塵埃落定，黑石終于拿下SOHO中國。YH6曹操讀書網(wǎng)

6月16日晚，SOHO中國公告稱，黑石同意以總價236.58億港元（約合30.4億美元），收購SOHO中國91%的股份，潘石屹夫婦選擇保留剩余9%的股份，交易完成后，SOHO中國將繼續(xù)在香港證券交易所上市。YH6曹操讀書網(wǎng)

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此時，距離2020年3月10日，黑石被爆出首次與SOHO中國洽談私有化事宜，已過去整整15個月。事實證明，耐心等待是極有效的投資策略。相較于去年傳出的40億美元，這次交易價格打了個75折。YH6曹操讀書網(wǎng)

“我現(xiàn)在金盆洗手了，所有房地產(chǎn)的事情都不談，只談攝影和寫作。”一次性賣出SOHO中國，潘石屹夫婦有望拿到約140億港元，終于可以松了一口氣。而黑石，打的又是什么算盤呢？YH6曹操讀書網(wǎng)

一度談崩了YH6曹操讀書網(wǎng)

潘石屹降價把SOHO中國賣給黑石YH6曹操讀書網(wǎng)

這一次收購可謂一波三折。YH6曹操讀書網(wǎng)

2020年3月10日，路透社爆出黑石與SOHO中國展開排他性談判，交易價值達(dá)40億美元。當(dāng)日SOHO中國股價直線拉升，漲幅達(dá)37.58%，最高價為4.17港元，創(chuàng)52周新高。YH6曹操讀書網(wǎng)

就在所有人都以為交易即將達(dá)成時，5月4日SOHO中國股價大跌25.68%，原因是有知情人士消息透露，由于新冠疫情影響，前景充滿不確定性，5月起關(guān)于黑石集團(tuán)將SOHO中國私有化的洽談就已陷入停滯狀態(tài)。YH6曹操讀書網(wǎng)

隨后8月13日，SOHO中國發(fā)布公告，宣布相關(guān)交易的討論已終止。該消息傳出后，公司股價一度大跌近8%。黑石創(chuàng)始人蘇世民后來在接受媒體采訪時表示，交易失敗主要是因為價格沒談攏。YH6曹操讀書網(wǎng)

SOHO中國成立于1995年，由潘石屹夫婦創(chuàng)建，是國內(nèi)知名的辦公樓運(yùn)營商，現(xiàn)在持有并管理130萬平方米商業(yè)物業(yè)。公司旗下?lián)碛泻诵馁Y產(chǎn)“八大金剛”北京前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，位于上海的SOHO復(fù)興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場和古北SOHO。由于設(shè)計高階加上獨(dú)特美學(xué)造型，成為北上兩地寫字樓的標(biāo)志性建筑。YH6曹操讀書網(wǎng)

2007年，SOHO中國登陸香港聯(lián)交所上市，以上個交易日收盤價計算，其現(xiàn)在市值約為198億港元（25.5億美元）。如果按這個價格計算，黑石似乎是溢價超20%買入SOHO中國，但這個價格相比以往已經(jīng)便宜許多。YH6曹操讀書網(wǎng)

早在2019年，潘石屹就考慮以80億美元出售SOHO中國上述八個核心資產(chǎn)，奈何一直沒找到合適的買家。后來，潘石屹改變策略，從出售核心資產(chǎn)變?yōu)樯鲜泄舅接谢＝又谑鍪?0億美元，最終也沒能和SOHO中國達(dá)成交易，而如今僅以約合30.4億美元拿到后者 91%的股份。可以說，黑石撿了個大便宜。YH6曹操讀書網(wǎng)

現(xiàn)在看來，黑石從沒放棄過這塊“大肥肉”。2021年6月4日開始，SOHO中國股價驟然上揚(yáng)，過去10個交易日從2.38港元漲至3.8港元，漲幅達(dá)60%，創(chuàng)下近一年來股價新高。YH6曹操讀書網(wǎng)

事出反常必有妖。果不其然，6月15日，SOHO中國發(fā)布公告，因涉“收購及合并”相關(guān)事宜，宣布公司股份自2021年6月15日上午九時正起于香港聯(lián)合交易所有限公司短暫停止買賣。YH6曹操讀書網(wǎng)

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現(xiàn)在，這一“收購及合并”事宜被證實正是與黑石集團(tuán)二度聯(lián)姻。有許多股民回想到前幾日的股價異動，懷疑SOHO中國涉嫌內(nèi)幕交易。但與此同時，回想到今年前五月SOHO中國徘徊在2.3港元左右的股價，黑石每股5港元的收購價也算是一個不錯的結(jié)局了。YH6曹操讀書網(wǎng)

港股SOHO中國于今天上午九時正起恢復(fù)買賣，復(fù)牌高開25.26%，期間稍有回落，但目前漲幅仍達(dá)到21.32%，最新股價為4.61港元。YH6曹操讀書網(wǎng)

“包租公”生意越來越難做YH6曹操讀書網(wǎng)

潘石屹金盆洗手，“只談攝影和寫作”YH6曹操讀書網(wǎng)

一次性賣出SOHO中國，潘石屹終于可以松口氣了。YH6曹操讀書網(wǎng)

大概從2014年起，潘石屹就開始頻繁出售項目。2014年，他出售了SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO近一半的物業(yè)，總價82.8億；2015年，將上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的股權(quán)賣給復(fù)星，總價84.93億元；2016年，以32.2億元的價格出售上海SOHO世紀(jì)廣場；2017年，賣掉了虹口SOHO和凌空SOHO的剩余物業(yè)，總價85.8億元；2019年，SOHO中國發(fā)布公告宣布以7.61億元的價格，出售位于北京的9個商業(yè)項目、共計2583個地下停車位組成的資產(chǎn)包……YH6曹操讀書網(wǎng)

據(jù)不完全統(tǒng)計，截止目前，潘石屹陸續(xù)通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過300億元。對此，外界紛紛評價稱，潘石屹正在徹底告別房地產(chǎn)，大額套現(xiàn)離場。遙望2012年，當(dāng)時的潘石屹滿懷信心，提出從“銷售”向“自持”物業(yè)轉(zhuǎn)型，他判斷 “中國已經(jīng)不缺房子了”，更看好當(dāng)“包租公”的生意。潘石屹預(yù)測，5年后SOHO中國租金年收入將超過40億元。YH6曹操讀書網(wǎng)

然而現(xiàn)實卻給了他一擊。5年來SOHO中國業(yè)績滑坡嚴(yán)重，營收由2012年的161.43億元縮水至二位數(shù)，2017年營收僅為19.63億元。當(dāng)下的狀況越來越糟糕。財報數(shù)據(jù)顯示，2018年－2019年，SOHO中國的營收分別為17.21億元和18.47億元。2020年，SOHO中國營收約21.92億元，雖同比增長，但凈利潤卻只有5.36億元，與18年的19.25億元、19年的13.31億元相比，一路持續(xù)下跌。YH6曹操讀書網(wǎng)

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業(yè)績下降的背后是寫字樓業(yè)務(wù)回報率不高。潘石屹曾訴苦，在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率才不到3%，而銀行貸款的資金成本超過了4%，幾乎是地產(chǎn)行業(yè)最低的資金成本，“這意味著全年的物業(yè)經(jīng)營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢？”YH6曹操讀書網(wǎng)

而疫情之下，寫字樓市場持續(xù)遇冷。來自高力國際的數(shù)據(jù)顯示，2020年北京寫字樓空置率高達(dá)19.4%，創(chuàng)近十年新高。而將辦公樓租賃“主戰(zhàn)場”放在北京的SOHO自然難以避免受到影響。潘石屹坦言，去年四月底， SOHO中國成熟項目的出租率下滑至低位。“我們退租的面積，欠費(fèi)的金額是從公司成立以來最多的。”YH6曹操讀書網(wǎng)

生意越來越難做，潘石屹早已萌生退意。2019年6月28日，在SOHO中國物業(yè)銷售推薦會上，潘石屹明確表示很看好北京、上海的資產(chǎn)，SOHO中國整體持有上述的8個物業(yè)沒有出售計劃。YH6曹操讀書網(wǎng)

然而不到一年時間，潘石屹就完成了從考慮分批打包的方式出售“八大金剛”，到尋求私有化退出的心態(tài)轉(zhuǎn)變。等到與黑石這次的交易完成，潘石屹就等于把SOHO中國在中國境內(nèi)的資產(chǎn)全部清倉。YH6曹操讀書網(wǎng)

曾經(jīng)一個公開活動上，有人采訪潘石屹關(guān)于房地產(chǎn)市場的看法，他回答表示：“我現(xiàn)在金盆洗手了，所有房地產(chǎn)的事情都不談，只談攝影和寫作。”2020年底，潘石屹夫婦持有SOHO中國33.24億股股份，占上市公司股權(quán)的63.93%，此次出售28.56億股，或可套現(xiàn)約140億港元。YH6曹操讀書網(wǎng)

黑石逆勢大手筆YH6曹操讀書網(wǎng)

PE巨頭為何掃貨北上廣深？YH6曹操讀書網(wǎng)

在寫字樓普遍看空的背景下，黑石幾番出手要買下SOHO中國，打的究竟是什么主意？YH6曹操讀書網(wǎng)

首先是標(biāo)的價格便宜。黑石選擇直接購買SOHO中國的股權(quán)而非購買SOHO中國的資產(chǎn)，是因為中國商用物業(yè)的估值普遍處于高位，而港股市場對其估值較低，導(dǎo)致買股票要比買資產(chǎn)劃算得多。事實上，2019年10月，黑石被傳與新加坡國有控股的GIC（Government Invested Company）組成買方團(tuán)，意圖收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場等，總價值人民幣500億-600億元。與現(xiàn)在約合30.4億美元收購SOHO 中國“八大金剛”的價格相去甚遠(yuǎn)。YH6曹操讀書網(wǎng)

其次，黑石在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上有一套成熟的管理經(jīng)驗，幾乎沒有失過手。黑石進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)務(wù)始于上世紀(jì)90年代，其投資理念可以歸結(jié)為三點(diǎn)，“買入，修復(fù)，賣出。”首先，瞄準(zhǔn)市場以低于重置成本的價格買入資產(chǎn)，然后通過管理和有針對性的增值計劃來改善修復(fù)，最后將其出售，獲得投資回報。YH6曹操讀書網(wǎng)

黑石一大經(jīng)典案例是對希爾頓集團(tuán)的私有化以及改造上市。2006年，希爾頓的股價一度低迷，時任希爾頓集團(tuán)CEO的斯蒂芬·博倫巴赫（Stephen Bollenbach）認(rèn)為如果能以一個合適的價格出售企業(yè)，對于股東來說再好不過。YH6曹操讀書網(wǎng)

與此同時，黑石集團(tuán)全球地產(chǎn)投資部部掌門人喬納森·格雷（Jonathan Gray）剛好也盯上了希爾頓。經(jīng)過幾輪談判，2007年6月，黑石以260億美元私有化希爾頓酒店集團(tuán)，收購價為每股47.5美元。然而不幸的是，不久后剛好遇到席卷全球的2008年金融危機(jī)，希爾頓酒店市值一度蒸發(fā)60億美元，黑石初始投入的全部資金打了水漂。YH6曹操讀書網(wǎng)

黑石立即開展了一系列經(jīng)營管理改造和財務(wù)技術(shù)運(yùn)作，力邀克里斯·納塞塔（Chris Nassetta）擔(dān)任希爾頓酒店集團(tuán)CEO，實施一系列革新計劃推進(jìn)希爾頓集團(tuán)的特許經(jīng)營權(quán)策略和大幅削減運(yùn)營成本，隨著金融危機(jī)遠(yuǎn)去，終于將這樁“懸崖邊”的交易拯救回來。YH6曹操讀書網(wǎng)

2013年12月12日，希爾頓正式在美國上市，上市首日便為黑石集團(tuán)帶來了超過85億美元的賬面利潤。2018年5月，黑石徹底退出希爾頓，實現(xiàn)總計約140億美元的利潤，回報是黑石初始投資的三倍多。YH6曹操讀書網(wǎng)

如今，黑石又開始將這股“化腐朽為神奇”的力量帶到中國。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2008年完成第一筆投資起，黑石在中國房地產(chǎn)市場累計投資額接近300億元，投資范圍囊括了寫字樓、購物中心以及綜合體。YH6曹操讀書網(wǎng)

這兩年，黑石加快了收購國內(nèi)物業(yè)的步伐。2018年12月，黑石以12億美元收購新加坡豐樹集團(tuán)在上海的商業(yè)項目上海怡豐城及其相鄰辦公大樓；2019年，黑石以4.8億美元的價格收購了塔博曼旗下三家購物中心50%的股權(quán)，接著又連續(xù)將香港國際建投和上海長泰廣場收入囊中；2020年10月，黑石以12億人民幣總價收購融創(chuàng)旗下上海香溢花園三期第四棟項目；2020年11月，黑石宣布以11億美元從富力集團(tuán)收購粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)70%的股權(quán)。YH6曹操讀書網(wǎng)

支撐著黑石四處“買房”的是其背后充足的“子彈”。黑石2021年第一季度財報顯示，截止該季度，其管理資產(chǎn)總額增至6488億美元（約合42142億人民幣），同比增長21%，再次創(chuàng)下新高。YH6曹操讀書網(wǎng)

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而在黑石的房地產(chǎn)、私募股權(quán)、對沖基金以及信貸四大業(yè)務(wù)部門中，不動產(chǎn)業(yè)務(wù)總資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)1963億美元，僅次于私募股權(quán)2118億美元的總資產(chǎn)管理規(guī)模。此外，不動產(chǎn)業(yè)務(wù)可投資金余額為432億美元，這意味著黑石還擁有足夠多的資本用來收購房地產(chǎn)。YH6曹操讀書網(wǎng)

值得一提的是，另一大PE巨頭KKR也備足了火藥，準(zhǔn)備“掃射”亞洲地產(chǎn)市場。2021年1月，KKR連續(xù)官宣兩支大額亞洲基金：1月11日，KKR亞洲基礎(chǔ)設(shè)施基金成功募集39億美元（約合253億元人民幣），成為亞太地區(qū)體量最大的跨區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施基金；1月14日， 首個KKR亞洲房地產(chǎn)基金（KKR Asia Real Estate Partners）完成募資17億美元（約合人民幣110億元），旨在針對亞太地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行機(jī)會型投資。YH6曹操讀書網(wǎng)

這是一門好生意嗎？黑石集團(tuán)掌門人蘇世民曾表示，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)中一塊重要的組成部分。“如果說你對房地產(chǎn)不感興趣，等于說你對呼吸不感興趣。”YH6曹操讀書網(wǎng)

可以預(yù)見的是，國際PE巨頭之間的中國“攻城戰(zhàn)”還將繼續(xù)上演。YH6曹操讀書網(wǎng)

核心關(guān)鍵字： 房產(chǎn)