東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《脫實向虛搞地產(chǎn)的步步高，是如何把自己作死的》是一篇關(guān)于步步高,地產(chǎn)的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

1月15日晚間，步步高披露控制權(quán)擬發(fā)生變更公告稱，湘潭產(chǎn)投將成為控股股東，湘潭市國資委將成為公司實際控制人。

公告顯示，步步高控股股東步步高集團1月11日與湘潭產(chǎn)投投資簽署了《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》《表決權(quán)放棄協(xié)議》。步步高集團將所持上市公的10%股份，以5.18億元的價格轉(zhuǎn)讓給了湘潭產(chǎn)投投資。與此同時，步步高集團將放棄其剩余24.99%對應(yīng)的表決權(quán)。

國資控股民企上市公司股份，光看標題很容易讓人浮想聯(lián)翩。但實際上，可能和大家想象中的有一些出入。

這個步步高，并不是以前央視廣告里，李連杰一邊揮舞大刀，一邊高歌賣VCD的那個。這個步步高是一個商業(yè)連鎖品牌。一些朋友可能有些陌生，但步步高商超的名氣，在湖南基本可以和家樂福沃爾瑪?shù)染揞^齊名。

公開資料顯示，步步高商業(yè)連鎖股份有限公司于1995年在湖南湘潭成立，并于2008年成為我國首個民營連鎖超市上市公司。目前步步高是湖南省零售行業(yè)的龍頭企業(yè)。截至2022年6月末，公司擁有各業(yè)態(tài)門店367家。

可就是這么一個大型零售巨頭，卻在近期負面不斷。

早在2022年4月20日，原本是步步高股東的騰訊和京東兩大企業(yè)，通過大宗交易的方式精準減持，割肉離場。

就在京東減持兩天后，步步高就公布了《業(yè)績預(yù)告及致歉公告》公開承認業(yè)績扭盈為虧。這導(dǎo)致的后果就是股價應(yīng)聲下跌，留下一堆來不及反應(yīng)的散戶韭菜苦苦哀嚎。

到了2022年5月份，步步高面臨倒閉的消息就不脛而走。

步步高線下超市甚至出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，手握步步高購物卡的消費者，為避免損失紛紛趕到就近的步步高購買物品，以盡快將卡券用完。

而很多網(wǎng)友在社交平臺上提到步步高超市的貨源嚴重缺乏，進一步坐實了即將跑路的傳言。

大型零售賣場，放在以前是非常有競爭力的。由于量大貨全有保障，銷售量非常可觀。而掌控著終端銷售渠道，就對供應(yīng)商有極大的議價權(quán)。就是這種近乎碾壓的優(yōu)勢下，大型超市在極短時間淘汰掉了大量菜市場，成為城市居民購買生鮮與日常用品的主要場所。

而且大型超市業(yè)態(tài)屬于極高頻的目的性消費場所，能夠源源不斷帶來人流。對周邊商業(yè)價值的提升，也是海量的。所以這種大型商超，除了超市運營外，還有一塊重要的營收就是當二房東。例如超市需要的經(jīng)營面積為3000平米，但超市會租下5000平米的物業(yè)，多余的2000平米，就高價散租給其他個體經(jīng)營戶。

除了進貨銷售渠道還有運營模式方面的優(yōu)勢外，相較于傳統(tǒng)開店模式最頭疼的選址還有房租，大型超市也有不遜于甲方的議價權(quán)。

10余年前在物流快遞還沒有這么發(fā)達的時候，大型商超可以說是僅次于學(xué)區(qū)與地鐵最能影響房價的因素。哪怕再偏遠的項目，只要能夠引入一個超市，購房者對于項目配套不足的抗性就能降低。

并且超市對于物業(yè)形態(tài)要求并沒有太高。只要有一個相對較好的昭示面作為入口，賣場后面有便利的物流轉(zhuǎn)運空間，主要經(jīng)營場地全部放在地下也無所謂。

所以，大一點的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對于引入大型超市幾乎有一種執(zhí)念。當時無論是國際巨頭家樂福、沃爾瑪，還是國內(nèi)的永輝、大潤發(fā)等等，都成了開發(fā)商招商部跪舔的對象。

面積、租金、免租期、裝修補貼等等一切好商量。甚至開發(fā)商可以直接讓這些超市品牌提前介入，在設(shè)計階段完全按照他們的需求定制打造。這種謙卑的態(tài)度，一點沒有作為房東桀驁不馴的樣子。因為對于開發(fā)商來說，這點付出與未來超市帶給物業(yè)與商業(yè)價值的提升，基本不值一提。

大型商超既然有這么大的經(jīng)營優(yōu)勢，看上去似乎做得夠大后，就是一筆穩(wěn)賺不賠的生意。

那么步步高是如何走到了這一步呢？我們可以在財報中找到答案。

步步高自從2008年上市以來，開始了快速發(fā)展，一直到2013年達到了利潤的峰值。此后就陷入了增收不增利的尷尬境遇。期間除了電商崛起等外部因素沖擊的原因外，還有就是過于追求規(guī)模化，降低標準的盲目擴張，導(dǎo)致了盈利能力下降。

于是在2021年，終于出現(xiàn)了上市以來的首次虧損。而就在前幾天，步步高發(fā)出2022年業(yè)績預(yù)告，預(yù)計2022年虧損額將達到13億-19.5億。有意思的是，步步高2012年-2021年的利潤總額為19.1億。這意味著，2022年一年的虧損，等于之前十年都白干了。

當然，如果只是超市生意不好，不至于虧得這么慘。具體原因我們可以資產(chǎn)負債表中可以發(fā)現(xiàn)一些端倪。

2008年到2021年，步步高營收翻了2倍多。但資產(chǎn)翻了12倍，負債更是翻了接近20倍。僅僅就是開超市，當然不會有大幾百億的資產(chǎn)，也不會負債幾百億。

進一步拆分后發(fā)現(xiàn)，這些資產(chǎn)中，投資性房地產(chǎn)占了極大的比重。例如2022年半年報顯示，同期投資性房地產(chǎn)價值達到150億，比2022年初增加了42億。其中備注是九華與星城項目完工轉(zhuǎn)入導(dǎo)致。

并且就是這價值150億的投資性房地產(chǎn)中，抵押部分為103.97億元，抵押率達到了69%。這意味著步步高持有的大多數(shù)房產(chǎn)，需要解押才能銷售，依靠甩賣資產(chǎn)能夠創(chuàng)造的現(xiàn)金流也非常有限。

值得注意的是，步步高對于投資性房地產(chǎn)計價采用了公允價值計算方法。

投資性房地產(chǎn)計價方式一般有兩種，一種成本法，一種是公允價值計算法。前者買的時候花了多少，或者建設(shè)花了多少，在財務(wù)報表就一直是多少。而后者需要每年評估，價值是根據(jù)市場價變動的。

從理論上來說，趁著房價猛躥的勢頭，公允價值的優(yōu)點更能發(fā)揮到極致。可實際上在2007年至2018年間，滬深A(yù)股上市公司持有投資性房地產(chǎn)的公司有1494家，但是使用公允價值計量的6%都不到。

這是因為按照公允價值計算存在不少的弊端。

第一是成本模式下，買房所獲得的收益，能直接計入利潤，并且折舊這一塊，也能起到調(diào)節(jié)利潤的效果。但如果采用公允價值計量，房價下跌，容易引起公司市值波動。

第二是投資性房地產(chǎn)公允價值計量，增加了市值，卻沒有增加現(xiàn)金流。而公允價值凈收益是要繳納所得稅的。

第三是采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，不能變更轉(zhuǎn)回成本模式。

所以上市公司采用投資性房地產(chǎn)計量非常謹慎，不會貿(mào)然采取公允價值模式。

但步步高就屬于這種極小部分不走尋常路的上市公司。

2018年8月，步步高發(fā)布公告，將投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量，并將部分自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。一通操作下來，投資性房地產(chǎn)評估價值一下就增加了16.7億元。

其實說白了，就是為了將房子評估更高價格，然后拿去融資。

建房抵押再建房，銀行借款大幅增長，也帶來了財務(wù)費用持續(xù)上升。步步高自2015年后，短期借款與財務(wù)費用開始激增，期間大量借款利息侵蝕了利潤來源。

到這里，關(guān)于步步高深陷泥潭的原因基本算是破案了。主要還是因為盲目投資房地產(chǎn)，在做大資產(chǎn)同時，也讓自己背上了沉重的負擔(dān)。于是在2022年高頻率封控的情況下，營收銳減，融資受限，借新還舊的游戲終于玩不下去了。

所以湘潭國資收購步步高的股份，并不是大家想的那樣如同國資強勢入股民營巨頭摘桃子，而更像是城投被迫接盤爛尾樓一樣的無奈。

這些年土地與房價的暴漲，大家都看到了搞房地產(chǎn)利潤太高、杠桿太大、來錢太快。圈里圈外都開始拼盡全力的加入到這場賭局中，最后慢慢走向脫實向虛的道路。

無論是華夏幸福搞產(chǎn)城、萬達搞文旅，不斷擴建產(chǎn)業(yè)園的正威，甚至某些地方政府建奇跡、搞旅游，修地鐵，就是掛羊頭賣狗肉，其最終目的都是想通過房地產(chǎn)，甚至炒地皮快速套現(xiàn)。至于最初的噱頭到底能不能持續(xù)運營，那是下一步的事情了。

長期與開發(fā)商勾搭的步步高，看到因為自己進駐，一個幾十平米的門面，就炒到了自己一個幾千平米店幾年利潤都買不下來的程度，心態(tài)難免不崩。所以最后索性下海當起了開發(fā)商，自己修自己炒自己賣。至于自己以前經(jīng)營賣場的主業(yè)，就充當炒房的工具算了。

商業(yè)不同于住宅，是生產(chǎn)資料，是創(chuàng)造財富的工具。在市場趨于理性后，泡沫是更容易被擠掉的。

當年日本房地產(chǎn)泡沫最為瘋狂的時期，銀座附近的土地價值，最高到了95萬美元一平米。我查了下當年的匯率還有北京的房價，一平米幾乎就可以買下當年北京二環(huán)內(nèi)的一棟樓了。我不知道這種價格的門面，要賣什么東西才能收回成本。

如今30年過去了，東京的房價已經(jīng)差不多回到了歷史高點。但商業(yè)的價格，還是沒有當年最瘋狂時候的一半。

步步高在房地產(chǎn)的下半場入局，并且選擇了其中并不看好的賽道。在參與進去把資產(chǎn)做大，錢越借越多后，就完全停不下來了，唯一的辦法就是把泡沫吹得更大去維持。

回到之前半年報的數(shù)據(jù)，22年中投資性房地產(chǎn)價值比22年初增加了42億。而無形資產(chǎn)土地與在建工程交付的減值為37億。

我的理解是，當初拿地修房，最后兩個項目賺了5個多億。可我們知道，這個42億，是公允價值評估出來的。但這個37億的土地款和工程款則是自有資金還有借來的錢，是真金白銀給出去的。也就是這兩個項目沒變現(xiàn)之前，如果是自用，無論公允價值是42億還是420億，對步步高的現(xiàn)金流沒有一丁點的影響，借款利息也是一毛錢不少。而一旦主營業(yè)務(wù)無法支付利息，物業(yè)不得不變現(xiàn)的時候，就完全需要市場定價了。這時候公允價值是否公允，只有交給市場去檢驗了。

實際上，無論是房地產(chǎn)還是連鎖超市，其中一項能夠保持高增長，步步高的盤子就能繼續(xù)維持。可目前就是禍不單行。

房地產(chǎn)現(xiàn)在是什么樣不用多說了，商超行業(yè)在人們消費習(xí)慣改變與疫情沖擊下也一片蕭條。

2022年，實體零售多個業(yè)態(tài)中有將近7000家實體門店宣布關(guān)閉，其中商超行業(yè)至少有1138家門店宣布關(guān)閉，其中華聯(lián)超市關(guān)店146家，家樂福關(guān)店54家，沃爾瑪關(guān)店21家。

在時代的滾滾洪流之下，個體是無法選擇的。就如同諾基亞一樣，什么都沒做錯就輸了。

可畢竟瘦死的駱駝比馬大，大多數(shù)聚焦主業(yè)的前巨頭，至少還能有個或壯士斷腕，或體面離場的機會。

至于信心膨脹之下聯(lián)姻跨界房產(chǎn)的步步高，看起來面臨著積重難返的雙倍不幸：

在耗光了現(xiàn)金流之后，步步高只能把自己擺在貨架上任人砍價挑選。根據(jù)目前透露出來的信息，除了要面對天量的債主與貸款，如今更是連表決權(quán)都失去了。可就連這樣苛刻的方案，那還是求來的好消息…

這就是泡沫狂熱者們需要承擔(dān)的風(fēng)險與代價吧。

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