福建加強預售資金監管 不得挪用于買地或償債
近日，福建省住房和城鄉建設廳發布《關于加強商品房預售資金監管工作的指導意見閩建〔2020〕7號》，為進一步加強商品房預售資金監督管理，維護商品房交易雙方合法權益。該份文件主要涉及9個方面。
一、監管工作要求。各地要按照“一城一策”工作要求，切實加強商品房預售資金監管，夯實城市主體責任，促進房地產市場平穩健康發展。要規范預售資金繳存和撥付行為，專款用于工程建設，確保房地產開發企業按時交付竣工驗收合格的商品房，保護購房人合法權益，防范化解房地產金融風險，減少和避免“爛尾樓”的發生，保持房地產市場平穩和社會安定穩定。
二、簽訂監管協議。各設區市房地產管理部門要制定完善商品房預售資金監管具體辦法以及監管協議（簡稱“監管協議”）文本，明確各方權利、義務和責任，明確預售資金監管額度、監管方式、撥付流程以及違約責任。監管協議應由房地產管理部門或授權委托的事業單位（如交易登記機構）、房地產開發企業和監管銀行三方共同簽訂。
三、設立監管賬戶。房地產開發企業應當在項目所在地符合預售資金監管條件的商業銀行（簡稱“監管銀行”）設立預售資金監管專用賬戶（簡稱“監管賬戶”）。監管賬戶名稱、賬號應在商品房預售許可證中載明。監管賬戶專用于商品房預售資金的繳存和撥付，不得開通任何形式的非柜臺渠道業務。
四、預售款項繳存。商品房預售資金（購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部購房款，包括定金、預售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等）應當全部直接存入監管賬戶。申請商業銀行揭貸貸款和住房公積金貸款的，監管賬戶作為貸款到賬賬戶。在辦理商品房預售合同網簽備案時，應當核對預售資金已存入監管賬戶的憑證。
五、明確監管額度。預售項目所在地市縣房地產管理部門應參照項目建設工程造價、施工合同金額、以及該項目的交付使用條件等因素，綜合確定商品房預售資金監管總額，確保項目順利建設竣工，并將具體金額和各工程建設進度節點上監管資金控制要求在監管協議中明確（具體監管額度由各地自行確定）。預售資金監管額度可以與房地產開發企業信用綜合評價成果掛鉤，對信用評價優良的AAA級房地產開發企業，可適度降低監管額度；對于信用不良的C級房地產開發企業，應當提高監管額度。
六、監管資金使用。房地產管理部門、監管銀行對監管額度內預售資金實行重點監管，專款專用，專項用于支付預售項目工程建設費用，不得用于支付任何借（貸）款本金和利息，繳納土地款、罰金、營銷費用及房地產開發企業員工工資等費用。申請使用監管額度內的預售資金，應當按照預售資金監管辦法規定或監管協議約定的方式辦理。房地產開發企業根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃，并按照用款計劃、工程建設費用支付節點，以預售許可樓棟為單位支取預售監管資金。項目建設進度達到相應節點后，房地產開發企業提出申請，并附施工、監理等單位的書面證明材料與施工現場照片等項目進度證明材料，根據監管協議約定，資金撥付申請經核實后符合條件的，監管銀行應當按時辦理撥付手續。
七、實施動態監管。房地產管理部門要加強對各房地產開發項目預售資金的監督檢查，定期梳理各項目銷售金額、施工進度、工程款支付和預售監管資金使用情況，排查風險項目。各設區市房地產管理部門要建立完善預售資金監管系統，與商業銀行資金收付系統和商品房網簽系統對接并聯網運行，動態監控監管賬戶內資金繳存和撥付情況，發現商品房預售資金未全部存入監管賬戶、挪用或超范圍使用監管資金等異常情況的，應暫停撥付預售資金；經核實不存在異常，或異常情況消失的，應及時予以恢復正常撥付。
監管銀行應當按照當地預售資金監管辦法規定和協議約定，按照核準意見辦理預售資金撥付，并主動配合房地產管理部門開展預售資金監督檢查。發現房地產開發企業違反監管辦法規定或監管協議約定使用預售監管資金的，以及其他部門依法對監管賬戶的預售資金進行凍結和扣劃的，應及時書面告知房地產管理部門。
各地要建立預售資金異動預警機制，對出現存在預售資金余額與工程形象進度不匹配、資金異常撥付等問題的房地產風險項目，要逐一梳理分析原因，實施清單式管理；對存在停工爛尾風險的，房地產管理部門要加強實施應急處置，以確保項目后續建設。
八、違規違約處理。對未將商品房預售資金全部存入監管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監管、虛報工程形象進度等騙取資金撥付、擅自挪用或違規使用監管額度內資金等違規行為的，房地產管理部門暫停項目商品房買賣合同網簽備案，并令限期改正，情節嚴重的，依法予以處罰。存在違規違約行為的企業，記入企業信用信息管理。
各地要積極探索建立預售資金監管銀行名單管理制度，對不履行商品房預售資金監管協議、違規撥付預售監管資金、不配合房地產管理部門監督檢查的監管銀行，可按照協議約定將該銀行列入商品房預售資金監管不誠信單位，暫停或終止作為商品房預售資金監管的協作單位，并通報人行、銀監部門，予以處理。
九、明確監管職責。房地產管理部門實施預售資金監管，應制定業務流程、時限和分級權限，并嚴格落實，通過預售資金監管系統強化流程管理。各地明確預售資金監管領導和責任人員，加強人員履職監督，強化監督問責機制，從嚴干部隊伍的教育與管理，嚴肅處理各類違法違規違紀行為，造成重大影響的，依法問責，直至追究法律責任。
各地要按照本《通知》要求，進一步完善本地預售資金監管辦法和預售資金監管協議文本。設區市房地產管理部門要指導所轄縣市落實好預售資金監管工作，確保房地產開發項目按時交付使用。尚未出臺預售資金監管辦法的地區，要抓緊制定出臺。
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