作者：清和社長(zhǎng)
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居者有其屋，千年難題。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

大疫之下，深圳數(shù)千萬(wàn)豪宅被“秒光”，普通家庭則苦盼房?jī)r(jià)下降，渴望一瓦棲身。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

房地產(chǎn)，是中國(guó)人的大事，也是世界性難題。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

房地產(chǎn)問(wèn)題，難在哪兒？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

房地產(chǎn)，既是投資品，又是消費(fèi)品；既是市場(chǎng)問(wèn)題，又是民生問(wèn)題。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

常說(shuō)，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，凱撒的歸凱撒。現(xiàn)實(shí)相反，市場(chǎng)的不歸市場(chǎng)，凱撒的不歸凱撒。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

本文從土地、貨幣及房地產(chǎn)不完全市場(chǎng)三個(gè)角度，分析房地產(chǎn)價(jià)格扭曲、居住難題之成因。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

本文邏輯：2gp豪仕閱讀網(wǎng)

一、土地壟斷化：土地批租扭曲房地產(chǎn)價(jià)格；2gp豪仕閱讀網(wǎng)

二、地產(chǎn)貨幣化：貨幣壟斷扭曲房地產(chǎn)價(jià)格；2gp豪仕閱讀網(wǎng)

三、居住市場(chǎng)化：剛需市場(chǎng)扭曲房地產(chǎn)價(jià)格。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

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土地壟斷化2gp豪仕閱讀網(wǎng)

土地批租扭曲房地產(chǎn)價(jià)格2gp豪仕閱讀網(wǎng)

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房地產(chǎn)的供給方是地產(chǎn)商，地產(chǎn)商的供給方是土地持有者。誰(shuí)掌握了城市土地，誰(shuí)便掌握了樓市命脈。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

通常認(rèn)為，地產(chǎn)商壟斷了房地產(chǎn)，抬高了房?jī)r(jià)。比如，長(zhǎng)期以來(lái)，香港土地及樓盤(pán)被李嘉誠(chéng)、李兆基、郭德勝、劉鑾雄、李文達(dá)、呂志和等家族控制。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

問(wèn)題是，這些地產(chǎn)商是怎么控制大規(guī)模的土地的？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

換言之，地產(chǎn)商的土地來(lái)自哪里？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

香港的土地并非私人所有，一直采用土地使用權(quán)批租制度，通過(guò)拍賣(mài)、招標(biāo)的方式對(duì)外出讓土地使用權(quán)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

在回歸之前，港島、九龍的土地產(chǎn)權(quán)歸屬英國(guó)王室；回歸后，香港土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，延續(xù)批租制度，新批土地期限為50年。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

香港政府壟斷了土地，并以批租的方式，將土地使用權(quán)拍賣(mài)給香港大地產(chǎn)商。中小企業(yè)及廣大市民根本沒(méi)有機(jī)會(huì)獲得土地產(chǎn)權(quán)和一手土地使用權(quán)，這就導(dǎo)致了土地和房地產(chǎn)集中到地產(chǎn)商手中。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

所以，香港地產(chǎn)商對(duì)房地產(chǎn)的壟斷，其源頭是港府壟斷了土地及批租權(quán)。這是香港房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根源。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

我們看看香港房?jī)r(jià)是怎么上漲的。香港的房?jī)r(jià)上漲始于1985年。為什么是1985年？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

1984年底，政策規(guī)定：香港“所批出的新的土地，每年限于50公頃（不包括公屋用地）”。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

50公頃，什么概念？相當(dāng)于深圳一個(gè)大型樓盤(pán)的面積。香港一年只供應(yīng)這么少土地及新房，市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，資金蜂擁而入。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

此后，香港房?jī)r(jià)一路飆漲，直到1997亞洲金融風(fēng)暴前達(dá)到巔峰，這一政策也在這一年失效。但是，大量土地及房地產(chǎn)已被地產(chǎn)商控制。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

土地壟斷導(dǎo)致土地供給不足，土地開(kāi)發(fā)率低，房?jī)r(jià)居高不下。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

如今，香港的土地開(kāi)發(fā)率僅有23.7%，用于住宅用途的土地開(kāi)發(fā)面積只有76平方公里，僅占土地總面積的6.8%，低于上海和深圳。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

香港另外75%的土地屬郊野及海島，其中23個(gè)郊野公園、15個(gè)特別地區(qū)、4個(gè)海岸公園及1個(gè)海岸保護(hù)區(qū)，合計(jì)約占香港總面積超過(guò)38%的土地，被冠以環(huán)保之名明確禁止開(kāi)發(fā)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

港府手上的空置住宅用地有2100公頃，扣除不適合建筑的土地及丁屋預(yù)備土地，可供住宅開(kāi)發(fā)的土地不到400公頃。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

從2002年到2010年，香港年均出讓住宅用地僅5公頃，比回歸之前的50公頃還低。香港土地供給長(zhǎng)期不足，人均住宅用地僅10平米，房?jī)r(jià)卻是世界頂級(jí)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

回歸之后，香港政府為何不大規(guī)模供應(yīng)土地，提高土地開(kāi)發(fā)率呢？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

主要原因有兩點(diǎn)：2gp豪仕閱讀網(wǎng)

一是從1985年到1997年，土地批租稀少，房?jī)r(jià)暴漲，“養(yǎng)肥”了香港大地產(chǎn)商，大地產(chǎn)勢(shì)力裹挾極端環(huán)保主義組織給港府施壓，導(dǎo)致38%的郊野公園無(wú)法開(kāi)發(fā)，同時(shí)2005年之后填海造地大幅減少，如今香港幾無(wú)填海造地。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

二是2003年到2010年，港府主動(dòng)大幅減少土地出讓，目的是維護(hù)樓市穩(wěn)定，提振土地財(cái)政收入，解決政府赤字，以幫助香港經(jīng)濟(jì)走出亞洲金融危機(jī)的陰霾。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

可見(jiàn)，香港政府壟斷土地，本身有借助批租權(quán)來(lái)促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲的傾向，以提高土地財(cái)政收入，抬高金融資產(chǎn)，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

香港2017年與土地、房產(chǎn)有關(guān)的財(cái)政收入是2447億元，占當(dāng)年港府全部收入5731億元的43%左右，其中土地出讓收入 1280億。與內(nèi)地城市相比，2019年土地出讓收入超過(guò)1200億的城市，有杭州、上海、武漢、廣州、北京、南京、天津和蘇州。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

我們?cè)倏瓷钲凇?span style="display:none">2gp豪仕閱讀網(wǎng)

在深圳，佳兆業(yè)、寶能、龍光、海岸、茂業(yè)、大中華、星河、鴻榮源等大型地產(chǎn)商，基本都是潮汕人控制。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

他們?cè)谏钲陂_(kāi)發(fā)了大量樓盤(pán)，土地儲(chǔ)備驚人。如深圳“地王制造機(jī)”龍光，土地儲(chǔ)備權(quán)益總貨值達(dá)7520億。“寶安雙雄”鴻榮源和宏發(fā)，在深土地儲(chǔ)備均超過(guò)1000萬(wàn)平方米。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

深圳的商業(yè)用地和住宅用地為何如此集中？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

早在八十年代，深圳便從香港引入土地批租制度，中國(guó)內(nèi)地第一個(gè)住宅用地土拍項(xiàng)目便在深圳羅湖。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

土地批租使得土地集中于少數(shù)大型地產(chǎn)商，可能扭曲市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
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我們?cè)賮?lái)看看深圳的房?jī)r(jià)是怎么上漲的。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

2014年，深圳均價(jià)在2.6萬(wàn)左右，低于的北京的3.7萬(wàn)、上海的3萬(wàn)。2015年開(kāi)始，深圳房?jī)r(jià)高位翻倍，漲勢(shì)兇猛。兩年后的2017年，深圳均價(jià)已到5.1萬(wàn)，超過(guò)上海，僅次于北京的5.7萬(wàn)，幾乎是廣州的兩倍。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

深圳，這波房?jī)r(jià)上漲，令人大跌眼鏡，幾乎斷送了大部分中產(chǎn)購(gòu)房的機(jī)會(huì)。至今，大部分人都還摸不著頭腦，為何深圳房?jī)r(jià)突然在2015年高位跳漲？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

2015年發(fā)生了什么？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

2015年深圳出臺(tái)了《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》。這份文件規(guī)定，到2020年深圳的基本生態(tài)控制線不變，即不少于974平方公里。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

更重要的是，這文件規(guī)定到2020年，釋放土地供應(yīng)量只有253平方公里。這253平方公里，大部分用于綜合交通、市政設(shè)施、教育，而保障房用地僅有 31萬(wàn)平米。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

其中，有多少是住宅建設(shè)用地，這份文件沒(méi)有明確指出。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

不過(guò)，我們看實(shí)際的數(shù)據(jù)：2gp豪仕閱讀網(wǎng)

從2012年到2017年，深圳新增700多萬(wàn)平方米商住工業(yè)土地供應(yīng)中，居住用地只有8%。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

2017年前8月，北京和上海分別供應(yīng)了359和322萬(wàn)平方米的住宅用地，廣州推出了164萬(wàn)平方米，而深圳在2017年全年純住宅用地零供應(yīng)（只有一塊“只租不售”性質(zhì)的住宅土拍，面積僅2萬(wàn)平方米）。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

2018年深圳住宅用地供應(yīng)（包含人才房）僅15.8萬(wàn)平方米；2019年上半年，深圳住宅用地也是零供應(yīng)。直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面積共17萬(wàn)平方米。這五宗土地還只是限售三年的人才房。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

值得注意的是，這份文件是2015年制定的。但是，直到2017年11月，深圳公布《深圳市城市建設(shè)與土地利用十三五規(guī)劃（2016-2020）》，土地規(guī)劃及供應(yīng)信息才公之于眾。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，與深圳房?jī)r(jià)暴漲相符。（詳見(jiàn)《深圳，怎么了？》）2gp豪仕閱讀網(wǎng)

這就不難解釋，如今深圳的千萬(wàn)豪宅，為何被“秒光”。這些年，深圳極其稀缺的住宅用地（商品房非保障房）多數(shù)用于建設(shè)豪宅，深圳的豪宅盤(pán)成為了中國(guó)資金的頂級(jí)出口和富人的掌上明珠。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

總結(jié)起來(lái)，土地壟斷化的問(wèn)題：2gp豪仕閱讀網(wǎng)

一、土地壟斷可獲得巨大的土地出讓收益，土地壟斷者傾向于控制土地供應(yīng)量來(lái)抬高和維持高房?jī)r(jià)，以增加收益、抬高金融資產(chǎn)價(jià)格以及刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

二、土地資源完全由人為配置，導(dǎo)致土地使用效率低下，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

以深圳為例，《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》規(guī)定，至2020年全市工業(yè)用地占建設(shè)用地比重不宜低于30%，劃定了270平方公里的“工業(yè)用地紅線”。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

深圳這種為工業(yè)騰地的規(guī)劃，導(dǎo)致如今深圳大量的辦公樓空置（空置率在20%到50%不等），而住宅卻極為緊缺，房?jī)r(jià)維持高位，房租持續(xù)高漲。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

為了緩和結(jié)構(gòu)性矛盾，深圳今年又出臺(tái)文件，允許“商改租”，即商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

三、土地壟斷導(dǎo)致地產(chǎn)商壟斷土地及房地產(chǎn)，大型地產(chǎn)商容易操縱價(jià)格，導(dǎo)致貧富差距擴(kuò)大。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

四、土地壟斷還可能扭曲公共政策，導(dǎo)致公共用品分配失衡，學(xué)位、戶籍與房地產(chǎn)掛鉤，造成畸形的學(xué)位房市場(chǎng)，為高房?jī)r(jià)兜底。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

五、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)捆綁，扭曲貨幣政策，信貸向房地產(chǎn)企業(yè)傾斜，導(dǎo)致寬松過(guò)度，資產(chǎn)價(jià)格泡沫。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

六、土地壟斷導(dǎo)致居住用地稀少，人均居住面積少，居住條件差。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

深圳居住用地只占整個(gè)城市面積的11%。與國(guó)際大都市相比，這個(gè)數(shù)據(jù)低得驚人，倫敦、紐約、東京的居住用地占比都超過(guò)50%。這個(gè)數(shù)據(jù)僅比香港（8%）高一點(diǎn)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

中國(guó)北京、上海、廣州、南京等城市的居住用地占比大多數(shù)低于20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際同級(jí)別城市。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

居住用地少，導(dǎo)致人均居住面積少，居住條件差。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

深圳全市1071萬(wàn)套存量住房中，73.5%的房子在出租，其中又有62%為城中村出租屋。現(xiàn)在深圳租房人群達(dá)80%，大概有1600萬(wàn)人租房，其中1100萬(wàn)人租住在城中村。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家理查德·坎蒂隆曾在《商業(yè)性質(zhì)概論》指出，土地壟斷者決定了一個(gè)國(guó)家的人口數(shù)量和市場(chǎng)價(jià)格。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

土地壟斷者直接決定了一座城市能夠容納多少人口，決定了這座城市的房?jī)r(jià)；同時(shí)，也間接決定了市民的婚姻權(quán)、交配權(quán)、生育權(quán)及接受教育的權(quán)利。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

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地產(chǎn)貨幣化2gp豪仕閱讀網(wǎng)

貨幣壟斷扭曲房地產(chǎn)價(jià)格2gp豪仕閱讀網(wǎng)

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當(dāng)今世界，兩大壟斷足以改變經(jīng)濟(jì)局勢(shì)與財(cái)富格局，它們分別是土地壟斷與貨幣壟斷。如果誰(shuí)碰上了這兩大壟斷勢(shì)力，注定是不幸的。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

房地產(chǎn)，除了被土地壟斷控制，還被貨幣壟斷左右。當(dāng)然，土地批租制度不具有普遍性，但是房地產(chǎn)貨幣化在當(dāng)今世界為普遍現(xiàn)象。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

房地產(chǎn)貨幣化，并沒(méi)有明確定義，可理解為以信貸擴(kuò)張刺激的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。即房?jī)r(jià)上漲為貨幣現(xiàn)象，是一種資產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

房地產(chǎn)金融化，包括資本化、證券化及貨幣化三個(gè)層次。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

以美國(guó)為例。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

一、資本化階段：地產(chǎn)抵押貸款。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

大蕭條期間，為了促進(jìn)房地產(chǎn)復(fù)蘇，美國(guó)國(guó)會(huì)出臺(tái)了《住房貸款銀行法》。根據(jù)這一法令，聯(lián)邦政府成立了聯(lián)邦住房貸款銀行。這家專門(mén)負(fù)責(zé)住房貸款的國(guó)有銀行可以直接從財(cái)政部獲得資金，并向非銀行機(jī)構(gòu)提供貸款。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

接著，國(guó)會(huì)又通過(guò)了《國(guó)家住宅法》。根據(jù)這個(gè)法令，聯(lián)邦政府成立了聯(lián)邦住房管理局。這個(gè)機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是，為低收入者尤其是只能承擔(dān)低首付比例的個(gè)人及家庭提供抵押貸款保險(xiǎn)，以穩(wěn)定抵押貸款市場(chǎng)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

聯(lián)邦住房管理局實(shí)際上是通過(guò)透支國(guó)家信用的方式，支持低收入者買(mǎi)房，以提升市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力。這一舉措，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率，直接推動(dòng)了低首付比、分期付款的出現(xiàn)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

二、證券化階段：抵押貸款支持證券。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

雖然聯(lián)邦住房管理局提供了抵押貸款擔(dān)保，但是商業(yè)銀行依然懼怕風(fēng)險(xiǎn)，不愿意給低收入者提供貸款。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

1938年，聯(lián)邦政府成立了聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)。最開(kāi)始這是一個(gè)政府機(jī)構(gòu)，主要任務(wù)是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)過(guò)聯(lián)邦住房管理局擔(dān)保的抵押貸款，以刺激銀行放心給低收入者放貸，增加市場(chǎng)的流動(dòng)性。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

此舉相當(dāng)于創(chuàng)造了一種新型的金融市場(chǎng)——抵押貸款交易市場(chǎng)。這就開(kāi)啟了房地產(chǎn)證券化之路。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

美國(guó)房地產(chǎn)證券化加速在六十年代。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

1968年，聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)被私有化，成為了一家私人公司——大名鼎鼎的房利美。兩年后，聯(lián)邦住房抵押貸款公司房地美成立。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

國(guó)會(huì)授權(quán)兩房（房利美、房地美）可以購(gòu)買(mǎi)普通抵押貸款，即購(gòu)買(mǎi)未經(jīng)聯(lián)邦住宅管理局擔(dān)保的抵押貸款。此舉刺激了貸款發(fā)行機(jī)構(gòu)大規(guī)模放貸，抵押貸款支持證券（MBS）市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

1968年，美國(guó)誕生了第一份抵押貸款支持證券。1970年第一季度，美國(guó)抵押貸款證券化規(guī)模為460億美元。70年代隨著投資銀行興起，MBS快速加速。到了1974年第三季度這一數(shù)據(jù)突破千億，1988年第二季度破萬(wàn)億。截至2008年金融危機(jī)爆發(fā)之前，機(jī)構(gòu)MBS的債務(wù)規(guī)模達(dá)到了近8萬(wàn)億美元。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

三、貨幣化階段：大規(guī)模信貸、次級(jí)貸款及相關(guān)衍生品。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

從資本化到證券化，是地產(chǎn)金融化的正常路徑。但是，到了貨幣化階段，就容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫及債務(wù)危機(jī)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

證券化與貨幣化之間并沒(méi)有嚴(yán)格的界限。房地產(chǎn)貨幣化有比較明顯的三個(gè)特征：2gp豪仕閱讀網(wǎng)

一是房地產(chǎn)信貸中出現(xiàn)大規(guī)模的次級(jí)貸款。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

在美國(guó)，通常將借款人的信用等級(jí)劃分為“優(yōu)級(jí)”、“次優(yōu)級(jí)”、“次級(jí)”三類。次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)面向收入證明缺失、償債能力低的客戶，其貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%至3%。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

小布什政府時(shí)期，次級(jí)貸款發(fā)放逐漸失控，很多低收入者輕而易舉地獲得了次級(jí)貸款。到2006年，“次級(jí)”占比達(dá)25%，“次優(yōu)級(jí)”為21%、合計(jì)46%。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

二是基于抵押貸款證券相關(guān)的金融衍生品膨脹。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

衍生品，是抵押貸款等資產(chǎn)證券化的金融產(chǎn)品。但是，大規(guī)模的衍生品膨脹，是一種貨幣化現(xiàn)象。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

在住房抵押貸款基礎(chǔ)上，房地美、房利美及非機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)了大規(guī)模的抵押支持證券（MBS）。投資銀行又在抵押支持債券的基礎(chǔ)上，使用高杠桿創(chuàng)造了大規(guī)模、高風(fēng)險(xiǎn)的金融衍生品（如CDS、CDO等）。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

根據(jù)國(guó)際清算銀行的報(bào)告，全球2004年共發(fā)行了1570億美元的CDO（擔(dān)保債務(wù)憑證），2005年發(fā)行2490億美元，2006年發(fā)行4890億美元，2007年第1季度發(fā)行規(guī)模高達(dá)2500億美元。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

次貸危機(jī)前，次級(jí)抵押貸款總價(jià)值大概7萬(wàn)億美元。上面是金融衍生品，其中CDS（信用違約掉期合約），全球市值高達(dá)62萬(wàn)億美元，遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)年美國(guó)GDP總量的14.48萬(wàn)億美元。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

三是大規(guī)模的信貸支持。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

從2001年開(kāi)始，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，抵押貸款、抵押支持證券及相關(guān)衍生品的膨脹，都源自大規(guī)模的信貸供應(yīng)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

2001年“9·11”事件后，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)13次降息，將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從6%下降到1%，并長(zhǎng)期維持這一低利率水平。低利率釋放了大量的信貸，刺激了房地產(chǎn)及金融市場(chǎng)的過(guò)度繁榮。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

所以，房地產(chǎn)貨幣化的根本動(dòng)力源自大規(guī)模信貸擴(kuò)張。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

1971年布雷頓森林體系崩潰后，信用貨幣的出現(xiàn)為房地產(chǎn)貨幣化創(chuàng)造了條件，美國(guó)房地產(chǎn)貨幣化從1983年（擺脫了滯脹危機(jī)）開(kāi)始。此后30多年，總體上，貨幣持續(xù)擴(kuò)張，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，抵押支持證券及衍生品持續(xù)膨脹，最終崩盤(pán)于次貸危機(jī)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

中國(guó)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，很少抵押支持證券及相關(guān)衍生品，不過(guò)房地產(chǎn)貨幣化現(xiàn)象依然存在。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

如何確定中國(guó)房地產(chǎn)是否存在貨幣化現(xiàn)象？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

可以從貨幣增速、房地產(chǎn)價(jià)格增速與其它資產(chǎn)增速相比較。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

2020年中國(guó)廣義貨幣已經(jīng)超過(guò)了200萬(wàn)億。從2008年到2018年，廣義貨幣增加了4倍。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

這十年，不僅GDP、居民可支配收入，還有消費(fèi)品、大宗商品、工業(yè)品、股票、黃金，都跑輸了廣義貨幣增速。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

錢(qián)都去哪里了？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

只有深圳房?jī)r(jià)、北上廣核心地段的房?jī)r(jià)、教育培訓(xùn)服務(wù)價(jià)格以及大型房地產(chǎn)的營(yíng)收和資產(chǎn)跑贏了廣義貨幣。我這里引用澤平宏觀的調(diào)研數(shù)據(jù)：2gp豪仕閱讀網(wǎng)

2018年，深圳均價(jià)為5.4萬(wàn)元/平方，漲幅為4.5倍（較2008年），超過(guò)廣義貨幣增幅；上海為5萬(wàn)元/平方，漲幅接近3倍；北京為6萬(wàn)元/平方，漲幅為3.5倍；廣州為3.3萬(wàn)元/平方，漲幅為3.6倍。北上廣核心地段的房?jī)r(jià)漲幅都超過(guò)廣義貨幣。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

中國(guó)房地產(chǎn)是貨幣蓄水池。從2008年到2017年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資從2.53萬(wàn)億升至11萬(wàn)億，漲幅超過(guò)4倍，累計(jì)總投資高達(dá)74萬(wàn)億元。僅2017年的投資額就相當(dāng)于加拿大當(dāng)年的GDP總額。這十年房地產(chǎn)投資規(guī)模增幅與廣義貨幣增幅相當(dāng)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

棚改貨幣化是房地產(chǎn)貨幣化的非典型案例。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

我這里引用天風(fēng)宏觀的調(diào)研數(shù)據(jù)。2015年到2017年是棚改貨幣化的高峰期。這三年，全國(guó)超過(guò)1400萬(wàn)套棚戶區(qū)住房改造，貨幣化安置比例從30%提高到60%，一線城市達(dá)80%，每年總投資1.5萬(wàn)億左右。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

棚改貨幣化的安置資金來(lái)自哪里？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

2014年央行創(chuàng)設(shè)了抵押補(bǔ)充貸款（PSL），棚改資金主要來(lái)自PSL。央行通過(guò)PSL向政策性銀行如國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行貸款，國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行再通過(guò)專項(xiàng)貸款向地方政府貸款。僅2016年，棚改總投資達(dá)1.48萬(wàn)億，其中國(guó)開(kāi)行棚改專項(xiàng)貸款9725億，農(nóng)發(fā)行棚改專項(xiàng)貸款3000億元左右。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

最后看大型房地產(chǎn)商。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

商業(yè)銀行是信貸供給方，大型地產(chǎn)商是主要需求方。在大量的信貸支持下，大型地產(chǎn)商攻城略地，制造一個(gè)個(gè)地王，囤積大規(guī)模土地，同時(shí)營(yíng)收與資產(chǎn)暴增。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

以恒大為例。2006年到2018年，恒大銷(xiāo)售額由17億增長(zhǎng)到5800億，增340倍。從2006年到2016年，恒大現(xiàn)金余額由20億增長(zhǎng)到3043億，增152倍；總資產(chǎn)由78億增長(zhǎng)到一萬(wàn)億，超過(guò)150倍。營(yíng)收、現(xiàn)金及總資產(chǎn)增速，均遠(yuǎn)超過(guò)廣義貨幣增速。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

貨幣市場(chǎng)，并不是一個(gè)自由市場(chǎng)。當(dāng)今世界，各國(guó)的貨幣供給都是由央行壟斷的。金融資產(chǎn)貨幣化現(xiàn)象極為普遍，貨幣壟斷長(zhǎng)期扭曲金融資產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)貨幣化后，貨幣壟斷權(quán)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制極強(qiáng)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

過(guò)去20年，不管是美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌，還是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，都不完全是自由市場(chǎng)的“鍋”，很大程度上是房地產(chǎn)貨幣化的結(jié)果，即貨幣壟斷權(quán)對(duì)市場(chǎng)的控制。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

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032gp豪仕閱讀網(wǎng)

居住市場(chǎng)化2gp豪仕閱讀網(wǎng)

剛需市場(chǎng)扭曲房地產(chǎn)價(jià)格2gp豪仕閱讀網(wǎng)

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如果排除土地壟斷和貨幣壟斷，房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)更健康嗎？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

答案是肯定的。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

但是，房地產(chǎn)不可能是一個(gè)完全的自由市場(chǎng)。如果房地產(chǎn)完全自由化，也容易出問(wèn)題。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

假如土地個(gè)人所有，是否會(huì)也會(huì)出現(xiàn)大資本、大財(cái)團(tuán)收購(gòu)私人土地，導(dǎo)致土地集中、壟斷？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

我們先看一個(gè)非常著名的數(shù)字游戲，我這里引用中泰證券李迅雷《全球貧富百年變局：從一個(gè)數(shù)字游戲說(shuō)起》中的模擬數(shù)據(jù)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

200個(gè)人參與這個(gè)游戲，每個(gè)人的初始資產(chǎn)都是100元。游戲規(guī)則是，每個(gè)人將自己的1元錢(qián)隨機(jī)送給另一個(gè)人，并且每人獲得錢(qián)的概率都相同。這個(gè)游戲重復(fù)2萬(wàn)次，最后財(cái)富分配是怎樣的結(jié)果呢？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

結(jié)果顯示，隨著游戲次數(shù)不斷增加，財(cái)富越來(lái)越集中。當(dāng)游戲進(jìn)行到2萬(wàn)次時(shí)，財(cái)富最多的10%的人占有了將近50%的總財(cái)富。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

如果將游戲規(guī)則修改一下，假設(shè)200個(gè)人中，有5個(gè)人在每一輪游戲中獲得收入的概率，都比其他人高一倍。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

結(jié)果顯示，經(jīng)過(guò)2萬(wàn)輪游戲后，幾乎所有的財(cái)富都集中到這個(gè)五個(gè)人手上。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

如果再修改一下規(guī)則，假設(shè)每個(gè)人的初始財(cái)富不一樣，但每輪獲得收入的機(jī)會(huì)是均等的。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

結(jié)果顯示，初始財(cái)富最少的窮人，最終只有13%的人能夠逆襲成為富人階層；初始財(cái)富最多的富人，最終有5%淪為窮人。不過(guò)，80%左右的窮人在不斷參與游戲后，最終能夠進(jìn)入中等財(cái)富階層，近50%的富人會(huì)逐漸回落到中等財(cái)富階層。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

這個(gè)例子其實(shí)很好地說(shuō)明了自由市場(chǎng)的財(cái)富分配格局。不管初始財(cái)富是否均等，不管創(chuàng)富機(jī)會(huì)是否均等，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最終結(jié)果定然是貧富分化。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

這就是自由市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)屬性：有競(jìng)爭(zhēng)，就有成敗之分、高低之別；有競(jìng)爭(zhēng)，才有創(chuàng)富、創(chuàng)造、創(chuàng)新的動(dòng)力。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

通常，左邊勢(shì)力更傾向于平等，右邊勢(shì)力更傾向于自由。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

公平與效率，如何兼得？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

新自由主義代表弗里德曼站在自由這邊：“一個(gè)社會(huì)如果把平等置于自由之上，就既不會(huì)有自由，也不會(huì)有平等；如果把自由置于平等之上，即使得不到最好的平等，我們所創(chuàng)造出來(lái)的平等也會(huì)比其他制度更高。”2gp豪仕閱讀網(wǎng)

如果把企業(yè)股票平均分配給民眾，民眾自由交易，最終有些人會(huì)失去股票，有些人可能會(huì)虧損，有些人可能會(huì)暴富。這就是股市自由競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，政府不需要介入。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

如果把土地平均分配給民眾，經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)次交易后，市場(chǎng)依然會(huì)集中，依然會(huì)出現(xiàn)大地產(chǎn)、大資本，但是由于土地交易費(fèi)用比股票高得多，集中度要更低一些。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

這也是土地自由交易的結(jié)果，但是政府需要介入。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

為什么？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

股票、債券、商品、工業(yè)品等都是自由市場(chǎng)，但房地產(chǎn)是不完整的自由市場(chǎng)（即使排除土地壟斷和貨幣壟斷）。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，尤其是剛需市場(chǎng)中，買(mǎi)賣(mài)雙方的地位完全不對(duì)等，地產(chǎn)商在博弈中居于強(qiáng)勢(shì)地位，購(gòu)房者受制于剛需壓力，其自由購(gòu)房的意志受到約束。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

所有的剛需市場(chǎng)都不是完整的自由市場(chǎng)，供需關(guān)系扭曲導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格扭曲。比如普通工人的就業(yè)市場(chǎng)，低收入者迫于生存壓力，在勞資議價(jià)中通常居于弱勢(shì)，容易屈服于低薪、降薪和惡劣的勞動(dòng)環(huán)境。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

經(jīng)濟(jì)學(xué)家一直無(wú)法合理解釋：為什么要有最低工資法？為什么允許工會(huì)的存在？為什么要為低收入者提供保障房？很多自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至反對(duì)福利房、最低工資標(biāo)準(zhǔn)以及工會(huì)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

換言之，經(jīng)濟(jì)學(xué)家必須解釋一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：為什么要救濟(jì)窮人？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿瑟·塞西爾·庇古創(chuàng)立了福利經(jīng)濟(jì)學(xué)，通過(guò)基數(shù)效用論和邊際效用遞減規(guī)律解釋了救濟(jì)窮人的合理性。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

他認(rèn)為，窮人的貨幣收入的邊際效用大于富人，如果能把貨幣收入由富人轉(zhuǎn)移給窮人就可以增進(jìn)社會(huì)的總效用，即增進(jìn)經(jīng)濟(jì)福利。（《福利經(jīng)濟(jì)學(xué)》，庇古）2gp豪仕閱讀網(wǎng)

簡(jiǎn)單理解是，富人給窮人100元，窮人因得到100元贈(zèng)予效用指數(shù)飆升1000，富人因損失100元效用指數(shù)損失200，二者相抵（1000-200=800），社會(huì)總效用指數(shù)增加了800點(diǎn)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

不過(guò)，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家（如張五常）對(duì)庇古的福利經(jīng)濟(jì)學(xué)不以為然，因?yàn)闆](méi)人知道別人的心理效用到底是增加還是減少，增加多少，減少多少。換言之，庇古的福利經(jīng)濟(jì)學(xué)無(wú)法證偽也無(wú)法證實(shí)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

后來(lái)，新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家用交易費(fèi)用來(lái)解釋“為什么要救濟(jì)窮人”。政府為低收入者提供的住房保障、失業(yè)救助，屬于公共用品，公共用品的作用是降低交易費(fèi)用。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

簡(jiǎn)單理解是，低收入者有房住，失業(yè)者有飯吃，社會(huì)秩序和市場(chǎng)環(huán)境都更加穩(wěn)定。現(xiàn)實(shí)中，失業(yè)率與犯罪率呈正相關(guān)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

這種解釋還是比較充分的，但容易引發(fā)另類道德風(fēng)險(xiǎn)，如鼓勵(lì)貪婪與懶惰，對(duì)強(qiáng)盜邏輯妥協(xié)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

其實(shí)，最好的解釋是保障自由市場(chǎng)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

不管是馬歇爾的供需理論，還是弗里德曼的價(jià)格理論，捍衛(wèi)自由市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)都有一個(gè)重要的假設(shè)前提，那就是要素流動(dòng)充分自由。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)、租房市場(chǎng)和勞動(dòng)力市場(chǎng)中，剛需購(gòu)房者、低收入勞動(dòng)者，他們的選擇、流動(dòng)是不自由的，他們迫于生存壓力，在交易中處于被動(dòng)妥協(xié)的地位。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

所以，在這種要素難以自由流通的市場(chǎng)中，政府的公共政策及公共用品，最根本的作用是提高要素的流動(dòng)性，讓市場(chǎng)資源充分配置，提高市場(chǎng)效率。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

比如，政府給失業(yè)者提供失業(yè)援助、失業(yè)金，這樣一定程度可以緩解低收入者的后顧之憂，增強(qiáng)低收入者談判議價(jià)能力，增加他們?cè)趧趧?dòng)市場(chǎng)中的自由選項(xiàng)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

所以，效率與公平兼顧，并不是市場(chǎng)主導(dǎo)效率，政府主導(dǎo)公平，而是以公平驅(qū)動(dòng)效率。政府實(shí)施公平政策，不是追求絕對(duì)公平，而是以驅(qū)動(dòng)效率為目標(biāo)。當(dāng)政府的平均主義，當(dāng)福利民粹主義傷害了市場(chǎng)效率時(shí)，這種公平政策當(dāng)修正。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

法與經(jīng)濟(jì)學(xué)的開(kāi)創(chuàng)者、美國(guó)著名大法官理查德·艾倫·波斯納曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“對(duì)于公平正義的追求，不能無(wú)視于其代價(jià)。”波斯納將經(jīng)濟(jì)學(xué)的效率概念，引入法律原則之中，給整個(gè)法律界帶來(lái)了一場(chǎng)“革命”。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

可見(jiàn)，在不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，政府干預(yù)主義與自由主義，殊途同歸。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

關(guān)鍵是，政府該如何干預(yù)？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

以房地產(chǎn)為例。政府要做的是：2gp豪仕閱讀網(wǎng)

一、提供大規(guī)模的廉租房及安居房，以保障居者有其屋，降低房地產(chǎn)剛需市場(chǎng)的扭曲程度，提高勞動(dòng)者在就業(yè)市場(chǎng)中的自由選擇度，提升消費(fèi)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

二、豪宅、高檔商品房是正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府不需要干預(yù)，但考慮到保障房的財(cái)政壓力，政府可對(duì)這類市場(chǎng)征收高稅收。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

三、像德國(guó)一樣干預(yù)租房?jī)r(jià)格（租房是剛需市場(chǎng)），打擊互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)囤積房源、炒高租金，避免租金價(jià)格被扭曲。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

以新加坡為例。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

作為金融中心，新加坡的房?jī)r(jià)也是亞洲頂級(jí)，每平方米折合人民幣在5-20萬(wàn)之間。但是，新加坡依然做到了“居者有其屋”。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

新加坡政府早在1960年就推行了組屋制度，建設(shè)了大規(guī)模的組屋以低廉的價(jià)格租給公民居住；到80年代，基本上保證了80%以上中等收入的家庭能夠得到廉價(jià)的政府組屋；到2008年，新加坡85%的公民都居住在政府組屋，只有另外15%的公民在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)高檔商品房。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

再看香港。與同級(jí)別城市相比，香港保障房的覆蓋面其實(shí)不算低，將近50%的香港家庭居住在政府提供的公屋里。但是，香港公屋面積狹小，歷屆港府領(lǐng)導(dǎo)試圖擴(kuò)大公屋規(guī)模，改善公屋條件，都遭到反對(duì)勢(shì)力阻撓。根本問(wèn)題還是在港府的土地壟斷及批租制度上。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

通常，在土地國(guó)有化及批租制度中，政府可以建設(shè)更大規(guī)模的保障性住房，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的效率更高。但是，事實(shí)可能相反。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

我們看深圳。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

深圳在2018年出臺(tái)了住房供應(yīng)與保障體系“意見(jiàn)”，計(jì)劃到2035年，人才住房、安居型商品房、公共租賃住房合計(jì)不少于100萬(wàn)套。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

這是一個(gè)什么概念？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

現(xiàn)今深圳租房人數(shù)達(dá)1600萬(wàn)，到2035年假如增至2000萬(wàn)；而100萬(wàn)套保障性住房，預(yù)計(jì)只能夠解決300萬(wàn)人的居住問(wèn)題，覆蓋面積只有15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新加坡的85%，甚至低于香港的50%。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

總結(jié)起來(lái)，土地壟斷、貨幣壟斷以及房地產(chǎn)市場(chǎng)中的剛需“矮化”，造就了如今的房地產(chǎn)之謎。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

如何才能做到“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，凱撒的歸凱撒”？2gp豪仕閱讀網(wǎng)

一、打破土地壟斷，約束貨幣發(fā)行，讓土地自由交易，有更多的私人可以出售土地，更多的私人可以自建房，房地產(chǎn)市場(chǎng)才更加健康，價(jià)格由市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，有漲有跌，有泡沫也有崩盤(pán)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

正如德國(guó)鼓勵(lì)自建房、合資建房，有能力的自己解決住房，大量小型開(kāi)發(fā)商可購(gòu)買(mǎi)私人土地開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，不被大型地產(chǎn)商和土地壟斷者控制。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

正如東京，人口比深圳、香港更加密集，但依然有很多小別墅自建房。日本土地個(gè)人所有及地震帶特點(diǎn)，使得土地分散，更好地保障了居住權(quán)。1990年日本地產(chǎn)泡沫正是由貨幣壟斷，即地產(chǎn)貨幣化所致。危機(jī)后，日本地產(chǎn)回歸居住本質(zhì)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

二、政府需要干預(yù)地產(chǎn)，但是宏觀調(diào)控的目的是通過(guò)提供保障房促使市場(chǎng)更加自由化，而非阻礙市場(chǎng)流通及公共政策（學(xué)位房）捆綁，來(lái)維持高房?jī)r(jià)、高土地財(cái)政收入及刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

自由市場(chǎng)，天然有制造財(cái)富不均的動(dòng)力。但是，在房地產(chǎn)貨幣化時(shí)代，土地壟斷與貨幣壟斷才是貧富分化、社會(huì)撕裂的根源。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

隨著二手房規(guī)模越來(lái)越大，剛需購(gòu)房被高房?jī)r(jià)抑制，土地壟斷對(duì)房?jī)r(jià)的控制力削弱，貨幣供應(yīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。2gp豪仕閱讀網(wǎng)

（感謝中泰證券、澤平宏觀、天風(fēng)宏觀的研究數(shù)據(jù)支持）2gp豪仕閱讀網(wǎng)

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