八成業務在大灣區 越秀服務業績翻倍 高度依賴控股股東
作者：李東耳
來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）
自除夕前夕首次遞交招股書后，5月24日，越秀服務遞交聆訊后資料集。雖然在越秀服務的招股書中，2020年越秀服務的收入等重要數據均有所增長，但業務嚴重依賴控股股東的問題依然突出。
大部分收入來自非商業物業
越秀服務是一家提供綜合物業管理服務的企業。2020年11月，越秀服務收購廣州地鐵環境工程與廣州地鐵物業管理，成為了一家復合型物業管理公司。2018-2020年，越秀服務分別錄得收入7.63億元、8.96億元、11.68億元。
根據招股書，其收入主要由非商業物業管理及增值服務和商業物業管理及運營服務，其中大部分收入來自于非商業物業管理及增值服務。非商業物業主要包括住宅物業、公建物業、產業園及其他；商業物業主要包括寫字樓、購物商城、專業市場及其他。
2018-2020年，越秀服務非商業物業管理及增值服務業務分別實現營收4.94億元、6.03億元、8.11億元；商業物業管理及運營服務分別實現營收2.69億元、2.93億元、3.57億元。
招股書顯示，2018-2020年，越秀服務的在管面積分別為1976.6萬平方米、2193.4萬平方米、3264.8萬平方米，在管面積有待提高。越秀服務的在管面積主要集中在非商業物業中的住宅物業，2018-2020年住宅物業的在管面積分別占總在管面積的83.4%、84.7%、67.3%。根據招股書，2020年住宅物業在管面積比例有所下降主要是因為公建物業在管面積上升。
此外，2018-2020年，越秀服務分別錄得本公司擁有人應占盈利4545.8萬元、9132.7萬元、19913.1萬元。
業務嚴重依賴控股股東
據了解，越秀服務的母公司為越秀地產。盡管越秀服務表示，與控股股東的業務關系互惠互補在中國物業管理服務提供商與其母公司中屬常見，但如何降低與控股股東的關聯交易比例仍是擺在越秀服務面前的大問題。
根據財報，2018-2020年，來自向廣州越秀、越秀地產及其各自的合營企業、聯營公司或其他關聯方提供物業管理服務產生的收入，分別占越秀服務來自物業管理服務的營業收入總額的65.1%、62.9%及66.3%；分別占總收入的24.7%、30.7%、38.4%。
同時，這也導致越秀服務的業務范圍過于集中。招股書顯示，盡管截至2020年底，越秀服務已進駐19個城市，但其中有六個位于大灣區。2018-2020年，越秀服務來自大灣區的收入分別占收入總額的85.4%、84.1%、82.4%。越秀集團也明確表示，短期內大灣區可能仍將繼續是其業務發展的焦點。
越秀服務在招股書中表示，由于自2020年初以來，國內政府實施了一系列財政及貨幣政策，以穩定社會情緒，加快恢復經濟增長，如為受COVID-19疫情影響的企業提供暫時性社會保障補助款額，這令越秀集團2020年的非商業物業管理及增值服務分部下的物業管理服務的毛利率大幅提高至21.6%，2019年則為6.5%。越秀服務表示，這樣的優惠政策不可持續。
此外，越秀集團還存在一定的債務壓力。根據招股書，2018-2020年，越秀集團的資產負債率分別為0.9、0.9、0.7；流動比率分別為1.7、1.6、1.2。
（本文僅供參考，不構成投資建議，據此操作風險自擔）
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