2021年6月，CBRE完成了《優客工場租金評估及聯合發布顧問服務報告》，報告顯示，運營進入相對成熟期（6個月或以上）的優客工場輕資產管理項目為業主帶來的平均投資回報率(ROI)達到15%以上。CBRE抽樣項目覆蓋了優客工場布局的一線、新一線、二線城市中的9個城市。1hy曹操讀書網

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優客工場（Ucommune）自2015年成立以來發展迅速，截止2021年6月30日，優客工場在87個城市共有282已簽約場地，分布于一線城市102個，新一線城市62個，二線及二線以下城市合計112個，管理面積約為70萬平方米，為116萬會員提供服務。1hy曹操讀書網

平均投資回報率(ROI)超過15%

根據CBRE的調查數據，優客工場在一線及新一線城市的項目平均投資回報率(ROI)為15.4%，二線城市項目的平均投資回報率(ROI)為16%。整體來看，優客工場輕資產模式為業主帶來的平均投資回報率(ROI)為15.7%。這意味著，除某些特殊需求的空間，絕大多數與優客工場合作的業主方，在支付所有成本后，可以獲得良好的差額收益及投資回報率(ROI)。1hy曹操讀書網

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隨著地產行業逐步進入存量市場，單邊依賴資產增值獲取高收益的模式不再具有優勢，以精細化運營和全方位服務為核心的“輕資產模式”成為了資產增值、提高收益的有效途徑。優客工場自2020年開始了“輕資產、重賦能”的戰略轉型，且發展迅速。財報顯示，優客工場2021年二季度輕資產收入1520萬，同比增長292.1%；輕資產毛利460萬，同比增長228.6%。依靠全流程服務上下游的產品線和連鎖經營的能力，輕資產模式讓優客工場的項目擁有了更加可觀的投資回報率(ROI)。1hy曹操讀書網

基于優客工場在中國聯合辦公市場的龍頭地位，使其具有了強大的品牌影響力，通過優客工場自身平臺、線上會員體系、線下社群體系，能夠導入大量的直客、老客戶、分公司企業、定制客戶等，大大縮減市場宣傳費用支出、縮短客戶認知過程，幫助合作方快速完成市場教育，從而使項目在收入及出租方面具備穩定的基礎，最快速地為合作方帶來收益。1hy曹操讀書網

通過輸出品牌和管理運營的輕資產模式，優客工場依靠優秀的運營和服務能力為覆蓋全國的商辦空間帶去了專業的運營管理和強效的招商去化，所合作項目的出租率、項目營收、入駐客戶滿意度和粘性均取得了顯著的成績。同時，入駐企業產生的客戶流量，也給項目所在的樓宇商圈帶來了可觀的有效流量，幫助盤活周圍商業、降低空置率、提升資產價值。1hy曹操讀書網

項目出租率穩定在83%以上

近年新增供應的持續放量和2020年疫情對實體經濟辦公需求的抑制，使得大部分寫字樓遇到空置率上行的難題，而CBRE抽樣調查的優客工場項目的工位出租率平均值是83.6%，其中大多數項目的工位出租率約在80%-95%，例如深圳中天元物流大廈·優客工場、沈陽同方大廈·優客工場、長春水文化園·優客工場這類運營較好、特色明顯的項目，出租率能夠達到100%或接近100%。1hy曹操讀書網

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成立六年來，優客工場形成了快速全能的人員培養體系，培養了一批強有力的招商團隊和運營團隊，并與許多客戶建立了長期穩定的合作關系，依靠強大的CRM管理系統，招商體系和客戶資源庫，能夠在短時間內幫助新開業項目快速提升其出租率。1hy曹操讀書網

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經過長期的積累，優客工場在一線、新一線和二線城市鋪開了聯合辦公網格，形成了成熟的運營管理、招商和企業服務體系。絕大多數客戶的招商是由優客工場的招商團隊自主完成，強大的招商能力也奠定了項目快速復制的基礎，降低項目運營的成本，從而快速穩定地獲取收益。1hy曹操讀書網

更多元、更細分的合作模式，輔以標準化、流程化的服務，為優客工場搭建起企業資源庫，更好地吃透和滿足上下游需求，報告所呈現的數據也有力地證明了優客工場強大的招商能力為合作方帶來的經濟價值，通過與優客工場合作，業主方的資產空置率得到了有效降低。1hy曹操讀書網

運營良好的項目租金溢價可達兩倍及以上

CBRE在調查中，通過將項目工位價格換算為單平方米的租金價格后，與項目所在樓宇的平均租金成本（市場租金，考慮空置率）進行對比，數據顯示，優客工場項目的租金價格均高于樓宇平均租金成本，其中大多數項目的租金價格能夠達到樓宇平均租金成本的兩倍及以上。例如深圳灣創·優客工場，項目的單平米租金價格為6.97元/天/平方米，其原所在的樓宇租金為2元/天/平方米，租金價格達到樓宇租金成本近四倍。1hy曹操讀書網

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受到疫情和市場供需關系等因素的影響，寫字樓“租金”下降的困境也變得越來越明顯。根據CBRE的數據顯示，在過去一年左右時間，深圳優質寫字樓租金呈下降趨勢，由于業主采用以價換量的策略，租金報價和成交價之間的差異也略有增大。1hy曹操讀書網

優客工場在成立六年的時間里，培養了一支專業的設計團隊，其成員均來自清華美院等國內頂級設計院校，擁有豐富的理論和實踐經驗，以統一規范的空間設計標準有效提高坪效；從規劃設計、施工周期管理、設備設施采購等多個維度實現了流程化，模式化，標準化的全覆蓋，有效實現降本增效。1hy曹操讀書網

六年來，優客工場也在不斷強化IOT智能化、5G應用技術、數據挖掘等方面的應用與開發，開發UDA、Udata等系統提升空智能管理效率，通過智慧物聯+SaaS應用云平臺及數年扎實的服務經驗，將智能硬件與軟件運用到空間運營管理和辦公服務中，以科技的力量引領地產運營提效升級，在降低經營成本的同時，也為空間注入更多價值。1hy曹操讀書網

如同報告所展現的，業主在選擇與優客工場合作后，受益于優客工場的品牌服務力，共享辦公空間為業主方帶來了高于樓宇本身租金水平的溢價，運營良好的項目溢價部分可達兩倍及以上。1hy曹操讀書網

依靠設計、招商、運營、品牌、增值服務等多方面的產品優勢，優客工場的共享辦公空間讓業主方原有的樓宇價值得以提升，一方面可以為業主和合作方帶來較高的租金溢價、空置率的降低和良好的投資回報率(ROI)等經濟價值；另一方面，合作方可以在樓宇業態多元化、存量物業更新改造、提升樓宇抗風險能力等方面獲得附加價值。優秀的服務和運營管理能力，不僅幫助能夠業主激活資產價值，也將成為助推優客工場REITs業務發展的基礎能力。1hy曹操讀書網

優客工場輕資產增長強勁

自2017年起，優客工場開始由“重”向“輕”轉型；2020年4月，正式發布了“輕資產、重賦能”戰略。布局幾年來，優客工場輕資產以良好的投資回報率(ROI)受到越來越多業主的認可，項目也得以在全國各省市及海外地區快速拓展。1hy曹操讀書網

截至2018年12月31日，優客工場輕資產項目數量為31個，同比增長158%；截至2019年12月31日，優客工場輕資產項目數量為47個，同比增長52%；截至2020年12月31日，優客工場輕資產項目數量為125個，同比增長166%，優秀資管能力推動了優客工場的快速布局。1hy曹操讀書網

優秀資管能力助推REITs業務

作為國際資本市場重要的金融投資產品，REITs已經誕生近60年。根據CBRE的報告顯示，目前全球有接近40個國家的資本市場擁有了REITs市場板塊，全球七大發達國家構成的七國集團G7國家均具有REITs市場，從亞洲市場來看，日本、新加坡和中國香港的市場規模在亞洲靠前，均有較完善的市場發展基礎。1hy曹操讀書網

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作為亞洲第二大REITs市場的新加坡，共有42支REITs，約占新加坡股票市場市值的12%，此比重全球最高，顯示出REITs對于新加坡市場的重要程度，在所有42支REITs中，持有中國內地辦公類物業的全部為綜合型REITs，分別為華聯商業信托、豐樹北亞商業信托和凱德中國信托，其持有的綜合體，辦公樓和商務園主要覆蓋國內一線和新一線城市。中國內地一線和新一線城市辦公類物業的價值和發展潛力可見一斑。1hy曹操讀書網

2020年4月30日我國正式發出REITs的試點通知，今年6月21日，首批公募REITs正式上市，標志著REITs正式投入中國大陸資本市場的懷抱。此次公募REITs一經發售就獲得了超額認購，認購規模近 500 億元，火熱的市場給予了充分的正向反饋。REITs帶來的影響是多方面的，通過REITs產品，房地產商可以以更少的自有資金參與投資，從而實現輕資產的轉型戰略，也是資管方管理運營輸出和復制商業模式的有效手段。另外，REITs具有較高的安全性和收益性，資產方可以利用REITs提升直接融資比重，防范風險。1hy曹操讀書網

隨著我國商業地產逐步邁入存量時代，如何有效盤活存量資產成為關注的重點。CBRE認為，底層資產管理能力是一個好的REITs所需要重要因素。優客工場在當今充滿不確定性的經濟新常態下表現出了優異的品質，在市場環境和優客工場資管能力的共同作用下，發行REITs順理成章成為優客工場未來重點布局的戰略發展方向，致力于打造“投，融，管，退”一體化資管全產業鏈。充分利用資管能力的優勢，延伸房地產金融業務，在輕資產低成本規模化擴張的同時，以我們強有力的運營能力作為保障，以向外輸出管理模式為依托，幫助降低業主的系統性金融風險，實現多方價值最大化。1hy曹操讀書網

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