深圳的房?jī)r(jià)為什么這么高？

作者 :鈦媒體 2020-06-18 07:17:14 審稿人 : admin 圍觀 : 次評(píng)論

圖片來(lái)源@視覺(jué)中國(guó)

文丨十二不惑

作為內(nèi)地城市房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)——深圳，他沒(méi)有最高，只有更高。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月16日發(fā)布的2020年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，3月份，70大中城市中有38城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅時(shí)隔24個(gè)月重返全國(guó)第一。

出乎意料，疫情剛有好轉(zhuǎn)，國(guó)內(nèi)百業(yè)凋零，房?jī)r(jià)卻能率先反彈。難怪王健林說(shuō)的小目標(biāo)是一個(gè)億，而不是一百萬(wàn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的錢(qián)實(shí)在是好賺。

2015年，深圳房?jī)r(jià)率先上漲，擁有房子的人輕輕松松年收入過(guò)百萬(wàn)。隨后，眾多一二線城市也開(kāi)啟大漲之勢(shì)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，深圳二手房均價(jià)為68372元/平，位居內(nèi)地城市第一，同比漲幅達(dá)6.53%。同為一線城市的北京同比下跌4.49%，上海上漲0.25%，廣州下跌6.38%。

01?人多地少

毫無(wú)疑問(wèn)，深圳是一個(gè)“人多地少”的城市。

2019年末，北京市常住人口2153.6萬(wàn)，比上年末減少0.6萬(wàn)；上海大概有2410萬(wàn)，位居第一；廣州1530.59萬(wàn)人；深圳常住人口為1343.88萬(wàn)人，且每年凈流入50萬(wàn)人左右。

雖然深圳在人口數(shù)量上，少于北上廣，但是其人口密度遠(yuǎn)大于后者。深圳的土地面積為1996.85萬(wàn)平方公里，大約相當(dāng)于1/8個(gè)北京，1/3個(gè)上海，1/4個(gè)廣州。

1243.88萬(wàn)人是官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，實(shí)際生活在深圳的人口可能有2500萬(wàn)。

深圳的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已經(jīng)逼近50%的極限，新增土地供應(yīng)量少，以至于靠填海造陸來(lái)增加土地供應(yīng)量成為重要措施。哪怕是新增土地，也多為商業(yè)和工業(yè)用地，住宅用地極少。

近幾年的龍華紅山、南山白石洲等片區(qū)均是舊城改造項(xiàng)目。

此外，深圳的紅本商品房不足20%，絕大多數(shù)都是農(nóng)民房（小產(chǎn)權(quán)房）。由于商品房供不應(yīng)求，價(jià)格自然會(huì)居高不下。

而且，隨著深圳新生人口越來(lái)越多，改善房，學(xué)區(qū)房的需求量逐年增加，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

02?產(chǎn)業(yè)配套佳

深圳是民營(yíng)企業(yè)的天堂，產(chǎn)業(yè)配套極佳。

如果想做一個(gè)硬核科技產(chǎn)品，除了研發(fā)和設(shè)計(jì)之外，還要數(shù)不勝數(shù)的零部件，才能做出成品，從而實(shí)現(xiàn)量產(chǎn)。深圳作為深莞惠城區(qū)圈的核心，其產(chǎn)業(yè)配套在全球數(shù)一數(shù)二。

曾經(jīng)聽(tīng)到一個(gè)笑話：“你有一個(gè)ider，想做成成品，如果深圳不能幫你實(shí)現(xiàn)，那么你在全球都無(wú)法實(shí)現(xiàn)。”看似是一個(gè)笑話，實(shí)則確實(shí)如此。

以iPhone為例，其零部件不少都是在深圳城市圈采購(gòu)，如果離開(kāi)深圳的配套產(chǎn)業(yè)鏈，蘋(píng)果量產(chǎn)將變得極為困難。可以說(shuō)蘋(píng)果的萬(wàn)億美金市值離不開(kāi)深圳企業(yè)的助推。

當(dāng)然，蘋(píng)果也讓深圳城市圈內(nèi)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)得以茁壯成長(zhǎng)。包括：富士康、信維通信等。

除了蘋(píng)果產(chǎn)業(yè)鏈，深圳城市圈也培育出了華為、OPPO、vivo三大國(guó)產(chǎn)手機(jī)巨頭。因?yàn)樯钲谟兄蜃顬閮?yōu)質(zhì)的手機(jī)、電子產(chǎn)業(yè)鏈。就連總部在北京的小米公司，也不得不南下深圳購(gòu)買(mǎi)零部件，再組裝成成品。

6月10日，伴隨著中天精裝登陸中小板，深圳A股上市公司數(shù)量達(dá)到308家，趕超上海，躍升為全國(guó)第二位。而且，深圳上市公司A股總市值達(dá)7.39萬(wàn)億元，高出上海近30%，與上海和廣州兩地上市公司A股總市值之和相當(dāng)。

由于上市公司數(shù)量多，產(chǎn)業(yè)鏈配套齊全，相應(yīng)的高薪人才也多。

在深圳的上市公司中，龍頭企業(yè)包括騰訊控股、中國(guó)平安、招商銀行、邁瑞醫(yī)療、工業(yè)富聯(lián)、萬(wàn)科、中興通訊、順豐控股等。

這些龍頭企業(yè)中，有著眾多高收入者，貢獻(xiàn)了大量購(gòu)房人群。

03?剛需多

每年幾十萬(wàn)人口涌入深圳，他們都有購(gòu)房需求。

近兩年，眾多二三線城市，幾乎都在搶人。放松落戶門(mén)檻，一方面可以引進(jìn)更多人才，為城市發(fā)展提供活力；另一方面，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，售賣(mài)更多的房子。

但一線城市，在落戶方面，并無(wú)寬松之意。

特別是北京，然后是上海，落戶要求極為嚴(yán)格。那怕你是碩士、博士學(xué)歷，或是年入過(guò)億的企業(yè)主，在落戶上面，也是心有余而力不足。

相比北上廣，深圳的落戶要求不高，位居四大一線城市中門(mén)檻最低。應(yīng)屆本科生可以直接落戶深圳，哪怕非應(yīng)屆生，也能積分落戶。

這就為吸引更多的大學(xué)生、高學(xué)歷的人落戶深圳提供了保障。

大學(xué)生、碩士生、博士生們，大多數(shù)往往是家庭的希望和寄托，哪怕深圳的房?jī)r(jià)高達(dá)好幾萬(wàn)一平，家里六個(gè)錢(qián)包也愿意為他們買(mǎi)房提供資金上的支持。

源源不斷的潛在購(gòu)房剛需群體，為深圳高房?jī)r(jià)提供了支撐。

04?政策福利

自深圳成立特區(qū)以來(lái)，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。特別是最近幾年，深圳民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在數(shù)量規(guī)模、發(fā)展質(zhì)量、創(chuàng)新能力、國(guó)際化水平等方面形成顯著的引領(lǐng)態(tài)勢(shì)，為深圳創(chuàng)新發(fā)展提供了重要支撐。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，深圳民營(yíng)企業(yè)數(shù)量連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上增長(zhǎng)。每千人擁有商事主體約240戶、企業(yè)150戶，創(chuàng)業(yè)密度全國(guó)第一。

而這離不開(kāi)深圳市政府高度重視民營(yíng)及中小企業(yè)發(fā)展，不斷加大政策力度，頒布實(shí)施了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展條例》、《深圳市關(guān)于支持中小微企業(yè)健康發(fā)展的若干措施》等政策，促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

對(duì)初創(chuàng)企業(yè)還會(huì)給予一定的資金補(bǔ)貼，通過(guò)創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)。

由于深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，財(cái)政收入高。反過(guò)來(lái)，財(cái)政收入反哺民營(yíng)企業(yè)和人才。

為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，政府給落戶的高學(xué)歷人才還會(huì)給予一定的租房補(bǔ)貼。新引進(jìn)人才租房補(bǔ)貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為：本科1.5萬(wàn)元/人；碩士2.5萬(wàn)元/人；博士3萬(wàn)元/人。并一次性發(fā)放。部分區(qū)補(bǔ)貼翻倍：龍崗區(qū)、鹽田區(qū)、龍華區(qū)、寶安區(qū)額外補(bǔ)貼本科1.5萬(wàn)、研究生2.5萬(wàn)元。

這在全國(guó)范圍內(nèi)是全國(guó)高的。

此外，在社會(huì)保險(xiǎn)和住房福利等方面，深圳也會(huì)有相應(yīng)的惠民政策。

據(jù)悉，今年疫情期間，3月份，對(duì)于從外地返回深圳的務(wù)工人員，酒店隔離的費(fèi)用由當(dāng)?shù)卣I(mǎi)單。而大多數(shù)城市，則由公民自己掏錢(qián)。

沒(méi)有對(duì)比，就沒(méi)有傷害。

05?信貸發(fā)達(dá)

3月初，許多人預(yù)測(cè)深圳房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)扛不住了。因?yàn)樯钲谕赓Q(mào)發(fā)達(dá)，由于國(guó)外疫情高發(fā)，出口貿(mào)易大幅萎縮。工廠停工、空置房增多，房租下降。

出乎意料的是，4月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布3月份全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)時(shí)，深圳的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅竟然高達(dá)1.6%，位列全國(guó)第一。

有業(yè)內(nèi)人士表示，近期深圳房?jī)r(jià)大漲的主要原因是，企業(yè)主全款買(mǎi)了房之后，可以用來(lái)做抵押低息貸款。

一方面，疫情之下，國(guó)家鼓勵(lì)銀行向中小微企業(yè)減免利率放水，提供的利率遠(yuǎn)低于基準(zhǔn)利率；另一方面，深圳信貸發(fā)達(dá)，中小微貸款公司非常多。

特別是福田區(qū)，上下班的時(shí)候，很多業(yè)務(wù)員在寫(xiě)字樓門(mén)口發(fā)信貸廣告或名片。說(shuō)明深圳的信貸業(yè)非常發(fā)達(dá)，這在其他城市簡(jiǎn)直是難以想象的。

06?投資天堂

2000年以來(lái)，大批工廠主、企業(yè)主掙錢(qián)后，大肆購(gòu)買(mǎi)住宅、辦公樓、土地廠房等，助推房?jī)r(jià)不斷上漲。

不過(guò)，2008年遭遇金融危機(jī)，給深圳的工廠主、實(shí)體企業(yè)老板造成巨大的沖擊。隨后，在4萬(wàn)億救市的刺激之下，房?jī)r(jià)迎來(lái)上漲。

有一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是：很多實(shí)體企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益日漸衰落，反而投資的房產(chǎn)收益高于經(jīng)營(yíng)企業(yè)。導(dǎo)致一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)者把更多精力和資金放在房產(chǎn)投資上。

人都是趨利弊害的。

隨后，工薪族，或者家里有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人，紛紛加入買(mǎi)房大軍，投資房產(chǎn)成為一種新趨勢(shì)。

特別是最近10年，大量企業(yè)和個(gè)人申請(qǐng)到貸款后，去買(mǎi)房，助推了深圳房?jī)r(jià)上漲。

有一些職業(yè)炒房族，將自己的房產(chǎn)抵押后，套出資金加杠桿繼續(xù)買(mǎi)房。

就連“假離婚”買(mǎi)房的事件也屢見(jiàn)不鮮。

房?jī)r(jià)大肆上漲，在信貸發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)上，深圳逐漸成為“房產(chǎn)投資天堂”。

如今，深圳豪宅市場(chǎng)一片火熱，一套房子動(dòng)輒幾千萬(wàn)、上億元，依然抵擋不住人們投資深圳房產(chǎn)的熱情。

暨BAT在深圳拿地建商業(yè)辦公樓之后，最近深圳今日頭條有限公司以底價(jià)10.82億元，競(jìng)得南山區(qū)后海總部基地一宗商業(yè)用地。

辦公和投資兩相宜。

無(wú)論是個(gè)人、企業(yè)主紛紛投資深圳房產(chǎn)，還是互聯(lián)網(wǎng)巨頭接連拿地建樓，都說(shuō)明深圳房產(chǎn)投資業(yè)非常發(fā)達(dá)。

07?溢出效應(yīng)

深圳的房?jī)r(jià)上漲很快，有一部分因素是香港的溢出效應(yīng)。

香港的高房?jī)r(jià)冠頂全球。雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但是絕大部分年輕人都買(mǎi)不起房，因?yàn)橄愀鄣姆績(jī)r(jià)實(shí)在是太高，一般人難以承受。

本世紀(jì)初期，許多香港人在深圳來(lái)買(mǎi)房，相對(duì)來(lái)說(shuō)后者便宜許多，香港一套頂深圳幾套。甚至一部分有錢(qián)人，在深圳大肆買(mǎi)房，一個(gè)小區(qū)幾套、十幾套的買(mǎi)。因?yàn)槟菚r(shí)候，深圳還沒(méi)有限購(gòu)政策，只要有錢(qián)就可以買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。

就連著名電視節(jié)目主持人竇文濤早年在香港工作，因買(mǎi)不起當(dāng)?shù)氐姆孔樱x擇在深圳先后買(mǎi)了2套，可是后來(lái)賣(mài)出了一套。一次在錄節(jié)目的時(shí)候，他向觀眾說(shuō)道：“腸子都悔青了”。

如今，深圳的房?jī)r(jià)逐漸在向香港看齊，而早年的因買(mǎi)房致富的香港人，以及深圳人，他們將房產(chǎn)投資的新標(biāo)的選為環(huán)深城市——東莞、惠州和中山。

房產(chǎn)投資一直都存在溢出效益。

對(duì)于收入不高的人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)不起北京的可以買(mǎi)燕郊，買(mǎi)不起上海的去昆山買(mǎi)，買(mǎi)不起廣州的可以選擇佛山。?

08?房子是蓄水池

2019年北京、上海、廣州、深圳的人均GDP分別為16.42萬(wàn)元、15.74萬(wàn)元、15.85萬(wàn)元、20.67萬(wàn)元。北上廣的人均GDP相差不大，但均落后于深圳1/4左右。

同時(shí)，深圳也是內(nèi)地人均GDP最高的城市。

人均GDP高，在一定程度上能夠反映，該城市人口創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益高，相應(yīng)的人均收入也高。

雖然深圳房?jī)r(jià)高，但是有錢(qián)人也多，他們賣(mài)得起房。

在限購(gòu)政策之下，有錢(qián)人擔(dān)心的反而是有沒(méi)有“房票”，即買(mǎi)房名額。

如今，深圳的豪宅市場(chǎng)依然火爆。特別是前海自貿(mào)區(qū)雛形已現(xiàn)，加上粵港澳大灣區(qū)概念的加持，深圳豪宅市場(chǎng)吸引了廣東省，以及全國(guó)買(mǎi)家，甚至是全球投資者的青睞。

畢竟，資本是趨利的，哪里有投資價(jià)值，熱錢(qián)就流向哪里。

而且，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然保持較高速度增長(zhǎng)，每年的貨幣供應(yīng)量增速不低。房子作為居民財(cái)富的蓄水池，發(fā)揮著重要作用。

特別是在P2P跑路潮、支付寶年化收益率不到2%、A股大多數(shù)股民虧損、錢(qián)放在銀行貶值的情況下，買(mǎi)房依然是大多數(shù)人的選擇。

深圳作為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的天堂，也是房產(chǎn)投資的天堂。

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核心關(guān)鍵字：房產(chǎn)

標(biāo)簽深圳萬(wàn)元房?jī)r(jià)

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深圳的房?jī)r(jià)為什么這么高？

01?人多地少

02?產(chǎn)業(yè)配套佳

03?剛需多

04?政策福利

05?信貸發(fā)達(dá)

06?投資天堂

07?溢出效應(yīng)

08?房子是蓄水池

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