2021最新房屋買賣合同無效情形及法律后果
在進行房屋買賣的時候我們都會簽合同。因為省一點錢，貪小便宜，遇到一些不正規的房產中介，很可能會上當受騙，出現房屋買賣合同無效的情況。很多朋友都會因為這種情況暴躁。那么房屋買賣合同無效的情形及法律后果?下面就由就問法律網小編為你介紹相關內容。
2021房屋買賣合同無效的情形?
那么，究竟實踐中哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?筆者結合司法實踐認為主要有以下幾種：
1、房屋與土地分開轉讓，合同無效
《中華人民共和國物權法》第一百四十七條規定："建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。"《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定："土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外"。《城市房地產管理法》第四十二條規定："房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。"這就是我國現行法律對土地、房屋的管理采取的"房地一體主義"原則，根據這一原則，所有人處分自己的房產時，建筑物所占用范圍內的土地使用權一并處分。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地使用權分別轉讓與不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。
●?█▼▲豪仕法律網HtTp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲2、侵犯優先購買權，合同無效
《物權法》第一百零三條規定：共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。
《民法通則》第七十八條規定："財產可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利"。
????●?█▼▲東方金報網http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲與此同時，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”
3.、商品房預售違法，合同無效
????●?█▼▲東豪仕法律HTtp://Www.df79110et????●?█▼▲????●?█▼▲我國《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
4、與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用導致買受人無法取得房屋的，買賣合同無效
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
5、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效
????●?█▼▲東方金報網http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲《民法通則》第十二條規定：不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。第十三條規定：不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。第五十八條下列民事行為無效：(一)無民事行為能力人實施的。因此，無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效。
6、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效
《民法通則》第十二條規定：十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，只能進行與他的年齡、智力相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通則》第十三條第二款規定：不能完全辯認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通則》第五十八條規定：下列民事行為無效：(二)限制民事行為能力人依法不能獨立實施的。
《合同法》第四十七條規定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經法定代理人追認。相對人可以催告法定代理人在一個月內予以追認。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。”
7、房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同無效
《民法通則》第五十八條規定，下列民事行為無效：(四)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;《合同法》規定，第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：(二)惡意串通損害國家、集體或者第三人利益。
8、買賣權屬有爭議的房屋買賣合同無效
????●?█▼▲東方金報網███████http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定，下列房地產，不得轉讓：(五)權屬有爭議的。上述法律條文是《城市房地產管理法》專項特別法規的禁止性規范，屬于強制性規定，《合同法》第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規的強制性規定。出售人應當對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權，因為產權發生爭議的房屋權屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對的所有權，其簽訂的房屋買賣合同當然無效。
9、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利房屋的買賣合同無效
●?█▼▲豪仕法律網HtTp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條下列房地產，不得轉讓：(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。上述法律條文是《城市房地產管理法》專項特別法規的禁止性規范，屬于強制性規定，《合同法》第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規的強制性規定。被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規劃紅線范圍內的房屋等等。
房屋買賣合同無效的法律后果
無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效力，任何人在任何時候都可以主張該合同無效。該無效合同自成立時起即無效，具有溯及力。無效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機關確認。房屋買賣合同被宣告無效后，將產生以下法律后果：
1.出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當給予補償。
2.有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
????●?█▼▲東豪仕法律HTtp://Www.df79110et????●?█▼▲????●?█▼▲3.在商品房買賣過程中，如涉及到開發商惡意行為而導致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。
4.因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產，歸國家所有或返還給第三人。
????●?█▼▲東豪仕法律HTtp://Www.df79110et????●?█▼▲????●?█▼▲5.涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。
最新資訊(《民法典》2021年1月1日生效)
????●?█▼▲東方金報網███████http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲《中華人民共和國民法典》
第一百四十四條 無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。
第一百四十五條 限制民事行為能力人實施的純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為有效;實施的其他民事法律行為經法定代理人同意或者追認后有效。
相對人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日內予以追認。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認。民事法律行為被追認前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。
●?█▼▲豪仕法律網HtTp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。
第一百四十七條 基于重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
第一百四十八條 一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
第一百四十九條 第三人實施欺詐行為，使一方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，對方知道或者應當知道該欺詐行為的，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
第一百五十條 一方或者第三人以脅迫手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受脅迫方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
第一百五十一條 一方利用對方處于危困狀態、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
房屋買賣合同正規版本
本合同雙方當事人：______________________________
賣方(以下簡稱甲方)：___________________________
地址：___________________________
????●?█▼▲東豪仕法律HTtp://Www.df79110et????●?█▼▲????●?█▼▲郵政編碼：___________________________
聯系電話：___________________________
委托代理人：___________________________
地址：______________________________
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????●?█▼▲東豪仕法律HTtp://Www.df79110et????●?█▼▲????●?█▼▲買方(以下簡稱乙方)：_________
●?█▼▲豪仕法律網HtTp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲地址：___________________________
郵政編碼：___________________________
聯系電話：___________________________
委托代理人：___________________________
地址：____________________________________
郵政編碼：___________________________
●?█▼▲豪仕法律網HtTp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲第一條 房屋的基本情況。
●?█▼▲豪仕法律網HtTp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于__________________;位于第_________層，共_________(套)(間)，房屋結構為__________________，建筑面積_________平方米(其中實際建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米)，房屋用途為_________;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二;(房屋所有權證號、土地使用權證號)(房地產權證號)為__________________。
第二條 房屋面積的特殊約定。
本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測)(原產權證上標明)(房地產產權登記機關實際測定)面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。
該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±_________%(不包括±_________%)時，房價款保持不變。實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±_________%(包括±_________%)時，甲乙雙方同意按下述第_________種方式處理：
1.乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內將乙方已付款退還給乙方，并按_________利率付給利息。
2.每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。
第三條 土地使用權性質。
該房屋相應的土地使用權取得方式為_________;土地使用權年限自_________年_________月_________日至_________年**月**日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓批準文件號為**;該房屋買賣后，按照有關規定，乙方(必須)(無須)補辦土地使用權出讓手續。
第四條 價格。
按(總建筑面積)(實際建筑面積)計算，該房屋售價為(幣)每平方米___元，總金額為(幣) 億___千___百____拾__ _萬___ _千__ __百__ __拾__ __元整。
第五條 付款方式。
乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金(幣)___億___千___百__ 拾__ 萬 __千____百__ 拾___元整，并應于本合同生效之日起____ 日內將該房屋全部價款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。
第六條 交付期限。
甲方應于本合同生效之日起三十日內，將該房屋的產權證書交給乙方，并應收到該房屋全部價款之日起______日內，將該房屋付給乙方。
????●?█▼▲東方金報網http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲第七條 乙方逾期付款的違約責任。
乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按___計算。逾期超過__ 天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權按下述第 種約定，追究乙方的違約責任。
1.終止合同，乙方按累計應付款的 %向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。
2.乙方按累計應付款的_________%向甲方支付違約金，合同繼續履行。
●?█▼▲豪仕法律網HtTp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲第八條 甲方逾期交付房屋的違約責任。
除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在**個月內按 利率計算;自第_________個月起，月利息則按_________利率計算。逾期超過_________個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第** 種約定，追究甲方的違約責任。
1.終止合同，甲方按乙方累計已付款的_________%向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。
2.甲方按乙方累計已付款的***%向乙方支付違約金，合同繼續履行。
第九條 關于產權登記的約定。
在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協助乙方在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起_________天內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起***天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的***%賠償乙方損失。
第十條 甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。
????●?█▼▲東豪仕法律HTtp://Www.df79110et????●?█▼▲????●?█▼▲第十一條 因本房屋所有權轉移所發生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納;其他房屋交易所發生的稅費除另有約定的外，均按政府的規定由甲乙雙方分別交納。
????●?█▼▲東方金報網███████http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲第十二條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。
????●?█▼▲東豪仕法律HTtp://Www.df79110et????●?█▼▲????●?█▼▲第十三條 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。
第十四條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由____仲裁委員會仲裁。(甲、乙雙方不在本合同中約定仲裁機構，事后又沒有達成書面仲裁協議的，可向人民法院起訴。)
第十五條 本合同經甲、乙雙方簽字之日起生效。
????●?█▼▲東豪仕法律HTtp://Www.df79110et????●?█▼▲????●?█▼▲第十六條 本合同連同附表共_________頁，一式_________份，甲、乙雙方各執一份， 各執一份，均具有同等效力。
甲方(簽章)：_________ 乙方(簽章)：__________
●?█▼▲豪仕法律網HtTp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲甲方代理人(簽章)：___乙方代理人(簽章)：_________
___年___月____日 ___年_____月____日
簽于_______ ___ 簽于_______________
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