深圳的保障房市場要變天了
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《深圳的保障房市場要變天了》是一篇關于深圳,天了,房市場的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
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今天，深圳市住建局聯合司法局發布了關于保障房的四份征求意見稿，深圳的保障房市場要變天了。
意見稿的五個重點：
1、安居房被叫停，已簽訂土地使用權轉讓合同的安居房不在叫停之列，但也是最后一批了。
2、共有產權房取代安居房，成為主流保障房，購房人產權比例不低于50%，剩下的是政府產權。
3、共有產權房定價約為土地出讓時市場價的5折。
4、共有產權房購買5年后只能內部流轉，出售給符合購買條件的申請人。
這說明，安居房已成絕唱！未來深圳保障房的主流市場，大概率會被公租房和共有產權房占領。
2012年建立的安居房保障系統，為什么被徹底叫停？
因為政策的不完善，不透明，因為政府內部的腐敗尋租，讓安居房變成了輕松套利的工具。
著名的龍悅居，僑香村，都是在滿10年后，買受人補交少量地價，輕松套利幾百上千萬離場。
整整11年，這個巨大的漏洞才被補上，是真的看不到，還是內部的阻力？對比當年三天一層樓的地王大廈，這個深圳速度讓人蒙羞。
2
深圳最近十多年的安居房供應量。
2012-2022年，深圳共供應安居房56801套，平均每年5000來套，去年前年供應量猛增，是基于房住不炒的巨大壓力。
政府原計劃2023-2025年再供應4萬套安居房，新政策出臺之后，這個供應量會斷崖式下跌，近兩年會主力收尾已拍出的安居房地塊，2025年安居房供應可能會降為0。
現在輪候安居房的19萬余人，預計最多還有2萬個幸運兒，還能買到最后一批安居房。
安居房被叫停后，深圳的保障房只剩下三種類型：公租房、共有產權房和可售型人才房。
共有產權房和可售型人才房的三個區別：
1、人才房對申請人學歷有要求，申請門檻更高；
2、人才房定價是周邊商品房的6-7折，共有產權房是5折，比人才房更便宜；
3、共有產權房需要輪候，人才房需要搖號。
共有產權房和人才房，在某些層面，會產生交叉和矛盾，將來可能會二合一，全部合并為共有產權房。
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說一說今天出臺的政策對深圳保障房的深遠影響。
首先，安居房套利的漏洞被徹底補上，雖遲但到，無論如何是件好事。
其次，共有產權房的內部流轉，購買份額可以賣給政府，也可以賣給輪候共有產權的購買人。
如果賣給政府，五年之內按購買價轉讓，五年之后按購買價×（1+中國人民銀行三年期銀行定期存款基準利率），很明顯，賣給政府相當于無利可圖。
也可以賣給符合條件的購買人，價格由雙方協商確定。
也就是說，共有產權房只有賣給個人才有議價和升值的可能。
但是切記，有資格購買共有產權的人數是有限的。
安居房這么大的套利空間，輪候隊伍一共19萬余人，除掉無效和重復排名，估計16萬人，共有產權輪候大概能達到安居房的一半，最多不會超過10萬。
輪候共有產權的假定有10萬人，至少3-4萬會優選購買一手共有產權房，剩下6-7萬才有可能購買二手共有產權房，和有資格購買深圳商品房的人數對比相差太大。
有資格購買的人太少，輪候共有產權房的又大多是低收入人群，加上一手共有產權房的低價壓制，二手自然賣不上價，共有產權房的升值空間會很有限。
房住不炒當然是好事，但對于習慣把房子當投資品的中國人來說，如果房子升值不好，購買人數就會更少，升值會更弱，甚至不排除像公寓一樣，二手比一手賣的更便宜。
再說說人才房，因為申請人才房和共有產權房的部分人群是重疊的，可能產生重復申購，而且人才房尚未制定明確的退出機制。
這兩類保障房短時期內會并行，并行久了會出現交叉和對沖，必須二選一的話，大概率保留共有產權房，放棄人才房。
最后，用共有產權房替代安居房，對商品房肯定有利，因為安居房轉紅本套利的預期消失，原先輪候安居房的相當一部分人會去競爭商品房。
最后的最后，我給大家的忠告是：如果想買保障房，人才房和共有產權房可以二選一，我建議買更貴的人才房。
道理很簡單，人才房尚未制定明確的利空退出機制。
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