中國未來19個群,你想入哪個群?
房價問題是一個老生常談的問題,到目前為止應(yīng)該也是一個很明朗的問題,似乎沒有再多說的必要。
然而,由于它跟我們的生活息息相關(guān),所以我總是丟不下它。最近我到湖北省武漢市和武漢市周邊的鄂州市、黃岡市做了一些調(diào)研,又有一些新的感想。今天分享給朋友們,供朋友們參考。
首先還是要說點虛的。
我們說中國房價,是說中國城市的房價,不是說中國全國所有地方的房價。
比如我的老家在一個非常非常偏僻的小山村,那個小山村里的房價是多少,不是我們討論和關(guān)注的話題。
我老家的那個小村落,在我小的時候有9戶人家,我們老家把它叫做一個“院子”,現(xiàn)在只剩下一戶人家,其余的8戶都搬走了。那8戶的房子要往出賣,房價是多少呢?沒法說。反正,不管多少錢都沒人買,你說房價是多少?
再往深處說一點,我們討論房價的時候,所依據(jù)的宏觀數(shù)據(jù)主要是國家統(tǒng)計局對全國70個城市的房價監(jiān)控數(shù)據(jù)。這70個城市基本上是中國最牛的城市。比如包括了所有省的首府,其次是這些省下面的非常重要的城市。
從某種意義上說,如果你所生活的這個城市被納入國家統(tǒng)計局房價監(jiān)控范圍,那說明你這個城市混得還不錯。
從這個意義上說,我們說中國房價,不僅是指中國城市的房價,我們首要關(guān)注的是中國重要城市的房價,其他城市的房價參考這些重要城市的房價。
關(guān)鍵詞是兩個,一個是城市,一個是重要城市。
這個邏輯揭示了一個很重要的秘密,那就是房價和城市化密切相關(guān)。沒有城市化,也就無所謂房價的問題。
當(dāng)我們從房價說到城市,從城市說到重要城市的時候,不知不覺中,就揭示出房價與城市化的密切聯(lián)系。
我在以前的文章里面說過,對城市化最簡單的理解就是一句話:農(nóng)村人進城。
比如我是一個農(nóng)村人,我現(xiàn)在進城了,我就為中國的城市化貢獻了一份自己的力量。就是這么簡單,朋友們也不要把它想多了。
那么,農(nóng)村人進城遵循一個什么樣的規(guī)律呢?
我來描述一下:山頂?shù)娜税岬缴较聛恚较碌娜税岬郊?zhèn)上,集鎮(zhèn)上的人搬到縣城里,縣城的人搬到小城市里,小城市的人搬到重要城市里,重要城市里的人搬到核心的特大城市里面去。
再把視角拉遠一點,從幾十萬年上百萬年的人類歷史的發(fā)展趨勢來看,人類進步的路徑其實也可以簡單的說,就是一個城市化的過程。
比如,最早的人類生活在山洞里,后來在山洞旁邊搭個棚子,再后來,幾家人把棚子搭在一起,形成最原始的村落。
這個最原始的村落,何嘗不是人類最早的城市呢?
這樣說來,從廣義的含義上來說,一個村落就是一個城市,只不過這種城市的層級較低。而現(xiàn)代化的特大城市也是一個城市,只不過它是層級最高的城市。
捋出這樣一個邏輯線,我們就會發(fā)現(xiàn),人類城市化的進程就是人類由低層次的城市向高層次的城市流動。
這樣一來,最低層次的城市的人就會越來越少,這個最低層次的城市就是村落。所以,農(nóng)村地區(qū)的人肯定是越來越少,大面積的農(nóng)村地區(qū)的未來,就是沒有人,或者人很少。
而像集鎮(zhèn)、縣城、小城市這樣的中間層次的城市,人員有進有出,具體要看這個城市是進的人多還是出的人多。
但總體上來講,人往高處走,水往低處流。中間層次的城市未來是,走出去的人往往要多于搬進來的人。
這是指總體情況,不同城市的具體情況肯定有所不同,肯定有一部分中間層次的城市會不斷升級,升級為高層次的城市。
但毫無疑問,肯定有相當(dāng)一部分中間層次的城市,會不斷衰落,或者停滯不前。
按照這個邏輯,最高層次的那些城市,人一定會越來越多。
因為這些城市已經(jīng)處于最高層次,他只會不斷地接收新人,而不能把人再往別的地方送。因為它已經(jīng)是最高層次了,難道他把人再送往月球或者火星上去嗎?
最高層次的城市的人越來越多,會導(dǎo)致什么情況呢?因為城市的空間有限,而人是無限的,所以以下幾個常見現(xiàn)象就出現(xiàn)了:
第一,人越來越多,那么車自然越來越多,那么路自然就越來越堵。
第二,人多的地方一定是企業(yè)多,不然這些人在哪上班呢?企業(yè)多,排放的廢物就多,環(huán)境就會越來越差。
第三,人越來越多,而土地是有限的,土地有限導(dǎo)致能夠提供的住房數(shù)量是有限的,所以房價越來越高。
這是最常見、最直觀的三個現(xiàn)象,其他不常見不直觀的現(xiàn)象,我們這里就不說了。
繞了一大圈,終于又扯回來了,扯到今天要談?wù)摰闹黝}:房價。
從上面的邏輯可以看出,最高層次的城市的房價似乎是一個無解的話題。因為它的人只進不出,其他層次的城市都是有進有出,可以調(diào)節(jié)進出。
當(dāng)然,對于最高城市的房價、環(huán)境污染、道路交通等問題,如果人類不對這個問題進行主動調(diào)控的話,任其自由發(fā)展的話,它也會有自然界的法則來解決這個問題。
那怎么解決呢?當(dāng)?shù)缆窊頂D到一定的程度,環(huán)境糟糕到一定的程度,房價高到一定的程度,有很多人會逃離那些最高層次的成績,所謂“逃離北上廣”就是這種現(xiàn)象的萌芽。
如果任由這種情況發(fā)展下去,這又必然會帶來最高層次的城市的衰落。
那怎么辦呢?
前面說過,人類歷史的進程其實就是一個城市化的進程。城市化程度越高,人類歷史進步的層級就越高。如果最高層次的城市出現(xiàn)衰落,那等于是人類社會的倒退。
這自然是人類不想看到的結(jié)果。
那怎么樣解決這個問題呢?
毫無疑問,那就是把城市做得越來越大。用我們現(xiàn)在最流行的說法就是,不斷擴大城市的建成區(qū)面積。
可是擴大到一定的程度的時候就沒法再擴大了,比如。建成區(qū)已經(jīng)抵達了這個城市的邊界,再擴大就是別人的地盤了,比如我這一次調(diào)研的武漢市最東邊的光谷地區(qū)。
我們熟知的半導(dǎo)體企業(yè)長江存儲就建在武漢市的東邊最邊上,再往前越過一步就到別人地盤上了。
那對于武漢市來說再怎么擴大呢?
其實說難也難,說簡單也簡單,那就繼續(xù)從武漢市再往鄂州市去建設(shè)。不就完了嗎?
這是一個社會大眾的直觀思維都可以作出的回答。
這個答案對不對呢?恭喜你,答對了!
其實世界上很多復(fù)雜的事情,也不需要太復(fù)雜的思維就可以解答。
所以說,城市發(fā)展的必然趨勢就是,一個高層次的城市和周邊的一個中間層次的城市,未來會融合在一起。
這種融合,是以高層次的城市的輻射和帶動為前提的。
所以,全世界城市發(fā)展的成功經(jīng)驗就在于,在不同的地方建設(shè)一群城市。而不是建設(shè)一個或者幾個特大型的城市,如果只建設(shè)一個或幾個,那會把這些城市憋死。
關(guān)鍵詞是“一群”,它的反面是“一個”或“幾個”。
由于是一群,所以專業(yè)說法叫城市群。比如世界上最著名的五大城市群,分別是:美國紐約周圍的東海岸城市群、還有美國的五大湖地區(qū)城市群,英國的倫敦城市群,歐洲的西北部城市群,日本東京周圍的太平洋沿岸城市群。

總之,是一群,而不是一個或幾個。
但這些一群一群的城市,是相對集中的,而不是像滿天的繁星那樣在全國的空間上均勻分布。
這些城市群承載了這個國家或者這個地區(qū)的大部分的人口,貢獻了大部分的GDP。
比如日本的太平洋沿岸城市群,土地面積3.5萬平方公里,占日本國土的6%,但人口接近7,000萬,總?cè)丝诘?strong style="margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;">61%.
敲黑板,說重點。面積占6%,人口占60%. 這個城市群里面有三個都市圈,其中最大的都市圈是東京都市圈,2018年GDP達到1.62萬億美元,占日本全國的32%.
英國的倫敦城市群,總面積4.5萬平方公里,占全國國土面積的19%,人口3,725萬,占全國的56%.而這個城市群占英國全國的GDP的80%.
重復(fù)一下,偌大的英國,倫敦城市群的GDP,占全國的80%.
所以我們基本可以預(yù)計,未來,一個國家的大部分人都是生活在這個國家的一群一群的城市的區(qū)域。廣大的農(nóng)村的人肯定越來越少,很多地方的農(nóng)村都將重新回到原始森林的狀態(tài)。當(dāng)然除了農(nóng)村和城市群之外的地區(qū),也會生活一部分人,但是是小部分人。
這應(yīng)該也是中國未來的國家空間格局,這個格局的核心關(guān)鍵詞是:城市和城市群。
前面我們說了,所謂房價其實是指城市房價,所以討論城市的發(fā)展方向,對于我們理解未來房價有很大的指引作用。
我們接著說城市群。
我們可以想象一下,未來的國家大部分的人口和GDP都集中在一些城市群,那么這每一個城市群的規(guī)模肯定是很大的。這么大規(guī)模的一群一群的城市,肯定又會有幾個相對獨立的單元。不會是像大餅一樣平均分配。
那么,這每一個單元叫都市圈。
所謂都市圈,也就是幾個地理空間上挨的比較近的城市。但這些地理上挨的比較近的城市,通常是由一個中心城市來引領(lǐng)其他的城市,就像衛(wèi)星一樣環(huán)繞在它的周圍。
比如,我這一次調(diào)研的“武漢城市群”,按我今天文章的表述口徑,或者按照國家規(guī)劃和當(dāng)下智庫習(xí)慣的說法,應(yīng)該叫“武漢都市圈”。
這個都市圈就有9個城市組成,核心城市是武漢,周圍還有8個城市,分別是東邊的鄂州、咸寧、黃石、黃岡,西邊的孝感、天門、潛江、仙桃。簡稱1+8。

這個武漢都市圈,是中國長江中游城市群的一部分,中國長江中游城市群另外兩個部分分別是:長沙都市圈和南昌都市圈。
而長江中游城市群又是中國目前規(guī)劃的19個城市群之一。
19個城市群,大約就是未來中國的空間布局。朋友們可以看一看今天文章文字當(dāng)中的圖片。

當(dāng)然,這不是說出了這19個城市群以外的空間就不住人了,而是說未來中國的重心會在這19個地方。
另外也請不要忘了,我們今天的文章是想說房價,所以我們主要關(guān)注這些重點地區(qū),其他地區(qū)的房價可以參照今天的分析來思考。
我們繼續(xù)說武漢都市圈。
前面已經(jīng)說了,武漢都市圈有9個城市組成,簡稱1+8。武漢就是那個1,是核心,相當(dāng)于太陽,另外8個城市相當(dāng)于是太陽系的8顆行星。所以武漢都市圈是中國中部的一個小太陽系。這其實是都市圈的一種典型形態(tài)。
前面已經(jīng)分析了,之所以形成這種格局,是因為一些高層次的城市越做越大,最后自然就會吸納他周邊的城市,所以這個1+8,不是簡單的數(shù)字相加,而是一種深度的融合。
融合到什么程度呢?一句話可以概括:“九城一城”,就是9個城市變成1個城市,大家不分你我。這樣就把武漢這個城市徹底做大了,就能夠吸納更多的人口,更多的產(chǎn)業(yè),創(chuàng)造更多的GDP。
這樣就滿足了人類從原始社會就開始起步的、不斷走向城市的夢想,又不會導(dǎo)致交通堵塞、環(huán)境污染、房價過高等等城市病。
接下來的問題是:9個城變成1個城,深度融合,不分你我,怎么做到,能夠做到嗎?
我舉個例子:
比如武漢的某一個企業(yè),它需要增加投資建一個新廠,可是武漢已經(jīng)沒有合適的地方了,那么在哪建呢?自然而然地,可以選擇隔壁的黃岡,因為黃岡城區(qū)到武漢市也就是十幾分鐘的車程。或者在武漢市旁邊的鄂州市的紅蓮湖區(qū)、葛店技術(shù)開發(fā)區(qū)等等建廠。
可是問題來了,如果到這些地方去建新廠,新廠所帶來的經(jīng)濟效益就不是武漢市的而是別個地區(qū)的了,就不是武漢的了。這個時候如果你是武漢市的某一個方面的人士,你還會大大方方地讓他逃離武漢到別的地方建廠嗎?你會不會想千方設(shè)百計百般挽留,乃至百般阻止?
所以,這需要格局。
不僅如此,尤其是在經(jīng)濟領(lǐng)域,僅僅談格局是不夠的。比如作為政府官員,他要為本地百姓謀福利,一個工廠明明可以建在本地,卻讓他建到外地,其實就失去了讓這個企業(yè)為本地百姓謀就業(yè)、謀福利的機會。
所以,不僅要有格局,還要有合理的利益分配和激勵機制。
在這個問題上,光谷黃岡科技產(chǎn)業(yè)園是一個值得一說的例子。
武漢光谷在武漢的東邊,正式的名稱叫武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū),簡稱東湖高新區(qū),又稱中國光谷,于1988年創(chuàng)建成立,是中國首批國家級高新區(qū)、第二個國家自主創(chuàng)新示范區(qū)。規(guī)劃總面積518平方公里,集聚了武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等42所高等院校、56個國家及省部級科研院所、30多萬專業(yè)技術(shù)人員和80多萬在校大學(xué)生,是中國三大智力密集區(qū)之一。根據(jù)光谷官網(wǎng)介紹,他的知識創(chuàng)造和技術(shù)創(chuàng)新能力名列全國169個國家級高新區(qū)第一,是全國10家重點建設(shè)的“世界一流高科技園區(qū)”之一。
一句話,武漢光谷在科技創(chuàng)新方面歷史很古老,成績很優(yōu)異,他就是一個專門玩高科技的能手。
可是如今,他要建一個科技城,他卻把科技城建在了武漢隔壁的黃岡。
其背后的原因難免是武漢光谷的容納空間有限。
從這個意義上說,他跑到武漢以外的地方建科技園區(qū)也很正常,可問題是:利益怎么分配?
有意思的是,武漢光谷和黃岡市共同建設(shè)光谷黃岡科技產(chǎn)業(yè)園,總面積25平方公里,竟然找到了一個很有趣的解決方案。
這個光谷黃岡科技產(chǎn)業(yè)園由武漢高科集團代表武漢出資80%,由黃岡高投公司代表黃岡市,出資20%,共建時間50年。未來,稅收按5:5分成。最有意思的是,統(tǒng)計數(shù)據(jù)也按5:5分成。我們都知道,統(tǒng)計數(shù)據(jù)是國家對一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的考核指標(biāo)。
如果在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上不能照顧到武漢市和黃岡市兩個地區(qū),那么相關(guān)方面工作的積極性就會有所下降。
有了大格局,有了合理的利益激勵機制,這事兒就有可能搞成。
武漢的光谷能在武漢旁邊的另外一個城市黃岡建科技園。與此同時,武漢周邊的黃石市又把他的科創(chuàng)中心----名為黃石武漢(離岸)科創(chuàng)中心建在了武漢。
從這樣一個雙向的建設(shè),我們發(fā)現(xiàn)武漢這樣一個中心城市,和它周邊的衛(wèi)星城市黃岡、黃石已經(jīng)慢慢的融為一體,慢慢的不分你我。
這樣的例子很多。
比如,上市公司東湖高科代表武漢市,在武漢旁邊的鄂州市紅蓮湖區(qū)又建立了一個“紅蓮湖大數(shù)據(jù)云計算產(chǎn)業(yè)園”
這個產(chǎn)業(yè)園是在鄂州市,但是是在鄂州市的邊界,緊挨著武漢市。我們都知道的半導(dǎo)體企業(yè)長江存儲在武漢市,但是是臨近武漢市的邊界,緊挨著鄂州市。
從地圖上看,長江存儲位于武漢的長江存儲和位于鄂州的紅蓮湖大數(shù)據(jù)云計算產(chǎn)業(yè)園,其實是挨在一起的。中間的界限就是武漢市和鄂州市的地理分界線。
當(dāng)然,這種產(chǎn)業(yè)布局,也不簡單的哪方便就在哪布局,背后還是有一定的邏輯的,其中一個最常見的邏輯就是,中心城市側(cè)重研發(fā),衛(wèi)星城市側(cè)重生產(chǎn)。
比如,我國著名的裝備制造業(yè)企業(yè)中船重工,在黃岡市建立了“中船重工黃岡水中裝備動力有限公司”,但是它的研發(fā)自然主要是在武漢。
順便說一句,武漢現(xiàn)有兩院院士81個,科技實力位于全國城市前5名,在校大學(xué)生人數(shù)130多萬人(前面說的80萬是指武漢光谷這個區(qū)域,這里說的130多萬人是整個武漢市)。這個130多萬人的在校大學(xué)生人數(shù),是全世界第一。重復(fù)一遍,全世界第一,不是全國第一。
在這樣的背景下搞研發(fā),自然是有優(yōu)勢的。
中心城市側(cè)重研發(fā),衛(wèi)星城市側(cè)重生產(chǎn),這是中心城市和衛(wèi)星城市的分工模式,當(dāng)然這種模式還有很多,再舉個例子:
武漢聚集了一批有名的先進的企業(yè),比如華星光電、京東方、天馬微電子、長江存儲、藥明康德等面板、半導(dǎo)體、汽車及制藥化工行業(yè)的企業(yè)。這些企業(yè)很先進,很厲害,可是它就像一個人吃喝拉撒一樣,它會產(chǎn)生大量的廢棄物。
比如生產(chǎn)芯片的企業(yè),要對芯片進行多次清洗,清洗后的清洗劑里面就含有大量的污染物質(zhì),必須要進行環(huán)保方面的處理。
過去,這對企業(yè)來說是一個負擔(dān)。而如今。TCL公司在武漢的旁邊的黃岡成立了一個黃岡TCL循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基地,專門負責(zé)處理這些企業(yè)生產(chǎn)留下來的廢棄物。這樣,這些企業(yè)就可以輕裝上陣了,不再有環(huán)保的后顧之憂。
不僅如此,由于TCL循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基地對部分廢物處理后能夠變廢為寶,還能把處理以后的東西反過來再賣給這些企業(yè)。
比如剛才提到的生產(chǎn)芯片的清洗劑,用完之后里面含有污染環(huán)境的東西,TCL循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基地把其中的污染物質(zhì)給分離掉以后,剩下的就是合格的干凈的清洗劑,反過來還可以賣給芯片生產(chǎn)企業(yè),還可以收錢。
既然如此,一個很有意思的現(xiàn)象出現(xiàn)了:TCL循環(huán)經(jīng)濟基地從芯片生產(chǎn)企業(yè)那里購買這些廢物的時候,不再僅僅是這些企業(yè)的貴人,這些企業(yè)還要從TCL循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基地那里收一筆錢。簡單地說就是:我的廢物,你要,對不起,給錢!不給錢,不給!
這樣一來,環(huán)境污染的問題解決了,兩邊企業(yè)都掙錢了。
這樣有趣的例子還比較多,今天就不多說了。
我核心想說一點:
武漢作為中心城市和周邊的衛(wèi)星城市正在融為一體,不分你我,朝著“九城一城”的方向邁進。這帶來一個什么后果呢?
那就實際上把武漢這個中心城市做大了,只不過這種做大不是簡單地把自己做大,而是要把周圍的城市變成它的一部分,你也可以把它理解成他把周圍的城市收編了。
而且這種收編不是形式上的收編,也不是行政區(qū)劃上的調(diào)整,而是內(nèi)涵意義上的產(chǎn)業(yè)融合,這是實質(zhì)意義上的收編。
當(dāng)然,說收編,是從中心城市的角度來說的。從衛(wèi)星城市的角度來說,我們也可以說衛(wèi)星城市,是去抱中心城市的大腿,是去傍中心城市這個大款。
這樣,衛(wèi)星城市發(fā)展了,中心城市做大了。以后,除了行政區(qū)劃上界限,你很難說,你腳下的這片地,到底是那個城市的。那干脆就簡單而又籠統(tǒng)地說:你腳下這片兒地,是“武漢都市圈”的。
單從中心城市的角度來說,地理空間就大了,那么交通擁堵的問題、環(huán)境污染的問題、房價過高的問題,都有望得到緩解、解決,乃至于根本性解決。
武漢都市圈的這一種做法,應(yīng)該是目前全國、乃至全世界城市化進程的典型做法。區(qū)別不在于這種做法有多么的新鮮,而在于誰做得更到位。就好比一個不同的廚師炒白菜,炒法大體是相同的,但不同的廚師炒出來的菜的口味是不一樣的。區(qū)別不在于炒法,而在炒的過程的具體手法。
未來,中國已經(jīng)規(guī)劃了19個城市群,每一個城市群里面又有若干個都市圈,每一個都市圈大體就是這樣的一種發(fā)展路徑。
回到我們今天要談?wù)摰闹黝}房價上來。
房價的支撐是人,因為有人了才會去買房子,才會導(dǎo)致房價趨于升高。沒人了或者人少了,房價就趨于下跌。
按照前面分析的人類城市化的基本歷程,那么低層次的城市和中等層次的城市,面臨著人越來越少的風(fēng)險,它的房價下跌的趨勢是比較大的。而高層次的城市,由于人口總體會是增加的,所以它的房價面臨著上漲的壓力。
而中間層次的城市有兩種發(fā)展可能:如果進來的人超過走出去的人,那么它的房價將趨于上漲。反之則趨于下跌。
在這樣的一個基本格局下,高層次的城市的主要風(fēng)險是防止房價上漲過快。中間層次的城市的主題是盡量的聚集人口,維持房價穩(wěn)定。而低層次的城市確實面臨著房價下跌的危險,解決的辦法恐怕只能是少蓋點房子。
而在高層次的城市防止房價上漲過快的方案當(dāng)中,當(dāng)下國家有很多政策進行調(diào)控,但從長期來說,從根本上來說是實現(xiàn)都市圈的發(fā)展,把城市真正做大。
這樣一來,再結(jié)合從民生、政治、共同富裕、乃至多生孩子等多個角度分析,未來確實有很多城市的房價趨勢是下跌的。
而面臨城市上漲趨勢的中高層次的城市也將隨著都市圈的建設(shè),保持房價的穩(wěn)定,而且這將是解決房價問題的治本之策。
我個人認為,都市圈建設(shè)對房價的調(diào)控作用,要遠遠大于當(dāng)下實行的每一條具體政策,包括人們熱議當(dāng)中的房產(chǎn)稅政策。
那么最后我的結(jié)論是什么呢?
我的結(jié)論就是:不要指望房價上漲而發(fā)財。
但是,如果你是剛需,你必須買房子住,而你又處于某一個都市圈當(dāng)中的某個城市。你最好還是先下手為強,不要拿著錢等待房價下跌。
當(dāng)然,我這是一個大概的面上的估計,至于你所生活的那個城市是否會出現(xiàn)特殊情況,那就不好說了,所以還是要具體問題具體分析。
最后我還要補充說一句,請朋友們不要誤解我今天文章的意思。我說未來中國有19個城市群,這將是中國未來城市的基本格局。但這不意味著在19個城市群之外就沒人居住,也不意味著在19個城市群之外的居住環(huán)境和質(zhì)量就比較差。從生活和創(chuàng)業(yè)來講,蘿卜白菜各有所愛,即便人類城市化再往前走幾十年,即便是偏遠的農(nóng)村,也肯定還是會有人住的。
所以,如果你不愿意加入這19個群,也是無可厚非的。
但是,如果你向往這19個群,或者你希望你的孩子進入中國未來的19個群,那么你就需要關(guān)注中國城市化進程的這一個特征,做好相應(yīng)的謀劃。
| 留言與評論(共有 0 條評論) |



