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圖片來源@視覺中國RT5豪仕閱讀網

文 | 一點財經編輯部，作者 |?韓東，編輯 |?劉 煜RT5豪仕閱讀網

龍頭房企萬科似乎陷入了多事之秋。RT5豪仕閱讀網

先是2019年財報發布表現不及預期，引發股價下挫創下近一年新低，甚至引發資本市場擔憂帶動整個地產板塊的股價下跌。而后又是涉及高管層、最高權力中心的人事變動，引發了企業震蕩和行業矚目。RT5豪仕閱讀網

不同尋常的財報表現和人事動蕩背后，一場萬科對內對外的 “戰爭”正在打響。RT5豪仕閱讀網

01?巨浪之下

由萬科大江大海計劃引發的滔天巨浪正在襲卷萬科內部每一個階層。RT5豪仕閱讀網

4月7日，萬科再發人事變動，調任原中西部區首、現年42歲的王海武至總部，任公司執行副總裁、首席運營官(COO)。此前，這一職位的擔任者是現年57歲的張旭。另據媒體報道，伴隨著王海武的人事變動，萬科中西部區首將由現年41歲的原杭州公司總經理李嵬接任。RT5豪仕閱讀網

這已經是萬科今年以來發布的第二則重大人事變動。此前的3月17日，于萬科財報發布的同時，萬科宣布：執行董事王文金不再兼任公司執行副總裁、財務負責人；執行董事張旭不再兼任公司執行副總裁、首席運營官，自發請愿去負責萬科物流業務；另，聘任82年女將韓慧華為公司執行副總裁、財務負責人，補缺王文金。RT5豪仕閱讀網

萬科4月7日發布的人事調整實際上是對3月17日人事調整的補充。兩次重大調整過后，兩個萬科總部高管層曾經的“舊人”，一個將離開總部去往業務一線，另一個雖仍留在總部，但也僅余執董職務，負責“牽頭集團總部管理中心”。RT5豪仕閱讀網

萬科將上述人事變動歸結為大江大海計劃的進一步深化。2019年2月，郁亮首次對外透露，將在萬科內部啟動“大江大海”計劃。在3月舉行的2018年度業績會上，郁亮表示，。要把公司內部變成大江大海，適應戰略要求和變化，實施組織重建和人事匹配。RT5豪仕閱讀網

萬科是業內起名的高手，曾經的“海盜計劃”、“八爪魚”戰略、“熱帶雨林”戰略等，其形象生動程度都一度讓業內拍案叫絕。這一次的“大江大海”計劃同樣不會例外。在郁亮公開表態之后，萬科內部迅速變成大江大海，人員調令迭出，流動速度加快，整個集團明流、暗流涌動。RT5豪仕閱讀網

先是2019年5月，萬科高級副總裁張紀文卸任南方區首，調任集團梅沙教育事業部首席執行官；原萬科集團執行副總裁、首席財務官孫嘉接任，調離總部到了一線。RT5豪仕閱讀網

重新調整區首后的萬科四大區域事業集團于5月迅速成立“大江大海工作委員會”，各區首為第一負責人，在轄區內迅速落實大江大海行動。RT5豪仕閱讀網

2019年6月，在萬科舉行的股東大會上，郁亮進一步補充，“大江大海”更多是強調內部的流動，過去兩個多月以來，萬科發布了14條職位比較高的任命，大多數是內部調配，跨區域流動。“一個組織一定時間成熟之后就有必要跨區域流動，否則會固守一方，難免會產生一些懈怠的心態，所以大江大海是活水計劃，讓水活起來。未來大多數人才還會從內部產生。”RT5豪仕閱讀網

概念舞動的背后是萬科正在進行的史上最大規模、最高頻次的城市總經理換防。據一點財經不完全統計，2019年，萬科先后發布超過三十余次人事換防，涉及超三十多個城市總經理的調整和流動，廣度覆蓋南方、北方、上海等區域。RT5豪仕閱讀網

步入2020年，萬科的人事動蕩仍在持續和擴大，不僅最高權力中心進行了重組，涉及到王文金、張旭兩大老將，更新調任了原中西部區域區首王海武成為公司執行副總裁、首席運營官，進入萬科總部核心管理層，連財務負責人也換成了80后女將韓慧華。RT5豪仕閱讀網

與此同時，王海武的調動同樣涉及到萬科四大區域中的中西部區域。在2019年，萬科中西部的人員調動是相對較少的。但伴隨著王海武的調動，李嵬從杭州公司總經理位置調任中西部區首，與2019年南方區首變動所導致的南方區域劇烈人事動蕩類似，中西部區首的變動同樣或將導致系列連鎖反應。RT5豪仕閱讀網

業內預計，接下來，萬科的人事變動仍將持續。RT5豪仕閱讀網

02?權力的“游戲”

并不是所有人都能適應這樣深度和頻次的人事調動，劇烈波動中，有人選擇了順從，有人則選擇離開。RT5豪仕閱讀網

2019年1月，萬科發布內部郵件，任命原廣州萬科總經理唐激楊為深圳萬科總經理。但調任不到一年時間，2019年12月2日，萬科又宣布，唐激楊不再擔任深圳萬科總經理，調任南方區域BG產城事業部總經理，其職務暫時由南方區首孫嘉兼任。RT5豪仕閱讀網

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無獨有偶，2019年1月，原廈門萬科總經理薛峰被調任為廣州萬科總經理。到任4個月后，薛峰隨即又被調任為萬科長租公寓事業部總經理。不到兩個月后，薛峰選擇了離職。RT5豪仕閱讀網

更多人則是開始質疑這樣大規模人事流動和調配的必要性和合理性。畢竟，長期不穩定的人事結構并不利于萬科企業的發展。在萬科發展史上，雖然也曾經發生過類似的跨區域調動，比如2000年的“二林事件”，2010年的“180計劃”等，但類似這樣大規模、深層次的人事調整和動蕩，尚屬首次。RT5豪仕閱讀網

而在地產界，包括碧桂園等多家企業，雖然也設置了諸如輪崗之類制度，但更多是為了強化高管對企業內各條線業務的熟悉程度，同時假如A角離任了，B角能夠迅速補缺，企業正常經營管理不會受到大的影響，管理具備穩定性。輪崗歸輪崗，正常情況下，大部分在一定期限之后，最終依然還是會回到熟悉的崗位和熟悉的職責范圍內去，企業也并不會因此產生大的波動。RT5豪仕閱讀網

對比之下，更加凸顯萬科大江大海計劃的非比尋常。“你去縱觀所有企業，哪有這樣頻次的城市總調動？要知道，企業中高層的變動往往牽一發而動全身，一個城市總被更換了，下面的人事往往也會經歷一輪洗牌，這必將對這個城市公司的運營產生短期影響和波動。所以，除非升遷或者是真的做得很差、犯了錯誤，否則企業并不會輕易地進行更換。”有地產界獵頭對一點財經如是指出。RT5豪仕閱讀網

因而，細究之下，萬科人事動蕩的根源，顯然隱藏著更深層次的驅動力。而答案的找尋，或許要回溯到曾經的萬寶之爭。RT5豪仕閱讀網

2017年6月，持續時間長達兩年的萬寶之爭，以深圳地鐵接連接盤華潤、恒大持有的萬科股份，成為萬科的第一大股東而宣布最終落幕。伴隨新股東入主同步進行的，是萬科權力架構的重新調整RT5豪仕閱讀網

66歲的王石宣布卸任，將接力棒交給了52歲的郁亮。同時，萬科董事會進行換屆改組。改組后的萬科董事會由11名成員構成：深圳地鐵占三席，分別為林茂德、肖民、陳賢軍；萬科得三席，分別為郁亮、王文金、張旭；外部董事一席，為孫盛典。另設有四名獨立董事。RT5豪仕閱讀網

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一朝天子一朝臣，是朝代更迭的必然法則。但很多時候，這個法則放在企業身上同樣適用的。伴隨著萬科正式告別“王石時代”、步入“郁時代”，以及萬科最高權力中心的重組，萬科內部權力的重新清理和洗牌成為必然。RT5豪仕閱讀網

2018年1月31日，郁亮上位半年后，在外界眼中名不見經傳的祝九勝接替郁亮成為萬科總裁、首席執行官。同年9月，萬科南方區域月度例會上，郁亮發表內部講話，正式提出對萬科進行戰略檢討，實施收斂聚焦，鞏固基本盤，以‘活下去’為最終目標。與此同時，正式明確組織重建、事人匹配的基本邏輯，并使其成為組織自我更新的常態，將人事調整定位為2019年的管理工作重點。RT5豪仕閱讀網

2019年，以組織重建、事人匹配、適應戰略變化和調整為名，萬科正式啟動“大江大海”計劃，在人事上掀起滔天巨浪。這時，距離深鐵入主、郁亮上位剛剛過了一年半。RT5豪仕閱讀網

有不愿具名的業內人士對一點財經指出，雖然，萬科的戰略檢討和調整，一定程度上同樣是基于對后市的研判和自身實際所做出的戰略抉擇，但從萬科人事調整的深度和廣度上來看，這樣的調整已經超出了正常戰略調整的需求范圍，更多的是由企業權力更迭所導致的人事洗牌。RT5豪仕閱讀網

深鐵不是華潤，郁亮也不是王石，萬科的改變成為必然。我們很難去判斷，這究竟是來自于深鐵的意志，還是來自于萬科的意志？正如對于萬科所說的事人匹配，究竟是事決定人，還是人決定事，還是認決定了人？這一點，每個人心中都有著不同的答案。RT5豪仕閱讀網

03?萬科的戰爭

萬科的人事動蕩仍在持續，新一屆的權力中心將把萬科帶往何處，我們暫未可知，但劇烈的人事動蕩所引發的負面影響已經開始顯現。RT5豪仕閱讀網

不久前，萬科剛剛公布的2019年全年業績。這是一份讓讓外界略感失望的財報。RT5豪仕閱讀網

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財報顯示，2019年，萬科實現銷售金額6308.4億元，銷售面積4112.2萬平方米，同比分別增長1.8%和3.9%，增速均較2018年大幅放緩。RT5豪仕閱讀網

雖然營業收入較2018年同比增長23.59%至3678.8億元，但歸屬于上市公司股東的凈利潤近同比增長15.1%至388.7億元，低于市場預期的20%，可謂增收不增利。公司的毛利率和凈利率的表現卻不及預期，數據顯示，萬科的毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25%。其中，房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5個百分點；歸母凈利率10.57%，低于2018年的11.34%，盈利能力有所減弱。RT5豪仕閱讀網

國際評級機構瑞信在隨后發布的報告中稱，萬科2019年度核心盈利雖然增長11%，但分別低該行及市場預期的7%及5%。雖然，萬科的資產負債表較同行健康，但管理層仍對銷售規模擴張態度轉趨謹慎。公司去年買地支出為年內合約銷售的35%，低于行業平均水平的50%，換言之萬科土地儲備僅可供未來約2.8年使用，較同行的平均水平短約4年。與此同時，萬科去年新開工建筑面積同比減少15%至4240萬平方米，預算今年進一步減少至2920萬平方米。RT5豪仕閱讀網

基于此，該行將2019-2022年銷售年復合增長預測由9%下調至2%，以反映土地儲備緊絀，并將2020-2021年盈利預測下調9%，每股資產凈值下調10%，以反映合約銷售及利潤率增長放緩，目標價由35.6港元下調至27.4港元，評級由“跑贏大市”降至“中性”。RT5豪仕閱讀網

財報發布翌日，萬科AH股股價均告下跌，并于3月19日繼續下探，連續兩天下挫，AH股價均創近一年半新低。對于萬科發布的這一份未達預期的財報，投資者選擇了用腳投票。龍頭老大的業績表現不達預期，也引發了資本市場對房地產后市的擔憂，整個地產板塊直接被帶崩。RT5豪仕閱讀網

有投資者質疑，萬科業績表現不達預期，與萬科2019年頻繁的人事變動有關。以南方區域為例，萬科南方區域原先是萬科四大區域中表現較好的區域，2015-2017年三年間，南方區域與上海區域對銷售業績的貢獻比例領先、相互追趕；但自2018年以來，南方區域開始遭遇挑戰，從被北方區域反超到2019年的銷售額墊底。2019年，萬科南方區域以1274.23億元首次排在最末位，在集團業績中占比僅20.20%。而南方區域同時也是萬科過去一年人事變動最為劇烈的區域。RT5豪仕閱讀網

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有投資者對一點財經表示，原本以為熬過了萬寶之爭，隨著萬科股權架構的塵埃落定，王郁交班的順利完成，萬科能夠迎來一個穩定的發展時期，卻沒有想到，股爭的終結并不是結束， 一切反而才剛剛開始。RT5豪仕閱讀網

萬寶之爭給萬科所帶來的的“遺產”顯然不止權力中心重塑、權力中心洗牌，還有某種程度上，萬科錯失的房地產黃金時代最高峰的三年。RT5豪仕閱讀網

黃金年代如果有曲線，那2015-2017年這三年一定是處于曲線的最高峰。三年間，房價暴漲，規模膨脹。當萬科深陷股爭泥沼而在管理和拓展上備受影響時，對手早已乘勢而起。雖然憑借良好的企業發展慣性，萬科在這三年間依然保持了良好的增長，但在對手們以高杠桿、高周轉、高土儲三大利器助推，坐火箭般的強勢攻勢下，曾經的行業老大萬科最終被對手超越，跌落神壇。RT5豪仕閱讀網

雖然萬科一直對外宣稱，不在乎做不做老大，但要一個曾經做慣了老大位置的人，忽然有一天屈居人下，顯然也是不那么容易接受的。股爭結束后，萬科原本也有心卷頭重來，奪回老大位置。2017年-2018年，萬科在土地市場上均表現突出，拿地金額和數量均遠超往年。RT5豪仕閱讀網

但失去的三年已經失去，由權力中心更迭所帶來的人事洗牌卻仍在持續，曾經的王者、現在的萬科對內對外的戰爭已然打響，2019年表現未達預期的財報正是警鐘。畢竟，曾經中海、綠城的案例都告訴我們，沉溺于人事斗爭，是要落后的。RT5豪仕閱讀網

04?結束語

2016年，萬科深陷股權之爭旋渦之際，萬科團隊曾給萬科全體合伙人發出了一封內部信——《同心者同路》。當中，萬科引用了“可口可樂之父”羅伯特·伍德魯夫說過的一段話：“即使一夜之間所有工廠都在大火中化為灰燼，但只要品牌還在，那么可口可樂第二天就能東山再起。”RT5豪仕閱讀網

曾經，在過往三十多年的發展中，在王石的帶領和郁亮的治理下，萬科取得了令人矚目的成就。品牌、團隊、企業文化，在過往三十多年的發展歷程中，一直都是萬科最應以為傲的所在和立業立身的根本。RT5豪仕閱讀網

對于王石和郁亮這一對搭檔，媒體曾經有句評價：王石負責做夢，而郁亮是那個把夢想照進現實的人。用郁亮的話來說，“董事長(王石)負責不確定的事情，我負責確定的事情。”萬科創始人王石清晰地知道，有著縝密計劃性和超強執行力的郁亮能彌補自己過于理想化的不足。RT5豪仕閱讀網

然而，伴隨著深鐵入主，王石出局，郁亮上位，萬科正在進行著史上最為劇烈的人事變化。伴隨著王石的遠去，萬科過去最引以為傲的人文精神和理想色彩，似乎正在消退。RT5豪仕閱讀網

這樣的改變，最終將把曾經房地產最具魅力的企業帶往何方，只有時間能夠告訴我們答案。RT5豪仕閱讀網

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核心關鍵字： 游戲動漫 房產