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圖片來源@視覺中國Au5曹操讀書網

文 | 空間秘探，作者 | 大奇Au5曹操讀書網

近日，北京市政府有關部門正式出臺新規——《關于規范管理短租住房的通知》首次明確，北京市將按區域實行差異化管理，首都功能核心區內禁止經營短租住房；在其它區域經營短租房住房的，需要符合本小區管理規約，無管理規約的應當取得業委會、物管會或本棟樓內其他業主的書面同意。該文件一經發出便引起了民宿短租業界的極大關注。雖然這是一份市級政府的政策文件，但其透露的政策方向和監管細則勢必會成為全國各大城市的重要參考。Au5曹操讀書網

許多民宿從業者，在歷經2020年的艱難之后，不得不選擇退場。城市民宿本無疑是一股主力，一線城市在用戶體量、高頻的交易場景、相比旅游目的地更加穩定的需求等方面都有極大的想象空間，且不像鄉村民宿那般有無法回避的淡旺季，如今顯現“暮氣”，其背后到底是疫情之過，還是政策是挫，還是自身之錯？本文略作探討。Au5曹操讀書網

城市民宿，算不算民宿

2013年前后，共享住宿、共享出行等新業態在全世界風起云涌，政府出于鼓勵新經濟的考慮，對通過互聯網平臺獲客的城市短租房這一“新業態”，并未進行實質性的打擊。城市民宿、城市短租也由“非法地帶”進入“灰色地帶”，監管政策對其也未予以明確。Au5曹操讀書網

在此背景下，城市短租迎來快速發展。美團發布的《2019城市民宿創業數據報告》顯示，2017到2018年民宿市場增長迅猛，在線房源數增至百萬規模，互聯網流量也成為城市民宿快速發展的武器。《2019城市民宿創業數據報告》顯示，47.6%的用戶會選擇100-200元的民宿，選擇300元以下民宿的用戶占比超八成。這一價格遠低于同區域、同檔次的酒店住宿價格。愛彼迎、小豬短租、美團旗下榛果民宿、攜程旗下有家美宿、途家等眾多平臺的入場，不僅使城市民宿的獲客擺脫了發小廣告、人拉人的傳統方式，還為其注入了巨額的線上流量以及平臺強大的品質背書。Au5曹操讀書網

上述城市民宿的“起源”、發展，仿佛并沒有鄉村民宿那般與“詩和遠方”同頻共呼吸，而是充滿了接地氣的“土味”，這或也是許多業界人士并不承認城市民宿是民宿范疇的重要原因。Au5曹操讀書網

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縱觀中國民宿產業特性：高端民宿不依托風景區客源市場，都表現出逃離大眾區域、傾向自然舒適環境私有化的選址取向，擁有強大的資本網絡、先進的管理設計團隊；中檔民宿對外部依賴性較強，需要依托旅游資源和風景景觀，多為商業性民宿，是典型的旅游小企業；低檔民宿的出現是流量集聚倒逼住宿配套的誕生，在鄉村體現在多為本地人改建自家房屋自營為主，在城市中則是更接近租賃公寓、社區民宿，本質上都是小旅店類型。Au5曹操讀書網

根據上述特性，這幾年鄉村民宿的發展日趨高端，重視文化及特色，強調交流，是一個公共空間；城市民宿雖然在設計及運營上有不少變化與進步，但整個產業結構，并不如鄉村民宿那般“長進”，多數還在中低端徘徊，強調便宜、便捷，是一個私人空間，其實就是變相的賓館和招待所。Au5曹操讀書網

城市民宿困境

城市民宿與鄉村民宿從市場環境與需求來看，各有優劣不相上下。疫情之下，上半年的民宿行業叫苦連天，而到十一假日，大部分還活著的鄉村民宿感到了喘息的機會。城市民宿的產業現狀，總體不如鄉村民宿那樣“蒸蒸日上”，那么城市民宿的困境何在？Au5曹操讀書網

• 政策傾斜?

城市民宿曾享受過政策的鼓勵，但甘于享現成之利的人簇就了城市民宿的大多數，這就很危險，亂象頻出后遭受管制也是情理之中。與此同時，政策鼓勵有特色的鄉村民宿發展，地方政府積極扶持特色民宿，一來一去，城市民宿顯得尤為吃力。此外，鄉間民宿的主導方，由設計師、文青群體逐漸轉移向政府、地產，作成產業。這和咖啡館發展歷程很像，活下來的往往都是那些很會經營的。Au5曹操讀書網

• 來自城市商旅酒店的沖擊?

疫情下，經濟內循環的推動中，消費者開啟輕旅行模式，城市商旅及度假酒店發展迅猛，以滿足日益上升的城市度假需求。鄉村度假或城市周邊游，人們愿意選擇民宿，因為那些民宿處在相對獨立的環境，且品質感較好，從環境到硬件都讓人比較放心；去到城市，則更愿意選擇商旅酒店或城市度假酒店，在人口密集地帶，有標準的酒店可以最大程度上排除顧慮。城市民宿難以抓住這一波關鍵流量。Au5曹操讀書網

• 行業整體升維過慢?

城市民宿大都在玩空間，刷的是ins網紅風，而鄉村民宿固然也刷網紅風，但也的的確確吸引了大批文藝設計師在玩建筑，拍的是文化大片。升級遲緩的城市民宿，較難占有消費者心智。另一個顯現便是，城市民宿呈兩極分化狀態，優秀的的確很高級，但很多有態度的就干脆做精品酒店了，差一點的就淪為了“二房東”，導致整個行業整體調子不是太高。Au5曹操讀書網

• 弱運營結構，導致粘度缺失?

城市民宿的弱運營結構，不容易建設自己的私域流量。城市民宿的優勢在于開放性流量較大，沒有淡旺季，然而公域流量沒有記憶，一旦風險來臨，很難調動起來自救。空間秘探此前發布過一篇題為《一家民宿酒店預售300萬元的秘密......》所提及的是極具民宿情懷的詩莉莉，在2020年初憑借調動私域流量，15天預售客房10000間夜，現金流達300萬元的成績。這便是日常重運營的粘度所產生的效益。Au5曹操讀書網

?功能型or經營型?什么才是推動行業的力量

城市民宿通往成功的小道也許很多，但一個產業只有多數走上大道，整個產業才能上道。那么什么才是推動行業的力量？我們不妨看看整個大住宿產業都在關注的要點是什么，是“運營”。城市民宿應該是經營型空間，如果只當是個租賃生意，做了單一功能性空間，那就真的成了民宿業的“門外漢”。Au5曹操讀書網

事實上，城市民宿也并不是只有高階定位才能實現運營理想，如果我們把城市民宿的形態大致分為租賃式、分享式、民宿式三種類型，無論哪種類型，或都有實現空間運營的條件。Au5曹操讀書網

• 租賃式?

國內的城市民宿經歷了從自持物業到二房東的發展，未來，更好的方式是借助于科技或運營平臺方，實現統一運營管理方案。由平臺方進行資產管理，并提供裝修服務以及管家服務，或者房東自行加入一些集群管理平臺。非常隨性的個體二房東，將難有出路。Au5曹操讀書網

• 分享式?

Airbnb的初衷一直是分享式理念，即“共享住宿”，把自己家里多余的空間分享出去，理想狀態是：客人與主人一家其樂融融，客人可在此過程中，生發各種各樣的社交行為，切實的去體驗在地生活，理解當地生活文化，并通過這種愉快的賓主關系，交上幾個朋友。只可惜外國人對陌生人是好客的，開放的，中國人則是內斂的羞澀的，有陌生人在家里是防備的不自在的，對親朋好友可以是熱情好客的，對陌生人則是疏離的。Au5曹操讀書網

所以Airbnb的社交文化，共享文化，在中國的土壤中并沒有充分體現出來。但我們可以看出，“共享住宿”的初心里面就是有帶有運營的微型社交圈。Au5曹操讀書網

上海有家民宿叫做“長物莊”，雖然重心是做長租民宿，但分享式的理念卻是做得極其到位。年輕住客聚到這幢文藝的小洋樓里，一起分享食物、分享時光，融洽、活力、有趣，共享生活。他們或是中國的共享文化堅守者。Au5曹操讀書網

• 民宿式?

民宿式指的是那一波城市民宿品牌或空間開創者，它們往往有如“精品酒店”的形式存在，具備獨立運營的基礎條件，而非分散在社區中。不少一二線城市都隱藏著許多時髦的避世之所，有些都按照星級酒店標準設計建造和服務運營，它們甚至成為城市更新不可或缺的設計力量。Au5曹操讀書網

比如，復興東路上的上海渝舍印象，原本是一棟老宅子，生得低調，毗鄰豫園，周邊是老上海的風貌。昔舍?家宅坐落在上海愚園路532弄的柳林別業，是一棟三開間獨棟花園洋房，建造于1912年。現在是一個集居住、聚會、零售為一體的復古美學體驗館。它們吸引的不止有對海派文化充滿興趣的外國友人，不甘平庸追求個性化的外地商務旅客，還有很多本地居民，更通過市中心的便利及產品特色，吸引非周末的商務人群。Au5曹操讀書網

這些城市民宿其實與鄉村高端民宿并無二樣，只是地域不同罷了。城市民宿與鄉村民宿既然同為民宿，本就應該有可通理之處。Au5曹操讀書網

民宿的“底氣”在哪兒？

整體來看，這次北京出臺的短租文件是一次大洗牌，也是行業發展的分水嶺，大量城市民宿存量房源將面臨洗牌壓力。也有業內人士指出：未來不符合條件的民宿將經歷淘汰或調整，城市民宿數量也就會有所減少，長遠來看，這有利于行業的健康發展，只是短期內對城市民宿的沖擊難免。事實上，?民宿產業發展至今，即使沒有政策干擾，行業也會逐步歷經洗滌，酒店業已歷經多次升級潮，城市民宿的升級潮，迫在眉睫。那么，未來，什么樣的民宿，才更值得行業期待？Au5曹操讀書網

• 職業化?

所謂職業化，倒不是要像酒店那樣凡事標準化，而是運營者的專業程度，二房東是誰都可以做，但開民宿是有門檻的事。職業化分兩種情況，一種是商業化，品牌化發展，那是團隊運作；如果是自主經營，需要職業選手進場，才能勝算更大。Au5曹操讀書網

• 個性化?

民宿需要履行“住宿職責”，也不能忘記展示個性。民宿出現的初衷，很大原因是因為酒店千人一面，無趣乏味而誕生的，強調的是個性、與眾不同，非工業化。當越來越多的民宿經營者奔著市場紅利而來時，民宿便開始面臨定位失準的發展困境。Au5曹操讀書網

為了在這波紅利中搶占先機，許多創業者開啟了復制粘貼的模式，使得民宿喪失了個性化和文化底蘊，而這個，恰恰是民宿的靈魂所在。城市民宿，應該是有生活態度之人的隱秘世界，在這個小型生活場當中，無論何種定位，都應該嘗試實現自由的設計和生活表達。Au5曹操讀書網

• 人性化?

人性化其實跟運營力密不可分，人性化的舒適感，就是在運營環節及服務過程中所展現的。過去，城市民宿的人性化展現相對比較缺失，很多運營者根本不在民宿現場，客人抵達時甚至需要在門口等候房東來開門，溝通順不順暢恐怕還要視房東當天的心情來定。Au5曹操讀書網

未來，城市民宿的人性化服務，還有很大的提升空間，大品牌各種定位的商旅酒店在城市中的覆蓋面越來越廣，如果城市民宿還做不出自己的特色來，還在服務環節掉鏈子，只會越來越難以在城市立足。Au5曹操讀書網

在每個行業在發展過程中，都會面臨起落與選擇，消費者的消費選擇會更加理智，民宿人對行業的理解應變得更加專業。民宿從來不是弱不驚風，只要人們還想去到更美的地方，住到一個更美的院子，那么民宿就有它存在的理由。但前提是，你要真的有一個“院子”，并且，它足夠美。Au5曹操讀書網

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