那些給高房價叫好的人，非蠢即壞！

作者 :正文注明 2021-06-27 11:50:22 審稿人 : admin 圍觀 : 次評論

原創(chuàng)：陳興杰
來源公眾號：功夫財經(jīng)
已獲授權(quán)

給陳老師打 calld8J曹操讀書網(wǎng)
房價上漲=財富增加、高房價=經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，這樣的“常識”很有迷惑性和誤導(dǎo)性，值得細(xì)說。d8J曹操讀書網(wǎng)
中國經(jīng)濟(jì)再好，離發(fā)達(dá)國家還有很遠(yuǎn)距離，大城市房價這么早就超越，真的是正常的嗎？
希望中國的城市房價低，不是說低到白菜價——只是希望房子不成為沉重的負(fù)擔(dān)。
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高房價崇拜深入人心

房價高好事還是壞事呢？不同的人回答這個問題，答案并不相同。有房一族通常盼望房價高，因為那里凝聚了他最主要的資產(chǎn)；沒買房的人則希望房價低，好讓自己買得起——而他買房后，大概率也盼望房價上漲。屁股決定腦袋，難有靠譜的結(jié)論。

媒體上的專家和意見領(lǐng)袖，表面經(jīng)常批判高房價，實際上他們大多熱愛高房價。談城市的經(jīng)濟(jì)和未來，核心指標(biāo)就是房價。道理似乎也很簡單：城市經(jīng)濟(jì)好，居民收入高，房價才可能高。抱怨北上深的房價高，可那是超一線城市啊。言下之意，高房價和好城市是畫等號的。

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2021年5月份二手房房價排行榜，數(shù)據(jù)來源：中國房價行情網(wǎng)d8J曹操讀書網(wǎng)

在高房價這件事情上，無論表面爭論如何喧囂，有兩個等號：房價上漲=財富增加，高房價=經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，已是深入人心，很難被推翻的常識。不過恰恰是這樣的“常識”，很有迷惑性和誤導(dǎo)性，很值得細(xì)說。

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高房價降低幸福感

先談第一個話題，房價上漲真等于財富增加嗎？一套100萬的北京房子歷經(jīng)十年漲到1000萬，財富增加嗎？其實沒有，房子還是那房子。由于房子折舊，它的實際價值還發(fā)生減損。只是由于通貨膨脹，房子所對應(yīng)的貨幣總量增加了。

很多人把房子漲價簡單歸為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。事實上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自然結(jié)果是，獲得商品的成本降低，價格回落。小至食物手工品，大至電器和電子產(chǎn)品，價格都在降低。大部分是相對價格回落（將物價和收入對比），小部分則是絕對價格降低，比如2000年初彩電高達(dá)幾千元，現(xiàn)在不僅價格降低，質(zhì)量還有飛躍的提升。

隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而“降價”最不明顯的商品，大概就數(shù)住房。特別是大城市，十多年來房價一路狂漲，堪稱最頂級投資品。同一套住房，區(qū)位地段沒變，新房變成“老破小”，價格還能翻好幾倍。只能說通脹的威力太過強(qiáng)大，把一件明顯貶值的商品變成高價值。

對多數(shù)人來說，房子都是用來自住。房價上漲使他的名義資產(chǎn)翻番，但只要還在房子里住，他就難以享受資產(chǎn)增值應(yīng)有的幸福。房子有投資品屬性沒錯，可只要是自住，必有消費(fèi)品屬性（這一點常被忽略）。

住昂貴的房子屬于高消費(fèi)；住租售比很低的高價房，更屬于奢侈性消費(fèi)——只不過，這種消費(fèi)是無可奈何的。

北京有很多這樣的老城住戶。由于房價高漲，他們資產(chǎn)上千萬，稱得上是富人。但那價值千萬的房子，往往在老舊小區(qū)，住房條件不好；他們收入不高，往往幾萬塊錢都拿不出來，日子過得緊巴巴。

和日常生活的拮據(jù)相比，住在這樣的房子，不就是一種奢侈性消費(fèi)嗎？只不過住著這樣的房子，想著千萬資產(chǎn)在身，足以慰藉罷了。

你可能會說：有這千萬資產(chǎn)，不能換一處好房嗎？這稱得上靠譜的提議。

問題是，房價上漲從來都是水漲船高。無論多買一套房還是換新房，房貸都會壓得多喘不過氣。他們也可以賣掉高價房，到房價低的城市買房，用馀錢享受生活。

只不過這樣的選擇通常伴隨資產(chǎn)縮水——房價低的城市，都是微漲或不漲。而且絕大多數(shù)家庭一生都無力承受遷徙奔波。多數(shù)人都住在高價房，過著緊巴巴的生活。

擁有高價房產(chǎn)的人，可以將房子變現(xiàn)，換成巨額現(xiàn)金，享受生活。然而對絕大多數(shù)人行不通——多數(shù)人一生只擁有一套房，將自住房套現(xiàn)，意味著失掉抗通脹的盾牌，失去很多生活便利，淪入另一階層。代價太慘重了，除非走投無路，沒人走到這一步。

回過頭來看房價上漲，你會發(fā)現(xiàn)：無論對無房還是有房族，高房價都是沉重負(fù)擔(dān)。無房族買不起房；有房族換不起房，被迫消費(fèi)高價低質(zhì)的房子無法升級。倘若房價不高，買房換房都容易，就不會有這樣的困擾，人民的居住條件可以顯著改善。

很多盼著房價高，說到底是忘了房價的消費(fèi)品屬性。房子是消費(fèi)品，而且是大眾消費(fèi)品。消費(fèi)品漲價從來不是好事，房子也不例外。

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好城市一定房價貴嗎

平庸的城市，房價一定便宜。就像黑龍江鶴崗，遼寧阜新，房子跌成白菜價，再怎樣調(diào)控都無濟(jì)于事。經(jīng)濟(jì)不行的城市，房價也不行，這是定律。

優(yōu)秀的城市，房價通常高昂。但是請注意，是“通常”而不是“一定”。影響房價除了需求，還有供給。好城市的需求一定強(qiáng)烈，但供給則看情況：城市中心注定稀缺，價格一定昂貴；非中心地段，則完全看城市的土地供應(yīng)。可以說，同一經(jīng)濟(jì)水平的城市，土地供應(yīng)對房價的影響是決定性的。

舉中國一個大城市長沙為例。和同等二線城市比，長沙常住人口約850萬，比武漢略少，比南昌略多，經(jīng)濟(jì)更是比它們高出一截（看2019年人均可支配收入，長沙5.5萬元，超過武漢的5.1萬和南昌的4.5萬）。

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2019年長沙人均可支配收入在中國城市排名第九，而房價排名第57名

從城市發(fā)展的角度看，長沙不遜色于中部二線城市；長沙房價卻跑輸一大截，均價只有一萬出頭，不僅落后于中部同等城市，甚至不如東部一些縣級市。

長沙房價為何不高？不是很多人所說的，因為調(diào)控嚴(yán)厲（若論調(diào)控嚴(yán)厲之程度，北京深圳更為嚴(yán)厲，然而高房價并未改變），而是長沙土地極其寬松。

長沙住宅供地過去常年保持在600公頃以上，至今仍保持400至500公頃的高水平，比一線城市的供地還多。土地多，則住房競爭激烈，房價必然不高；就連城市核心地段的房價，也相應(yīng)要低一些。

美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家托馬斯·索韋爾在他的著作《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》也提到房價和經(jīng)濟(jì)水平不同步的現(xiàn)象：

1960年代美國經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的加州房價上漲卻不多；而到1970年代經(jīng)濟(jì)速度放緩，加州房價卻一路猛漲，超過居民收入水平的幅度。原因是1970年代加州制定了很多環(huán)保主義法律，限制房地產(chǎn)開發(fā)，致使住房緊缺。

托馬斯·索韋爾還指出，美國德克薩斯州的城市休斯頓，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，房價比其他州低得多，主要原因正是政府對土地管制少，住房供應(yīng)寬松。美國有很多這樣的城市，政府施政得當(dāng)，經(jīng)濟(jì)繁榮，住房供應(yīng)也多，住房就不是問題；反倒是一些城市，經(jīng)濟(jì)爛、房價高，人們只得選擇搬離。

加州洛杉磯近幾年就有這樣的趨勢，這個城市以房價高著稱，貧民窟問題嚴(yán)重，說到底還是民主黨政府的施政出了問題。

好城市對應(yīng)的配置是好住房，而不一定是高房價。這樣的總結(jié)在全世界都通行。我認(rèn)識的一位老師移民英國，住在倫敦。他在社交媒體上就談到：倫敦確實擁有全世界最貴的房產(chǎn)，但那是全球富豪競爭的結(jié)果，和普通人無關(guān)；倫敦的普通人住房，真的稱不上貴。

這位老師居住在倫敦離市中心二三十里的地段（遠(yuǎn)未到郊區(qū)），住房是別墅式的（即帶院子的House），條件比北京上海周邊同等距離情況好得多，房價也便宜，普通移民者也買得起。為何能做到這樣？不過是倫敦的城市規(guī)劃沒那么嚴(yán)格，住房供應(yīng)寬松罷了。

中國一線城市北上深，還有杭州、蘇州、南京這樣的新一線城市，房價貴得不像話。即便在二三十公里以外，房價也不便宜，而且住房條件和配套都很糟糕。不是“好城市=高房價”的定律在起作用，而是中國城市的住房還不夠多。只有這個原因。

若是放開中國大城市的土地放開（比如把北京五環(huán)內(nèi)閑置農(nóng)地空地放到交易市場，把上海周邊的農(nóng)田菜地放入城市規(guī)劃），讓更多市場主體參與住房供應(yīng)，房價一定大幅下降。

當(dāng)然，核心地段的房價還是很高，卻和多數(shù)人無關(guān)。就像長沙一樣，年輕人很少為買房發(fā)愁；中年人換房也沒那么痛苦。住房品質(zhì)提升，生活水平提高，這難道不是好城市應(yīng)該有的現(xiàn)象嗎？

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好城市和低房價，可以兼得

我寫文章談中國大城市的房價高昂，已有些年頭。各種反對觀點我都見過，最不能容忍的是一種說法：北京/深圳的房價貴，貴得有道理，那代表著中國經(jīng)濟(jì)的未來。嫌大城市房價貴，你回小城市啊。鶴崗的房價不貴，你會去買嗎？

每一次看到這樣的“大明白”，我都特惱火。中國經(jīng)濟(jì)再好，離發(fā)達(dá)國家還有很遠(yuǎn)距離（看人均GDP，相當(dāng)于英法的四分之一，美國的六分之一），大城市房價這么早就超越，真的是正常的嗎？

同樣高價的房子，中國人只能住公寓甚至老破小，人家能有House帶小車庫，中國城市的住房水平天生低人一截嗎？d8J曹操讀書網(wǎng)