東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《昆明最偉大發(fā)明：購(gòu)房者可查監(jiān)管賬戶余額》是一篇關(guān)于昆明,余額,購(gòu)房者的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！

1月3日，昆明市政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，從不同維度共29條具體措施，進(jìn)一步規(guī)范昆明市商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

該《通知》出來之后，引發(fā)很大的關(guān)注，我們今天結(jié)合政策做一個(gè)全面的解讀：

其實(shí)，早在2020年底，昆明市就出臺(tái)過《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知（試行）》政策，按照文件“自2021年1月1日起施行，試行期2年”的約定，正好在2022年底截止。

因此，本次規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管“29條”（以下簡(jiǎn)稱新規(guī)），是一種接續(xù)性政策，只是比此前的政策更全面且具體。

站在政策出臺(tái)的時(shí)間背景，我們發(fā)現(xiàn)也有不同。

2020年，昆明市場(chǎng)處于上行階段，茶水費(fèi)、電商費(fèi)在昆明市場(chǎng)層出不窮，收費(fèi)亂象頻出，當(dāng)時(shí)主管部門也意識(shí)到預(yù)售資金監(jiān)管的重要性，更多的管【錢】，比如，開發(fā)商不得以定金或其他名義向購(gòu)房人收取房款。

2021年9月，云南再次發(fā)文，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，杜絕開發(fā)商隨意挪用預(yù)售資金，進(jìn)一步確保項(xiàng)目順利建設(shè)竣工。

不幸的是，過去3年，我們又經(jīng)歷了市場(chǎng)下行疊加疫情的沖擊，房企普遍出現(xiàn)流動(dòng)性問題，部分甚至暴雷，保交樓成了行業(yè)穩(wěn)民生穩(wěn)預(yù)期的重要方向。

為此，2023昆明預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)在【管】&【錢】的細(xì)節(jié)上更加有針對(duì)性，劍指交樓，不僅要管好錢，還要把錢分節(jié)點(diǎn)花在建設(shè)的刀刃上。

可以說，新規(guī)是結(jié)合當(dāng)前行業(yè)最容易出現(xiàn)病灶之處做更科學(xué)的解決應(yīng)對(duì)。

既有在前期摸索上有延續(xù)性，又在當(dāng)前使用上科學(xué)分級(jí)。放眼全國(guó)保交樓的責(zé)任下，昆明的新規(guī)有一定的引領(lǐng)作用和示范意義。

和老政策相比，新規(guī)有三個(gè)關(guān)鍵變化：

一是監(jiān)管的額度變高了，之前是預(yù)售資金的30%，現(xiàn)在在核算基礎(chǔ)上，還要再上浮20個(gè)點(diǎn)，門檻變高，對(duì)開發(fā)商自有資金有要求了。

二是支取的節(jié)點(diǎn)更細(xì)化了，不同層高的項(xiàng)目，都要分多次來使用資金，這關(guān)乎到工程進(jìn)度，工程完成度越高，支取的資金也就越高，意味項(xiàng)目的安全性就越高。

最為關(guān)鍵的是第三個(gè)，就是資金的使用在最后的兩個(gè)關(guān)卡上，都是統(tǒng)一為了竣備以及所有權(quán)首次登記。

前面的兩個(gè)變化解決的是工程進(jìn)度，頂多停工但不至于爛尾，后面才是保交樓的關(guān)鍵。

竣備意味房屋驗(yàn)收手續(xù)的完整性，這不僅僅是項(xiàng)目的合作方（如施工、監(jiān)理等）完成驗(yàn)收，還需要地方各職能部門（如規(guī)劃、消防等）的驗(yàn)收完整后，出具竣工驗(yàn)收備案表。

竣備的工作結(jié)束后，接下來就是產(chǎn)證的辦理，這是房屋產(chǎn)權(quán)從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到業(yè)主最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)了，這也是業(yè)主最真實(shí)擁有房子的證明。

昆明歷史遺留的問題樓盤很大程度上都卡在竣備后產(chǎn)證辦理，新規(guī)的做法，在穩(wěn)民生、穩(wěn)預(yù)期上做出最給力的表現(xiàn)，這才是保交樓該有的姿態(tài)。

或許那個(gè)節(jié)點(diǎn)上，未來所有新規(guī)規(guī)范下的項(xiàng)目都能實(shí)現(xiàn)交房即交證。

既然要做到普適性，那么無論新項(xiàng)目老項(xiàng)目，還是毛坯精裝都適用。

新規(guī)，要求自2023年1月1日起施行，也就說1月1日之后的新項(xiàng)目都需要按照新規(guī)嚴(yán)格執(zhí)行，而如果項(xiàng)目是在政策施行前取得預(yù)售許可的，并處于監(jiān)管中的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要按本次發(fā)布的政策核算監(jiān)管額度，監(jiān)管資金未達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目需進(jìn)行補(bǔ)繳。

這個(gè)補(bǔ)繳的動(dòng)作，意味著昆明所有在售項(xiàng)目都需要接受新規(guī)，沒有誰能跑脫。

包括全裝修項(xiàng)目也需要把裝修工程費(fèi)用計(jì)入監(jiān)管額度。

但對(duì)老項(xiàng)目的接入，畢竟需要融合。

（1）如果房企在支付相應(yīng)工程款、材料款、設(shè)備款存在困難，以及涉及停工緩建、逾期交付等風(fēng)險(xiǎn)隱患的情況下，可以向主管部門申請(qǐng)使用監(jiān)管資金。

這一定程度上又為資金困難的在售項(xiàng)目，開了政策“口子”，以保障項(xiàng)目建設(shè)得以推進(jìn)。

（2）對(duì)于存在已逾期交付或較大逾期交付風(fēng)險(xiǎn)的，屬地政府（管委會(huì)）要按照“一樓一策”方案建立政府指定監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理，保障賬戶資金安全，用于保障商品房項(xiàng)目交付。

由此可見，為力保保交樓，新規(guī)并沒有“一刀切”，一樓一策，保證執(zhí)行落地的靈活性，這也是新規(guī)的人性化表現(xiàn)。

新規(guī)中，還有一個(gè)很關(guān)鍵的信息，就是：

“本通知施行后新批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目，購(gòu)房人可登錄昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)，憑商品房買賣合同備案號(hào)查詢本人所購(gòu)預(yù)售商品房的購(gòu)房款入賬信息，以及該賬戶預(yù)售資金監(jiān)管額度內(nèi)資金支出金額、余額情況?！?/em>

我敢說，這是新規(guī)最偉大的發(fā)明。

能夠看到監(jiān)管賬戶的資金余額，這感覺是自己在銀行里面開了“天眼”，雖然余額看得見用不了，但這種安全感是無可言表的。

這種坦誠(chéng)相見的體驗(yàn)，就是放心。

購(gòu)房者的購(gòu)買信心不足，往往在于很多信息的不對(duì)稱和對(duì)項(xiàng)目后期預(yù)期的不確定性，現(xiàn)在好了，你買的房子花的錢安全了，銀行監(jiān)管著，使用進(jìn)度有跡可循，工程進(jìn)度肉眼可見，交付下證也不擔(dān)心和顧慮。

????●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲

做到心里有底，心自然就不慌了 。

汪曾祺老先生說，人間煙火撫人心。要我說，看見了，最安心！

5

新規(guī)的本意是更好規(guī)范市場(chǎng)，讓開發(fā)、銷售、交付有序進(jìn)行，對(duì)于購(gòu)房者而言，再也不用擔(dān)心有錢房?jī)煽盏谋咴庥隽恕?/p>

????●?█▼▲????●?█▼▲????●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)HtTp://WWW.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲

對(duì)購(gòu)房者的消費(fèi)體驗(yàn)，自然有更好的保障。

但站在開發(fā)商的角度，看似資金的監(jiān)管帶了把枷鎖，專款專戶且還不能隨意抽調(diào)，門檻高了，靈活性降低了。

HTTP://WWW.dfjb.net????????????????東方金報(bào)網(wǎng)

用途上明確：

只能用于支付項(xiàng)目竣工交付所需的建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款等款項(xiàng)，不得用于支付任何借（貸）款本息、土地款、營(yíng)銷費(fèi)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等其他款項(xiàng)。

這個(gè)要求，勢(shì)必會(huì)讓項(xiàng)目壓力增大，不僅要考驗(yàn)自身的資金實(shí)力，更考驗(yàn)開發(fā)商的銷售流速。

銷售去化快，工程進(jìn)度也能正常推進(jìn)，資金的使用效率也會(huì)提高。反之，銷售慢，影響工程，影響交付，也影響后續(xù)循環(huán)開發(fā)。

HTTP://WWW.dfjb.net東方金報(bào)網(wǎng)采集不好玩哦??????????????????????????????撒旦法師打發(fā)斯蒂芬

按此良性發(fā)展，后期市面上都是現(xiàn)房銷售，也就不足為奇了。

行業(yè)秩序的重構(gòu)、信心的重構(gòu)更需要遵守游戲規(guī)則的開發(fā)商參與，這是行業(yè)規(guī)范甚至自律最好的標(biāo)準(zhǔn)，也正是新規(guī)的良苦用心。

6

保交樓，從字面上的理解，是保證房子的交付，一般是按合同約定交付，但沒有說保質(zhì)保量甚至是保配套的交付。

????●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)███████東方金報(bào)http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲

當(dāng)開發(fā)商為了完成所謂的交付指標(biāo)，可能連敘-利-亞風(fēng)格的工地都可以會(huì)強(qiáng)行交付，然后還大言不慚的站在道德的制高點(diǎn)叫囂：

“當(dāng)下如此之難的市場(chǎng)，能交付的已經(jīng)很不錯(cuò)了，就別要求太多了?！?/p>

????●?█▼▲????●?█▼▲????●?█▼▲HTTP://WWW.dfjb.net███████████████████████████東方金報(bào)網(wǎng)

“哪個(gè)項(xiàng)目交付沒點(diǎn)毛病呀，我們沒有選擇躺平已經(jīng)算還有企業(yè)良知了。”

……

原本最該做的，倒成了宣傳的噱頭了， 這是我們最不愿意看到的。

房子交是交了，但這是業(yè)主想要的嗎？偷工減料、降質(zhì)減配，還拿雞毛當(dāng)令箭，最后再來一輪道德綁架。

所以，對(duì)付這種行為，相應(yīng)的職能部門的監(jiān)管也不缺失，該處罰也不該手軟。

http://www.dfjb.net●?█▼▲?●?█▼▲????●?█▼▲?東方金報(bào)網(wǎng)●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)

話說回來，為了避免新增爛尾樓，當(dāng)前新規(guī)只是針對(duì)預(yù)售資金做科學(xué)分級(jí)使用監(jiān)管，確實(shí)也沒有針對(duì)項(xiàng)目的交付質(zhì)量和配套做明確規(guī)定。

所以，保交樓不該是終點(diǎn)，應(yīng)該還有其他組合拳配合，讓保交樓在全國(guó)交出昆明特色的答卷來。

以上就是關(guān)于《昆明最偉大發(fā)明：購(gòu)房者可查監(jiān)管賬戶余額》的全部?jī)?nèi)容，如果《昆明最偉大發(fā)明：購(gòu)房者可查監(jiān)管賬戶余額》能夠幫助到您，不勝感激！舉起您高貴的手將我們收藏吧！東方樓市小樓編輯將不勝感激！

????●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)███████http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲