的母親患有精神疾病，無法分辨是非，她用花言巧語哄騙老太太拿出了房屋的相關證明，將該房屋水電登記人姓名擅自更改為自己的名字。
當馬某得知以后，非常憤怒，讓他的妻子代為處理此事。而小倩找上了門，卻發現房屋門鎖已經更換。當她給葉女士打電話時，葉女士稱自己已經將房屋進行了整體的裝修，共花費了100萬元。如果現在他們要強行收回房屋，需要對裝修費用進行賠償。而對于房租或者買房屋的錢，她卻絕口不談。
小倩實在無奈，只得選擇將此事曝光給媒體。調解員與小倩在房門口待了半天，終于等到了葉女士，但是她在兩人的“圍追堵截”下，拒絕解釋這件事，直接進入了房屋并將兩人關在門外。
實在無法，小倩又找來了民警，希望民警可以幫助自己。不過當她帶著民警到達現場之后，發現葉女士房屋周圍還安裝了三個監控，這三個監控攝像頭正是葉女士安裝的，她對小倩說，自己就是想提防著小倩夫婦倆，專門安了三個監控攝像頭，防止兩人闖入房屋。不過在民警詢問物業管理公司以后，當著物業和警察的面，這位葉女士又換了一套說辭，她說自己樓下停放著豪車，如果不安裝攝像頭看著無法安心。
最終這件事不了了之，民警告訴小倩，她需要向法院提出訴訟請求，然后通過法院強制執行的途徑進入房屋內部。因為本次事件中，葉女士和馬某夫婦之間存在租賃、買賣的關系，必須先由法院進行審理。如果民警在還未了解事情始末的情況下強行闖入房屋并不合法。
不得不說，民警處理問題的方式是很恰當的。因為在本案中，就所披露的事實來看，葉女士一方并沒有提供充足的信息，所有的信息來源基本都是小倩以及馬某一方，他們在租賃時完全是口頭上的約定，而買賣交易的過程也不明確，存在著諸多疑點。如果僅憑小倩一人的說辭，他們強行闖入這棟房屋，很有可能會觸犯葉女士的合法權益。
（事發時為2020年，因此本案適用于《合同法》）
不過，我們也可以做出合理的推測，假如小倩、馬某所說屬實，葉女士真的是個“老賴”，那么當他們在法庭相見時，小倩、馬某應如何維護自己的權益呢？首先，他們先是有租賃房屋的口頭約定。租賃房屋可以通過口頭約定進行嗎？《合同法》第215條：租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
不定期租賃與定期租賃的最大區別是，雙方當事人可以隨時解約。這也意味著，在口頭約定的租賃房屋合同中，只要沒有做特殊約定，法定的租期是六個月，一旦超過六個月期限，雙方當事人可以無理由解除合同。因此，如果葉女士租住房屋已經超過六個月，小倩可以直接提出解除合同。
其次，葉女士在四個月后拖欠房租的行為，可以視為違約行為。《合同法》第二百二十七條：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。葉女士一直拖欠房租，經過小倩催告后仍然沒有支付，因此小倩可以請求解除合同。
除了拖欠房租的行為，葉女士還有擅自裝修房屋、擅自更換門鎖拒絕房東入內的行為。《合同法》第二百二十三條：承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。葉女士并沒有提前告知小倩或者房主馬某，擅自進行裝修，其行為已經損害了兩人的權益。
在葉女士拖欠房租過后，她向馬某提出購買房屋的想法，并得到了馬某的同意。由于信息披露過少，無法得知雙方究竟有無簽訂書面合同。假如兩方只是口頭約定，按照《城市房地產管理法》第40條規定：房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同。如果雙方并沒有簽訂書面合同，其口頭約定無法律效力，只在兩人之間有效。
如果兩人的口頭約定無效，這意味著雙方在法律層面上并沒有房屋買賣的關系，而租賃關系已經隨著口頭的買賣約定而解除。因此，葉女士現在和馬某、小倩無任何法律關系，她私闖民宅，任意毀損他人財物，根據《刑法》第二百七十五條：【故意毀壞財物罪】故意毀壞公私財物，數額較大或者有其他嚴重情節的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金；數額巨大或者有其他特別嚴重情節的，處三年以上七年以下有期徒刑。她可能會涉嫌故意毀壞財物罪，因為房屋的使用價值有可能涉嫌數額較大。
無論如何，小倩和馬某最好還是將本案訴諸法院，通過法院來解決經濟糾紛。如果葉女士真的無緣無故侵占別人的房屋，其行為是非常惡劣的。她破壞了誠實信用原則，不遵守承諾，傷害他人的權益和感情，終將受到法律的嚴懲。
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