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曹操讀書--知行合一，化于無形

全面降準，錢會去房地產嗎?

作者 :正文注明 2021-07-10 18:51:48 審稿人 : admin 圍觀 : 次 評論
原創： 一棵青木
來源公眾號：遠方青木
已獲轉載授權

全面降準了。
央行決定于7月15日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，預計將釋放出約1萬億資金。

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為什么要在這個時間點上降準，全面降準又會帶來什么？
最重要的是，多出來的錢會大量流入房地產，刺激房價上漲么？
先說為什么要降準。
最近半年來，中國的物價出現了重大的問題。
居民消費價格CPI，也就是物價上漲指數，太低了。
今年6月，中國的CPI僅為1.1%，和國家制定的目標3%相差甚遠。
實際上CPI這個指標從去年8月份就出問題了，從2.7%的正常值開始一路下滑，甚至跌成了負值，下圖中的藍線看的一清二楚。

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如果CPI太高，會帶來通脹，這肯定是不好的，但CPI太低也會帶來巨大的麻煩。
不懂經濟學的人覺得物價不漲是好事啊，巴不得物價暴跌才好。
但實際上如果物價不能保持溫和上漲，那么社會的各項投資都會萎縮，大家都傾向于保有貨幣，無人愿意投資。
物價下跌的同時，社會就業崗位會減少，你的工資會下滑。
而且工資下滑的速度，會遠遠超過物價下跌的速度。
每一輪經濟危機的時候都會這樣，物價打3折，工資打2折。。。
本來10塊錢一個的面包，現在只賣3塊錢了。
但你的工資，卻從100塊錢變成了20塊錢。
工資可以不漲，但永遠不會跌，那是國家小心翼翼用貨幣政策呵護出來的，絕不是正常的市場經濟法則。
因此，一旦通脹率過低，國家就會很緊張。
怕的不是物價下跌，怕的是你工資下跌。
而中國的CPI，已經連續大半年出現問題了。
在無人干涉的情況下，CPI天然就應該是負值。
再完美的經濟體，其貨幣都不可能實現100%的流通率，一定會有部分貨幣沉淀下來退出流通，從而導致商品過多，貨幣過少，因此物價節節下跌，最終經濟危機，大量人民失業。
資本家的剩余價值剝削是一個原因，導致貨幣過多的集中在資本家手里。
但即便徹底消滅了資本家，也無法解決這個問題，因為人民群眾手中的存款，剝離出去的貨幣也是一個天文數字。
你不可能要求老百姓全部零存款，所以你就不可能解決這個問題。
因此，政府必須年年向經濟體中注入貨幣，來維持一個貨幣平衡。
要保證3%的通脹率，注入3%的貨幣是遠遠不夠的，你需要注入8%以上的貨幣才有可能，因為很多貨幣被沉淀流失了，社會生產出來的物資數量也在增長。
今年6月，中國貨幣供應量M2的同比增長為8.6%，但CPI同比增長僅為1.1%，就是這個原因。
這個時候，就需要啟動降準工具了。
中國的存款準備金率不是一般的高，簡直是高的離譜。
國際上銀行的準備金一般3%就可以了，但中國最高的時候到過21%，常年在百分之十幾徘徊，2015年開始拼命降準，連降十幾次，一路降下來至今還有8.9%之多。
為什么中國銀行的準備金率這么高？
因為在2015年之前，中國的貿易順差非常巨大，年年都有大量的美元結余。
按政策，每進來1美元，央行就必須發出去7塊錢人民幣，那幾年人民幣泛濫，貨幣洪水滔天，就是因為外匯過多。
為了緩解外匯過多的壓力，國家甚至號召企業走出去。
你出去干嘛不重要，把美元給我花掉就可以了，不然國內的物價要壓不住了，通脹率高的嚇死人。
但這么做依然沒能緩解那幾年的貨幣壓力，于是就只能不斷提升準備金率，把錢強行凍結在銀行。
這么做的好處很多，第一是可以立竿見影的減少市面上的人民幣數量，第二是儲備足夠多的政策空間，留待以后當子彈使用。
比如說，現在。
這種通過外匯儲備和準備金調節釋放出的人民幣，具備極高的合法性，天然自帶很強的信用，不會損害人民幣的根基。
所以本次降準是一個順理成章，水到渠成的事情。
降準的目的也只有一個，那就是確保CPI能回到2~3%之間的正常范圍，保證經濟運行不出現問題。
貨幣多了，物價總會漲的。
適當的通脹有利于經濟發展，這個沒問題。
但我們最關心的是這些錢會不會去房地產，會不會對房價構成重大刺激。
因為很多人的朋友圈中介，又開始因為降準而鼓吹房價上漲了。
答案是不會。
就在降準的幾天之前，全國各地大面積的爆出對二手房房貸收緊的新聞。
南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市均出現了房貸業務收緊的情況，部分銀行二手房貸直接停貸。

圖片4S3曹操讀書網

我就這事咨詢了下武漢的中介，得到的答復是二手房交易確確實實被收緊了，想要貸款非常的困難，二手房貸基本都批不下來。
網上有人整理了目前武漢各銀行二手房貸的現狀，大概是這樣的。

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可以看到，各大行基本都停貸了，只有個別小行還有貸款，其他幾個城市的情況也差不多。
為什么大行搞不到貸款，小行反而有貸款？
最大的原因是小行的反應快，房貸利率加的多，因為價格貴所以前期申請貸款的人少，現在手里還有額度，所以才有錢。
而那些房貸利率較低的大行，額度早就沒了。
所以現在銀行的現狀就是要么沒額度需要等很久，要么就利率很高，你自己選。
當貸款額度緊張的時候，一定是先停二手房貸款。
優先限制二手房的交易，是限售政策的強化版。
都說房住不炒，那怎么才能定義誰是想住的人，誰是想炒的人？
你不賣，那就是想住的人嘛，反之就是批著剛需外表的炒房客。
都不賣，國家自然就不需要擔心房產危機了。
因此有限的貸款資金當然應該去先支持一手房，二手房交易對房企和地方政府來說都是沒有太大價值的。
而且目前絕大多數地方都是一二手房倒掛，二手房的價格高于一手房，本來就該冷卻冷卻了，減少貸款資金天經地義。
但是對房價來說，這可不是個好消息。
二手房市場雖然對房企和地方政府價值不大，但卻是衡量房屋價值的一個定價器，沒有二手房市場就不可能有一手房市場。
因此，對二手房限貸也只能是個短期行為。
但中國的房貸杠桿，真的是不能再加了。
居民部門的杠桿率，已經到了60%以上，不同部門的口徑不一樣，但都在60~70%之間。
這是一個很高的數據。
日本居民部門的負債率70%的時候，房地產危機被引爆了。
美國居民部門的負債率60%的時候，房地產危機被引爆了。
中國的房價控制力肯定比美日要強不少，但這也是一個相當危險的數據，個人房貸再向上加，隨時可能出事。
而且中國的房子實在是太多了。
2020年中國的人均住房面積已經達到了40平米以上，而發達國家的人均住房面積僅有33平米。
中國根本不缺房子，缺的是大城市的房子，住房問題實際上是一個結構性問題。
不知道多少人是大城市工作，縣城買房甚至農村買房，這些房子多少年都不住人。
因為源源不斷的人口涌入，也許大城市的房價沒有問題，但小城市的房價很有可能出問題。
小城市的房價出問題了，一樣會給銀行系統帶來壓力。
因為小城市銀行的錢，那也是錢，貨真價實的人民幣，壞賬了一樣很麻煩。
所以，現在必須給未來的房價問題預留子彈，保證自己手里有足夠的政策工具。
要保證房價泡沫平穩落地，而不是硬著陸，很難，很難很難。
本輪降準的錢拿去干嘛都行，就是不能刺激房產的價格。
去年對房地產貸款劃定的兩條紅線，自2021年1月1日起執行，限死了地產貸款的額度，直接導致了今年房地產貸款難的現象。
如果因為降準導致了房價再度上揚，那紅線還會繼續向下壓。
房貸額度就那么多，卡死之后其數量遠遠不足以支撐房價的快速上漲。
目前房貸利率為5%以上，但房租回報率僅為1~2%，大家之所以愿意貸款搶房，就是圖房價增值率，這個增值率一定要超過房貸和房租的回報差值，而且要多很多才行。
假定房價一年漲幅5%，購房者賺到手的其實就是個房租錢，1~2%。
算上房屋折舊，還要倒虧錢。
但支撐房價一年上漲5%，房貸總量的增速每年超10%都做不到，因為新房供應量年年都增長，二手房交易規模也在逐年放大。
房貸必須先填平這些需求，才能有余力支撐房價上揚。
如果嚴格按照兩道紅線去搞，房貸絕不可能擁有這種力量，因為數量不足，被限定死了。
降準對所有資產都有好處，但遠不能突破兩道紅線的限制。
所以別聽那些朋友圈的中介瞎忽悠，動不動就嚇唬你再不搶房就來不及了。
就今年二道紅線的政策力度，你這個中介下半年能幫客戶搞到二手房的房貸就不錯了。
房貸資金都沒有，拿頭去漲啊。

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