中國房地產：從1987到2021（五）

作者 :正文注明 2021-08-10 07:02:53 審稿人 : admin 圍觀 : 次評論

原創(chuàng)：顧子明
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第五部分

看當下，穩(wěn)住不要浪Z76曹操讀書網(wǎng)

【長效機制背景下，站在內外聯(lián)動（百年未有之大變局與中華民族偉大復興的戰(zhàn)略全局）的大格局下看房地產行業(yè)】Z76曹操讀書網(wǎng)

經(jīng)過前面四篇接近兩萬五千字的敘述，我們終于從1987年來到了當下的2021年，此前我們已經(jīng)從行業(yè)、土地、現(xiàn)代化（城鎮(zhèn)化與工業(yè)化）、金融、調控的角度聚焦了房地產發(fā)展的不同階段主導力量的演變歷史，再將目光回到2021年，我們身處的當下。

明公是一個很喜歡歷史的人，歷史當中有個高頻熱詞叫作“歷史局限性”，這是指歷史人物受制于當時的社會現(xiàn)狀、經(jīng)濟、政治，道德等各方面因素，無法跳出當時的限制，未能做出符合趨勢的判斷，跳出命運的限制，進而錯失相關的機遇。

其實能夠在歷史中留下名號的人物，大部分都屬于那個時代、那個區(qū)域比較優(yōu)秀乃至頂尖的的人物，他們也不可避免地受制于“歷史局限性”，更何況現(xiàn)在身處信息大爆發(fā)、變革大拐點的時代的普通人，如何看清楚未來的趨勢，盡可能減少“歷史局限性”的制約是我們這個時代下，每個人在認知層面的所需要修煉的功夫。

中年好友蘇東坡都看不清，只因為身在此山中，沒有登上山峰

俗話說“登高望遠”，如果要看的更遠，那必須要找到一個更高的地方站著。

那么我們現(xiàn)怎么找到更高的地方呢？

明公的經(jīng)驗是看最高層的理論表述，因為這些理論的提出是高層的判斷和理論水平最高的學者們討論提出的，官方表述是“是對馬克思列寧主義、毛澤東思想、鄧小平理論、“三個代表”重要思想、科學發(fā)展觀的繼承和發(fā)展，是馬克思主義中國化最新成果，是黨和人民實踐經(jīng)驗和集體智慧的結晶，是中國特色社會主義理論體系的重要組成部分，是全黨全國人民為實現(xiàn)中華民族偉大復興而奮斗的行動指南，必須長期堅持并不斷發(fā)展。”

就像《圣經(jīng)》一樣，普通人去認真閱讀和思考《圣經(jīng)》，并將領域的體會來指導實踐是一種很理性的行為模式。

我們該如何定義和描述我們這個時代的背景，歸根到底是一句話：站在百年未有之大變局和中華民族偉大復興的戰(zhàn)略全局來看。或許很多人會覺得這是政府公文的兩個高頻熱詞，但是如果大家把相關的信息串聯(lián)起來：

國際：燈塔國的黯淡、大嚶帝國的衰落、歐美抗疫的普遍拉胯、西方媒體的雙標頻出，全球統(tǒng)一最低稅率……

國內：公知五毛處處喊打、娛樂圈、互聯(lián)網(wǎng)、校外培訓反壟斷重錘、知乎“你認為誰是最偉大的中國人？”答案、甚至是最近東京奧運會大家對于女排的寬容理解……

不必時時懷念我，也不要指望我回來，我離開以后，你們就是我，人民萬歲！

如果把內外的各種現(xiàn)象聯(lián)系起來，還能有哪句話比“百年未有之大變局和中華民族偉大復興的戰(zhàn)略全局”概括和總結的更精準到位么？

明白了這點，我們站在百年未有之大變局和中華民族偉大復興的戰(zhàn)略全局來看房地產長效機制。

從2020年年底住建部的表述來看：穩(wěn)妥實施房地產長效機制方案，那說明長效機制已經(jīng)有確定的方案了，接下來將從既有的重點房地產改革方案來盡可能全面梳理房地產長效機制。

房地產長效機制是一個綜合性的調控機制，長效機制是土地、財稅、金融（上一篇文章已經(jīng)分析了，詳情可見《中國房地產：從1987到2021（四）》）、住房保障體系、一、二手房市場聯(lián)動監(jiān)管等綜合性管理配套。

一，土地雙集中出讓

2021年春節(jié)剛過，一份文件就在網(wǎng)絡上傳播，22個重點城市實現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。同時，22個重點城市暫停發(fā)布住宅用地公告。

土地雙集中政策土地結構性降溫

仔細梳理這份名單，22個重點城市除了北上廣深四個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。這些城市均為核心一、二線城市，是我國經(jīng)濟最發(fā)達、產業(yè)與人口最具吸引力的地區(qū)，住房需求旺盛，以這些城市為試點，有點“擒賊先擒王”的意味，從市場最火熱的城市土地（房地產的起點）供應政策出發(fā)，建立長效機制。

這就是形成了長效機制下土地供應機制：政府集中供地-房企資金分散無法多路出擊拿地-政府控制地價-大型優(yōu)質房地產企業(yè)購地（中小企業(yè)逐步出清）-國有商業(yè)銀行向優(yōu)質房企提供貸款（降低風險）-未來新房集中入市-供需角度穩(wěn)住新房價格。

二，房產稅，地產從增量到存量時代財稅的必然選擇

94年分稅制改革開啟了地方政府土地財政的序幕，關于土地財政的歷史功過本文不再贅述，從歷史的進程來看，雖然在2020年新冠疫情沖擊下，為了維持穩(wěn)定態(tài)勢，房產稅步伐有所減弱，但是考慮土地財政已不可持續(xù)，并且隨著中國房地產從增量市場向存量市場的歷史性轉變，房產稅是土地財政的必然替代選擇。房產稅可以由地方政府征收，并納入地方財政預算，可以起到收之于地方，用之于地方，當然不排除有些中央層面的轉移支付。

立法層面可能暫緩，試點可能加速，反映了房地產稅背后復雜的博弈

從中華民族偉大復興的戰(zhàn)略全局來看，一個健康、可持續(xù)、穩(wěn)定政府的財政稅收汲取能力是堅實的物質基礎（花錢的地方實在太多），如果對于中國歷史王朝興衰周期有所了解的朋友都知道，一個王朝中后期的衰落往往由于財政崩潰，而財政崩潰由于中央政府收不到稅，而收不到稅則由于兼并（主要是土地）的既得利益階層的逃稅避稅。其實從經(jīng)濟要素角度來看，帝制王朝時代的土地相當于于今日是房產，房產在持有環(huán)節(jié)并不需要交稅，但是房產上漲以后收益部分僅需要繳納一部分所得稅，這對于擁有房產乃至炒房者來說就是某種程度上的逃稅避稅。

P.S.：當然目前更大的逃稅避稅行業(yè)其實互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)盈利能力強、員工待遇好固然由于行業(yè)時代發(fā)展紅利，但是目前財稅體制下納稅貢獻不足的也是其業(yè)績能長期火爆的原因之一，甚至是最重要的原因之一，政府收稅較少，讓這部分稅作為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的利潤維持高估值搞高股價，融資以后繼續(xù)擴張發(fā)展。從這個財稅角度去觀察對于互聯(lián)網(wǎng)巨頭的反壟斷也是別有風味。

此外，2021年6月5日，財政部、稅務總局等四部門周五發(fā)文稱，將由自然資源部門負責征收的國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金等四項政府非稅收入，全部劃轉稅務部門負責征收。雖然短期內不一定改變土地出讓金收歸中央，但是中央對于地方土地出讓金的信息掌握會更強勢，將會將土地出讓金收入全部納入財政監(jiān)管，這可以在某種程度上遏制地方肆意舉專項債花錢的沖動。

三，國家推進住房保障體系

以99年高考擴招為起點，經(jīng)歷了20多年的擴招，2020年高考錄取達到850萬，2021年高校畢業(yè)生將達到909萬史上最高值，面對大量涌進城市的年輕人（偉大復興事業(yè)的建設者），解決他們在大城市的居住問題是房地產長效機制的應有之義。

2020年中央經(jīng)濟會議將解決好大城市住房突出問題作為八大任務之一，顯示了從中央層面對于這個問題的高度重視。

隨著中國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的推進，人口結構的變化，國家必然會集中資源，“一鼓作氣”形成十余個超大的城市群來推動城市化集中資源。并依靠于這些超大城市群，以“中國神X”為代表的幾十家全球頂級托拉斯，將帶領著民營企業(yè)們一起走向世界。超大城市群中的核心城市對于人口、人才的吸引力還會持續(xù)上升，未來去大城市就業(yè)打拼仍然是比較理性的選擇。如何讓年輕人、新市民在大城市住下來，并且定居下來，這就是住房保障體系的出發(fā)點和落腳點。

住房保障體系主要包括兩個層次：1、保障性租賃住房層面，2020年長租公寓的爆雷事件，讓高層認識到長租公寓市場化會帶來金融化的風險，所以要加大政府、企事業(yè)單位在租賃住房方面的供給和保障力度。

共有產權房方面：政府與購房者共同承擔住房建設資金，分配時在合同中明確共有雙方的資金數(shù)額及將來退出過程中所承擔的權利義務；退出時由政府回購，購房者只能獲得自己資產數(shù)額部分的變現(xiàn)，從而實現(xiàn)保障住房的封閉運行，這樣將降低新市民群體的購房成本。

在保障性住房體系內，新市民先租住在保障性租賃住房，隨著收入的增加和存款的增長，可以購買共有產權房，等到購買力足以支撐購買商品房的時候再去購買商品房，滿足不同層次居住的需求。

減少高房價、高房租對于新市民的擠壓，減少高昂的校外培訓的支出，讓中國數(shù)以億計的邊緣青壯勞動力順利進城，跟上歷史的進程，實現(xiàn)中產階級倍增的目標，輕裝上陣，看到希望，避免躺平，積極投身到社會主義經(jīng)濟建設當中，實現(xiàn)持續(xù)的生產力與消費力的革命，以承接新時代的技術與產業(yè)鏈，走出 “中等收入陷阱”，避免更大的內卷消耗。

四，學區(qū)房的改革與二手房指導價格

房價是新房價格和二手房價格這兩個相互影響價格體系所決定的，在新房限購、限價、限售的背景下，二手房價格由于是房東和購房者在相對充分的市場博弈下所形成的價格，在某種程度上更能夠反映真實的房地產市場博弈的情況。

隨著房地產調控的深入，一手房價格的水分逐漸被擠出，但是由于優(yōu)質教育資源的稀缺和分布不均衡，導致學區(qū)房熱炒，2021年年初上海這輪行情，就是由學區(qū)房領漲所帶動的，學區(qū)房成為二手房市場重要的擾動因素，因此在今年4月30日的中央政治局會議上，首次提出“防止以學區(qū)房等名義炒作房價”。

相應地，“北京話”講的很好的上海率先出臺學區(qū)房新政，“打響了防止以學區(qū)房等名義炒作房價的第一槍”。

此外，圍繞著二手房價格的投機波動較大的情況，社會主義先行示范區(qū)深圳也率先啟動二手房指導價格，其目的是“引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款”，這又是在信貸層面釜底抽薪了一把。

截止7月28日，深圳、上海、廣州、東莞、西安、寧波、成都、無錫均已經(jīng)發(fā)布二手房指導價格，按照這一趨勢，參考22城集中供地名單，后續(xù)將會有更多城市加入二手房指導價格名單。

五，消滅剝削，消除兩極分化，最終達到共同富裕

以1987年深圳第一場土拍為起點，經(jīng)過34年的發(fā)展，在行業(yè)紅利、土地紅利、現(xiàn)代化（城鎮(zhèn)化和工業(yè)化）紅利、金融紅利的加持下，中國房地產走過了波瀾壯闊、光彩奪目的發(fā)展歷程，演繹了無數(shù)瞠目結舌財富故事，深刻地改變了人們的財富觀念，重構了社會利益結構。

房產成為居民資產結構中最重要的部分，由于房價的快速上漲帶來的劇烈財富再分配效應，使得社會貧富分化程度愈演愈烈，畢竟“天之道損有余而補不足，人之道損不足以奉有余。”而眾所周知，貧富過度分化是社會穩(wěn)定發(fā)展的最嚴重毒瘤，這既是影響了社會的公平正義，也是為社會的動蕩混亂埋下最大隱患。

中央與地方、實體經(jīng)濟與房地產、房地產上下游產業(yè)鏈、有房與無房，各個群體之間圍繞著中國房地產這個巨大的財富聚集地，從各自的立場出發(fā)進行各種訴求與博弈，使得整個房地產呈現(xiàn)出紛繁復雜、難以捉摸的表象，但是如果細心觀察2016年9月以來的這一輪調控，我們會堅信未來：房住不炒、長效機制一定會實現(xiàn)。

因為最高領導人在建黨100周年慶典上的講話莊嚴宣告：

新的征程上，我們必須緊緊依靠人民創(chuàng)造歷史，堅持全心全意為人民服務的根本宗旨，站穩(wěn)人民立場，貫徹黨的群眾路線，尊重人民首創(chuàng)精神，踐行以人民為中心的發(fā)展思想，發(fā)展全過程人民民主，維護社會公平正義，著力解決發(fā)展不平衡不充分問題和人民群眾急難愁盼問題，推動人的全面發(fā)展、全體人民共同富裕取得更為明顯的實質性進展！

當時代的齒輪轉動到2021年，站在百年未有之大變局和中華民族偉大復興戰(zhàn)略全局來看，一個歷經(jīng)百年滄桑，仍風華正茂的政黨，將會秉持不忘初心牢記使命，消除剝削、消除兩極分化，最終達到共同富裕。

標簽中國房地產

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中國房地產：從1987到2021（六）

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