“沒落”的西安地產龍頭雅荷，欲做北交所“物企第一股”
“南紫薇，北雅荷”，十三朝古都西安，曾經有兩大本土地產商領跑當?shù)胤康禺a市場。世紀之初，后者“雅荷”一度被視為當?shù)胤科蟮摹邦I頭羊”。時過境遷，受舊改糾紛拖累，如今的雅荷資金短缺、屢被執(zhí)行，資產版圖僅剩物業(yè)板塊相對優(yōu)質。在港股物業(yè)股浪潮開始褪去之際，雅荷打起了北交所的主意……
“沒落”的西安地產龍頭“雅荷”正試圖重回大眾視野。
十二月初的一場行業(yè)論壇上，一家名為“雅荷易生活”的新三板物業(yè)公司，因計劃2022年登陸北交所而引發(fā)業(yè)內討論。而討論的話題不外乎兩個，一是“北交所物企第一股”，二則是“沒落”的雅荷地產。
近幾年間，物管企業(yè)上市蔚然成風。然而，在頭部物企接連登陸資本市場之后，留給中小物企的機會已然不多。滬深兩市上市難度較高，港交所物業(yè)股上市退潮明顯，這種情況下，新成立的北交所成為中小物企尋路資本市場的新平臺。
打通北交所物管企業(yè)上市通道需要一個先行者，盡管雅荷方面一再強調，其“符合北交所對于物企上市的相關規(guī)定”，不過雅荷地產的資金問題仍然通過董事長徐束萍影響著雅荷易生活的日常經營。這或與北交所禁止房地產屬性企業(yè)上市的規(guī)則有所沖突。
頗為戲劇的是，就在雅荷易生活展露上市野心的第4天，雅荷系創(chuàng)始人徐束萍持有的495萬股雅荷易生活股份就被司法凍結了。
而進一步追溯雅荷地產的衰敗史，遠洋高管、四川富豪隱現(xiàn)其中。
如今，債務纏身的地產母公司，競爭白熱化的物業(yè)賽道，毫無先例的北交所上市規(guī)劃……在成為北交所“物企第一股”之前，昔日西安地產龍頭要解決的問題還有很多。
北交所“物業(yè)第一股”？
物業(yè)股上市并非新鮮事，截至目前，國內上市的物業(yè)股共有53只，其中港交所就占了49只。隨著頭部物企接連登陸，港交所一度洶涌的物管上市潮走向尾聲。今年以來，曾經炙手可熱的物管公司開始在港交所吃到閉門羹。比如在7月二次遞表的世紀金源服務，至今仍未過會。
再看A股，與港交所相比，因滬深兩市對房地產業(yè)務的限制，A股的物管賽道仍處于小規(guī)模階段，至今僅有4家過會。至于今年剛剛成立的北交所，物管賽道則仍一片空白。雅荷易生活這一次，正是在打得北交所上市的主意。
雅荷易生活總經理湛峰表示，“整體來看，物業(yè)行業(yè)仍是一個極具發(fā)展前景的行業(yè)，北交所的成立對于如雅荷易生活一般的中小型物企而言，是一個新的機遇。”
今年9月成立以來，北交所一度被業(yè)內人士認為是中小物企上市的優(yōu)質選擇之一。但對于中小物企而言，在現(xiàn)在的環(huán)境下尋求上市并非易事，更不必提毫無先例可言的北交所。另一方面，實際上雅荷易生活也并非首個嘗試北交所的物業(yè)企業(yè)。
早在今年6月，北交所成立之前，一家名為新日月的獨立物企就在準備遞表申請精選層登陸北交所。彼時，全國股轉公司曾就此事想新日月下發(fā)問詢函，合計24個問題中有7個涉及重大事項提示及風險揭示，分別包括違規(guī)擔保、勞工合規(guī)、高管與董事兼任人數(shù)、持續(xù)經營、利潤下滑、發(fā)行底價和穩(wěn)定措施，以及信息披露不充分等。
先后延期兩次后，新日月最終還是沒能給出正面回復。到了11月15日，北交所開市之時，上市清單里的81家公司內并無新日月的身影。另有消息顯示，北交所開市20天前，新日月就已默默撤回了上市申請。
從現(xiàn)有信息來看，如果雅荷易生活最終得以成功過會，其或成為北交所“物企第一股”。
雅荷“沒落”
雅荷地產想將雅荷易生活推至主板上市，這早就有跡可循。
據(jù)雅荷易生活官網(wǎng)信息，今年3月，雅荷易生活2021《目標責任書》簽訂大會上，雅荷地產創(chuàng)始人徐束萍曾和其他集團領導以“高規(guī)格”標準出席易生活年度簽約儀式。
這一次活動被被雅荷易生活官網(wǎng)描述為“有史以來尚屬首次”。
會上，徐束萍首次提及雅荷易生活的上市打算，表示“公司全體員工將整裝上陣向著年度目標的全額完成以及公司主板上市的宏遠目標不斷前進。”
規(guī)劃迅速落地，12月初，雅荷易生活又通過總經理湛峰對外進一步表示，公司擬于2022年在北交所上市。
上市計劃快馬加鞭，雅荷易生活的經營卻不溫不火。
2020年半年報顯示，當期公司營業(yè)收入3409.44 萬元，同比下降2.51%；凈利潤微增1.85%，至422.51萬元；2021年上半年，雅荷易生活的營收微增至3720.76萬元，增長9.13%；凈利卻銳減至198.23萬元，降幅達41.4%。
比起雅荷易生活，其背后的雅荷地產經營則更為“慘淡”。
雅荷地產成立于1998年。1993年，在海南賺到第一桶金的徐束萍從海南北上西安，憑借首個項目雅荷花園在西安站下腳跟。
以雅荷花園為始，雅荷地產相繼開發(fā)了雅荷度假山莊、雅荷城市花園、雅荷智能家園等多個項目。多個項目接連獲得成功，雅荷地產被西安當?shù)厣探缫暈榈禺a行業(yè)的領頭羊。
用一個事實來體現(xiàn)當時雅荷地產的風光。2002年，萬科、旭輝、建業(yè)等多家知名房企曾合伙成立了一家新三板公司，中城投資。雅荷地產，與當時公認的知名房企們一同現(xiàn)身中城投資的十大股東之中。
時移世易，身陷舊改“泥沼”的雅荷地產風光不再。
天眼查信息顯示，截至目前，雅荷地產被列限制高消費企業(yè)多達27起，被執(zhí)行總金額約為1.45億元，因未按時履行法律義務而被法院強制執(zhí)行的記錄更是多達190條。
“被強制執(zhí)行也實屬無奈”，據(jù)《中國經營報》報道，雅荷地產集團辦副主任嚴琦表示，實際上，近兩年雅荷地產幾乎完全沒有進項，案件大多是歷史遺留案件，涉及賠償金由于資金匱乏無法及時還上，只能被強制執(zhí)行。
舊改之傷
問題爆發(fā)在2018年。
2020年6月，《中國經營報》用一紙獨家報道，揭開了雅荷地產獨自忍受近三年的傷疤。名為《獨家|孫小果“重要關系人”王德彬再涉案 與遠洋集團合作舊改項目股權被查封》的文章報道稱，有知情人爆料，“在一起涉及多方的城中村項目“金融運作”中，王德彬輕易獲得1億元居間費，并被指伙同他人挪走近15億元資金。”
王德彬是四川瀘州當?shù)刂缓溃?019年被調查。而報道中的“城中村項目”即為雅荷集團曾操盤的未央?yún)^(qū)草一村城改項目以及浐灞新區(qū)八家堡城中村改造項目。
據(jù)該報道，2017年時，由于雅荷集團同時承擔多個城中村改造項目，資金吃緊，王德彬便將朱曉星介紹給雅荷集團。朱曉星彼時擔任遠洋地產董事、總裁事務中心總經理。
此后的接觸中，王德斌聯(lián)合朱曉星、神秘女子羅慧先后向雅荷集團索取1億元居間費，并以極低成本獲取了草一村項目公司70%股權，以及八家堡項目公司80%的股權。
該報道中，雅荷集團單方面向《中國經營報》表示，“但這之后，王德彬、朱曉星二人用我們兩個項目公司名義，從浙商銀行(3.460, 0.01, 0.29%)和招商銀行(52.170, 0.13, 0.25%)貸得的款項，除自身挪用外，剩余資金反過來再轉貸給項目公司，項目公司再向其付息，所得利息均進入他們自己的公司。”據(jù)悉，上述方式合計貸款規(guī)模近14億元。
接受媒體采訪時，嚴琦表示，雅荷地產之所以還得以存續(xù)，是因為公司名下還有多宗未開發(fā)土地可供出售。近年來西安土地價格呈上漲趨勢，依靠出賣名下土地等方式，公司得以繼續(xù)運作。
天眼查信息顯示，雅荷地產由陜西西安新大陸(16.660, -0.04, -0.24%)集團有限公司、徐濤各持股95%、5%。前者，西安新大陸由一名神秘人徐波以及雅荷集團有限公司各持股88%和12%。
雅荷集團的股東列表中并無創(chuàng)始人徐束萍的身影，蕪湖盛璽投資咨詢有限公司、西安雅冠裝飾工程有限公司各持股85%、15%。
穿透蕪湖盛璽的股權可以發(fā)現(xiàn)，其幕后主要人員有二，分別是張穎以及司笑雨。此外，同時遠洋資本亦通過北京遠譽子公司安徽遠爍持有蕪湖盛璽另一持股50%股東盛澤咨詢25.5%股權。
張穎和司笑雨同遠洋之間的關系不止于此，在天眼查搜索二者與遠洋之間的關系可以發(fā)現(xiàn)，雙方亦通過北京睿泓以及上海棟鼎產生聯(lián)系。
張穎還有另一個身份——盛洪基金實控人。盛洪基金曾被雅荷方面指認為王德斌等人套路貸公司的主要操作平臺。
種種信息顯示，目前雅荷集團的股權結構中，已經存在遠洋系相關人員。
截至目前，雅荷集團與遠洋之間的糾紛仍未有明確解決辦法。
據(jù)雅荷地產營銷管理部經理高臘梅透露稱，目前雅荷與遠洋集團長達兩年的訴訟已接近尾聲。等賬戶解凍后，賬戶中的資金將啟動雅荷四季城的一宗尚未完全開發(fā)的土地。“該地塊有四棟商品房項目還未建造，若該項目得以順利銷售，再加上紫金陽光項目手續(xù)齊全后，按揭買房者的購房資金入賬，預計總共將會有約兩個億進賬。”
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