日成交500套？你聽過陽痿病人能立馬高潮的嗎？
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《日成交500套？你聽過陽痿病人能立馬高潮的嗎？》是一篇關于聽過,人能,陽痿的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
對不起，今天用了一個很污的標題。
剛剛過去的這個周末，大家都感覺到了市場動向有一些新的變化。
有中介發出二手房日成交量超500套的朋友圈，這個數據現在無法證實，因為住建局官方公布的每日成交數據是以“網簽”為準，并不是以買賣雙方當天簽合同為準。這就是所謂的“網簽數據有滯后性”的意思。
這個“日成交500套”的說法被很多人揶揄說中介是餓瘋了一年，這樣好忽悠客戶趕緊買房自己才能賺錢過年。
對這個數據，我本人也是持懷疑態度，畢竟500套相比長期以來慘兮兮的日均不到100套，不是簡單的翻一兩倍，而是好多倍。如果按照這個趨勢，月成交量可以直達牛市巔峰期。
一個陽痿了快兩年的中年男子，去看醫生，還沒等醫生把方子開出來，就能馬上高潮？
所以憑直覺，很難想象和相信這是出現在深圳樓市這個時間點的交易數據。
但是，大家也不要光揶揄中介自嗨或者找托制造氛圍，市場情況到底如何，隔著手機屏幕并不能讓你知道事實的全貌。說白了，你還是得走出去看房，才能感知到樓市的真實溫度。
風起于青萍之末。
任何風吹草動，都不會是無緣無故的。即使是今年年初到處都在傳二手房指導價要調整，那也是因為住建局在發布政策時說的原則上每年會調整，不是市場意淫出來的，只是后面官方沒有如期兌現。
同樣，現在深圳樓市的確處于一個比較微妙的歷史時期，近期的消息也特別多。
高層史無前例的對房地產進行資金面的支持，連房企股市再融資和并購重組這種十多年來封存的大招都用上了，大家必須要知道這事兒意味著救市到了非常關鍵的節點，否則他們絕對不會重啟股市給樓市輸血的
進一步來說，房地產救不起來，他們會繼續加大藥劑，不然就前功盡棄了。要知道，救市的根本，并不是救業主，是救他們自己，因為經濟是深度綁定房地產的，他們既是運動員也是裁判員。
我們現在沒必要去糾結房地產和經濟的深度綁定對不對，好不好，它已經是既定事實。我們只要知道，在我們這兒，裁判看到下面人不爭氣，會親自改規則甚至下場比賽。
所以，我的判斷是，針對需求端的松綁應該也會到來，只有這樣，才能夠讓房地產正向循環起得來，前面的付出才不會白費。
最近，各大二線城市和強二線城市，比如佛山全域取消了限購，武漢僅保留少量限購區域，南京象征性保留全域限購。
樓市的規律是，全面的回暖需要有帶頭大哥，大哥起不來，小弟沒飯吃。一旦二線城市和強二線城市松綁后無法取得既定的效果，四大一線城市的放松是不得不做的選擇。
過去的這個周末，傳言深圳的政策放松包括首付比例下調，具體是怎么個下調法，我就不公開說了，沒有得到證實，不便傳播。
我只能和我過去一直說的那樣，深圳的改善需求被高首付打擊嚴重，同時外地有貸款記錄但深圳無房的也被誤傷嚴重，相應地做出一些調整是合理的。這是限貸方面。
限購方面，相信大家也聽說了，過去限購的單身公寓屬性的住宅不限購（參照南山新盤御成府），但是限貸。zf沒直接發文，直接就這么執行了。
據說現在有些地方zf松綁時不發文，就是為了不讓輿論關注，直接讓下面的執行便是，不知道御成府這事兒是不是也是這個套路。
另外，針對購房資格，深戶和社保雙3的要求，理論上存在放松的可能。無它，就是過嚴了。站在2020年715政策出臺時可能合理，但現在也有調整的合理性。當時出臺這條規定，就是為了堵住外地人落戶即炒房的漏洞。如果變成深戶+1年或2年社保，這樣的松綁不過分。
我們不能期待松綁的力度有多大，因為就深圳而言，箱子里的工具非常多，用不用、用哪些工具、用到什么程度，取決于政策主觀上是否需要樓市止跌回暖，它不取決于抱怨房價還很高的人。
近兩年的回調，已經跌出了不少的好機會，且無論是遠郊剛需盤還是核心區改善盤（尤其前期漲幅過高的），都有大幅度低于歷史高點價格的房源。
全國范圍而言，保持房地產市場穩定，讓樓市整體回暖，是高層的政策目標，這點不需要質疑也不需要討論了。
基于此的下一個問題就是，如何做到這點？深圳作為大灣區的龍頭和風向標如果不止跌，周邊其他城市能嗎？很難，真的很難。就像南山福田寶中不暖起來，你能想象寶安龍華光明龍崗率先自嗨嗎？不可能。
我也相信，四大一線城市的政策松綁，已經不是當地zf能說了算，需要最高層統一協調溝通。另外，即使松綁，zf也有足夠多的對沖手段來控制樓市的熱度（指導價、放多點地、人才房安居房等）。
深圳深跌兩年，均價約20-30個點的幅度，已是僅次于08年金融危機時的最大跌幅，價格具備一定的安全性，因為大量樓盤實際成交價回到2019或2020年初，給了政策重新放松的條件。
回到開頭的話題，“500套”很可疑，但是從我個人上周末的觀感來看，二手房看房的活躍度提升是事實。這不止是我自己看房的體會，也是身邊熟悉的經紀人的反饋，忙起來了。
具體松綁政策細到什么程度，啥時候下來，我不知道。
但是綜合宏觀政策的分析和最近微觀市場的變化，我的看法是，成交量筑底反彈中，量止跌后，價格也會企穩，筍盤陸續消化。
所以12月的成交量還挺關鍵的，是一個比較重要的判斷指標，如果成交量介于2500-3000套之間（上個月是2100+），基本就坐實底部確立了，大的政策環境友好，疫情逐步褪去，不存在現在成交價基礎上繼續大跌的可能性（微跌有可能，我不是神，我預測不準具體價格）。
臨近年關，如果追求確定性，不想夜長夢多，對市面上指導價附近的筍盤，年前可以下手，也應該下手（新盤也是類似的邏輯，還有折扣的新盤，吃下來吧），算是鎖定未知的變化。
經濟和樓市大病一場，休養生息需要時間，成交量回暖也沒有大漲的條件，放心，只能說是筑底反彈。
如果認為政策不會松，看衰，等到年后或3月兩會后再做決定也行。我們做新媒體的，雖然說有那么丟丟影響力，但是也沒想過能改變每個人的想法，自己做決定，開心就好。
但是我給大家的建議是：無論你怎么想，只要你還有買房的想法，現在需要動起來，看起來。
可以忽視那些靠忽悠的中介，但不能耽誤自己了解真實的市場
我其實給那些要買房還沒買房的人的意見永遠都是要去看房，去年也是這么寫的。理由很簡單：水溫如何，你最好自己去試，不要僅靠別人告訴你，特別是現在這個微妙期。
更何況，看房本來就是個學習的過程，包括看房子本身的優劣、和業主交談感知他們的強弱勢，等等。網上做了再多的功課，都要線下去執行。幾百萬上千萬的買賣，想買的劃算不吃虧，就要身體力行。
最后，我要對中介朋友說句話，如實地反映客觀的市場情況，遠比靠忽悠制造氛圍來的強。比如，中介集體發一模一樣的朋友圈文案說成交500套，嘗試影響客戶心理，這招實在不怎么樣。
房產經紀行業發展到今天，有沒有真材實料，懂不懂客戶才是生存下去的根本，已經沒有那么多傻蛋客戶等著被忽悠了，有也不可持續，提高業務能力才重要，制造恐慌情緒是要敗人品的。
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