原創(chuàng)： 顧子明
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第六部分系列小結(jié)
通過五篇系列文章，我們從1987年12月1日深圳第一次土拍為起點，到2021年7月27日無錫出臺二手房指導價格機制為終點，我們回顧了中國房地產(chǎn)34年的波瀾壯闊的發(fā)展歷程，重點展示了期間重大的人物、故事、企業(yè)、事件、政策。
中國房地產(chǎn)是一個宏大、牽扯面廣泛的議題，我們所做的只是希望能夠給大家一些系統(tǒng)的知識、有參考性的意見、良好的閱讀體驗，閱讀這篇文章的你我都是這場歷史變革親歷者和見證者，接下來將對系列文章做一下小結(jié)。

一，各篇文章的小結(jié)

第一篇文章其實從行業(yè)基礎制度建構(gòu)的緯度出發(fā)，回顧了1987年深圳第一次土拍、94年分稅制改革、98年房改，為中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定了基礎的制度，開啟了中國房地產(chǎn)發(fā)展的起步階段。
第二篇從現(xiàn)代化（城鎮(zhèn)化與工業(yè)化）的緯度出發(fā)，回顧了1999高校擴招、2001年加入世界貿(mào)易組織、歷史進程下的足球地產(chǎn)，經(jīng)濟快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化與工業(yè)化的推進，城市自然而然成為財富的聚集地，增量財富支撐著房價穩(wěn)定上漲上，這一階段是房地產(chǎn)比較健康的發(fā)展階段。
第三篇從金融的緯度出發(fā)，回顧了2008年應對金融危機所進行的四萬億大基建投資、2014年開啟的天量棚改計劃、供給側(cè)改革下的去庫存政策，這一階段金融逐漸成為房地產(chǎn)發(fā)展的主導力量，國開行棚改資金、銀行的貸款、影子銀行、表外業(yè)務等為房地產(chǎn)的烈火烹油提供了巨量而廉價的子彈。
第四篇從政治財稅制度的緯度出發(fā)，回顧了2016年9月這一輪持續(xù)不懈的調(diào)控政策，在房住不炒、一城一策、落實長效機制的當下，中國房地產(chǎn)將逐步剝離土地、現(xiàn)代化、金融等多重紅利，重新回歸制造業(yè)和服務業(yè)的本質(zhì)。
第五篇從內(nèi)外聯(lián)動的緯度出發(fā)，站在百年未有之大變局和中華民族偉大復興的戰(zhàn)略全局來思考中國當下房地產(chǎn)的格局和未來發(fā)展方向，房地產(chǎn)要避免成為貧富分化的禍首，要避免成為階層固化的幫兇，要成為“有恒產(chǎn)者有恒心”的社會穩(wěn)定器，要成為“溫暖港灣”的家。


二，未來的研判

經(jīng)過34年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)已經(jīng)處于一個歷史的拐點，在拐點附近買房更是一件門檻較高的事情，對于大多數(shù)人來說買房可能是一生當中最大的一筆支出，如何做好資產(chǎn)配置是一件特別重要的事情，買對一次房子對于整個家庭來說都很重要，在合適的時間合適的地點買合適的房子成為每個家庭都應該需要重點考慮的事情，本系列文章最后會對未來進行一定的研判，并對購房給大家一些思考和建議。
坦白講來，中國目前房價高是一個眾人皆知的真相，面對百年未有之大變局的巨大機遇和挑戰(zhàn)，面對中華偉大復興戰(zhàn)略全局的目標和要求，作為牽扯面巨大、利益盤根錯節(jié)的房地產(chǎn)行業(yè)，目前最理性的局面就是穩(wěn)定。
穩(wěn)定是未來房地產(chǎn)的一個本質(zhì)特征，因為這是符合各方（中央、地方、有房、無房）的整體利益，而穩(wěn)定的本質(zhì)歸根到底是三個方面：穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

穩(wěn)地價是房地產(chǎn)穩(wěn)定的起點，只有地價穩(wěn)定，房價才能穩(wěn)定，回顧中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史，地王頻出的時期也是房價狂飆迭起的時刻，地王預期帶來未來區(qū)域房價上漲的預期。從目前22城市集中供地、房企三道紅線、貸款集中度管理、直到7月26日買地金額不得超年度銷售額的40%，都在為穩(wěn)地價建立長效機制。

穩(wěn)房價，一手房價格因為由限價政策進行持續(xù)調(diào)控，基本上得到控制；二手房由于二手房指導價格機制的不斷鋪開，未來二手房也將迎來穩(wěn)定的局面。
穩(wěn)預期，資產(chǎn)價格的上漲或下跌很大程度上取決于大家的預期，而讓大家形成一致性的預期則是比較麻煩的事情，因為這會帶來大漲或者大跌。所以讓大家對于未來房地產(chǎn)形成不一致預期，才能保證房價的平穩(wěn)（不崩盤、不快速上漲）。
房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，才能用時間來擠壓目前房價的泡沫，用真正的購買力來夯實房價的基礎，讓未來房地產(chǎn)平穩(wěn)著陸。
如果說總體穩(wěn)定中國未來房地產(chǎn)的一面，那么結(jié)構(gòu)分化則是中國未來房地產(chǎn)的另一面。這種分化是表現(xiàn)在不同層面：
行業(yè)分化：隨著房地產(chǎn)調(diào)控機制的不斷發(fā)力，未來大量中小房企將會消失，房地產(chǎn)集中度將不斷提升，房地產(chǎn)開發(fā)市場將由國企、央企、部分差異化房企來完成（可以參考目前房企50強名單），而房地產(chǎn)物業(yè)板塊則由那些已經(jīng)上市物業(yè)完成（可以參考目前物業(yè)30強名單），這些在寒冬中存活下來的房企將成為未來商品房供給的絕對主力，品質(zhì)、服務都有較強保證。
城市之間：從未來城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展來看，以上海為龍頭的長三角都市圈、粵港澳大灣圈、京津冀都市圈、成渝都市圈為代表的都市圈和以武漢、鄭州、西安、長沙（包括但不限于）等等內(nèi)陸省會城市為代表的區(qū)域核心城市將成為未來城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)升級的主場戰(zhàn)，這些區(qū)域?qū)嗟娜丝?、資金、產(chǎn)業(yè)、基建，相應地這些城市未來的房地產(chǎn)還會有不同程度的發(fā)展空間。而不在這些范圍內(nèi)的三、四、五線城市在不同程度將向上述都市圈和城市輸血（或者被這些城市吸血），相應地城市的能級和房地產(chǎn)發(fā)展的空間也會有限，甚至在不遠的將來可能會萎縮。
板塊之間：除了核心城市未來能夠通過自身強大的增量將目前屬于邊緣板塊的納入主城板塊，或者某些特殊機緣某些城市的板塊突然納入重大規(guī)劃和資源大量導入，例如雄安新區(qū)；大部分城市未來的高價值板塊將會維持強者恒強狀態(tài)，熱點板塊始終成為整個城市、全省乃至全國（根據(jù)城市的輻射能力）購買力，支撐這些板塊越來越強勢。
產(chǎn)品之間：考慮未來保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)（60-80㎡左右剛需家庭）供給量增加，未來各個城市90㎡以下的剛需產(chǎn)品將面臨這些產(chǎn)品的巨大沖擊，而改善住房（120㎡以上）乃至豪宅（大平層、別墅）將會是富裕群體之間交易市場，由于這些群體的巨大購買力，將會有著一定的上漲空間。
需求之間：新市民的住房需求將更多由住房保障系統(tǒng)滿足，部分由商品市場（長租公寓、住房市場）滿足。改善需求將完全由商品市場（少數(shù)房企）來滿足，而且活下來的房企將會從區(qū)位、小區(qū)環(huán)境、規(guī)劃、產(chǎn)品、物業(yè)服務等提供全方位多層次的優(yōu)質(zhì)服務，當然可能你每年交一定金額的房產(chǎn)稅。

三，購房建議

總體來說，投機購房想快進快出賺快錢（一兩年翻番之類）未來越來越難，很可能會被埋坑里，這是未來最劣后的投資選擇之一，未來上漲空間不會像之前那么高，長效機制下對于房價的上漲的抑制作用未來會愈發(fā)有力。
長線投資或許會存在一些結(jié)構(gòu)性機會（至少跑贏通脹、略微跑贏資本市場，也是為數(shù)不多好的投資機會），從投資的角度來看就是買稀缺性，選擇上面所列的城市優(yōu)質(zhì)板塊優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，相當于買這座城市的股票。
如果是剛需買房的話，盡可能留點預期，適度踮起腳尖（例如300萬的預算，看房子的話，可以看300-400萬之間的房子），盡可能去選擇好的城市、好的地段、好的產(chǎn)品（爭取改善）、最好買新房、其次交付5年以內(nèi)的次新房。
有多套房產(chǎn)的群體，在房價上漲預期受限的前提下，在房產(chǎn)稅還沒有正式實施的時候，可以考慮將比較劣后一些的房產(chǎn)（房齡比較大、位置較差、未來面臨保障房沖擊）處理掉，將回籠的資金要么置換更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，要么將資產(chǎn)更多元配置下。
隨著長效機制的落實，或許有一天限購、限貸、限價、限售全部取消，大家可以自由地買房，我們再聊房子的時候不會想著“買個房子賺翻倍”的心態(tài)，房子真正成為每個人“溫暖、舒適、安全”的港灣。