東方樓書,看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相!《限購開始瓦解嗎?》是一篇關(guān)于的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí),讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略!不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn),本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度,我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)!

最近,北京市場(chǎng)上又刮起了一股“房山區(qū)即將放松限購、取消認(rèn)房又認(rèn)貸”的流言妖風(fēng)。
????●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)███████東方金報(bào)網(wǎng)HTtp://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲在微博和微信群里都有人在熱議這件事,說的還挺有板有眼的,包括部分讀者也時(shí)不時(shí)在我們的評(píng)論區(qū)留言討論。
其實(shí)早在去年6月初,就有微博大V因?yàn)楸狭司钦呒磳⒂瓉碇卮笳{(diào)整的內(nèi)幕,差點(diǎn)被請(qǐng)去喝茶。
當(dāng)時(shí)傳言的版本比較夸張,包括:提高非普標(biāo)準(zhǔn)、貸款還清算首套、共產(chǎn)房降首付、老人買生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)多一個(gè)購房指標(biāo)等。

去年底,網(wǎng)上又傳出房山區(qū)即將成為北京的試點(diǎn)地區(qū),開始降低首付比例、解除限購的消息,最后也是不了了知。現(xiàn)在已經(jīng)是該消息流傳的3.0版本了,一而再再而三,讓人不得不懷疑,這就是一個(gè)徹頭徹尾的謠言。
但最近,卻出現(xiàn)了讓謠言有望成真的苗頭。1月31日,北京市政府印發(fā)了《2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單》,其中在第232條對(duì)房地產(chǎn)的描述如下:堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,健全工作機(jī)制,完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施,支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求。
“一區(qū)一策”與“因城施策”類似,顧名思義就是因行政區(qū)域(城市)不同,所使用的調(diào)控政策不同。
比如去年8月推出的三個(gè)“全齡友好社區(qū)”試點(diǎn)項(xiàng)目,針對(duì)特定區(qū)域的特定人群,購買指定樓盤,給予特殊的首付比例待遇和貸款利率優(yōu)惠;以及11月定向解除通州臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)的雙限政策,兩個(gè)地區(qū)實(shí)行亦莊經(jīng)開區(qū)的限購政策,不再受通州雙限約束,都屬于“一區(qū)一策”的范疇。但在歷年的市政府工作報(bào)告中,這個(gè)詞匯尚是首次提出,并且前綴了完善二字,向市場(chǎng)透露的風(fēng)向意義不言而喻。近幾年,分化趨勢(shì)已經(jīng)成為北京樓市的主旋律,而在北京各個(gè)行政區(qū)的樓市行情里:北京城市總面積多達(dá)16410平方公里,是其他一線城市面積的2倍以上,在這幅員遼闊的土地上一共分布著16個(gè)行政區(qū)。
其中最小的東城區(qū),總面積只有41.84平方公里,居住著70.8萬人;最大的密云區(qū),總面積2229平方千米,居住人口卻不足53萬。在2022年北京各區(qū)的GDP排名中,最高的海淀區(qū)GDP突破了萬億,最低的延慶區(qū)GDP只有210億,兩區(qū)相差了41倍。東西海核心區(qū)的房?jī)r(jià)動(dòng)輒10萬一平,而遠(yuǎn)郊區(qū)的房?jī)r(jià),甚至不如環(huán)京燕郊,便宜的房子均價(jià)一萬出頭也能找得到。海淀、朝陽、豐臺(tái)等主城區(qū)土拍火熱,引得開發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)搶;而房山、密云、懷柔等遠(yuǎn)郊區(qū),除非提前找國企兜底,不然就落的無人問津的下場(chǎng)。雖然北京已經(jīng)大幅減少了遠(yuǎn)郊區(qū)的供地,但遠(yuǎn)郊區(qū)仍然存在大量的新房和限競(jìng)房庫存,使其陷入了去化難的流動(dòng)性危機(jī)。在以前樓市火熱的時(shí)期,為了嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲過猛,不管好壞,通常都是實(shí)施“一刀切”的調(diào)控政策。近幾年高層在出臺(tái)樓市政策時(shí),則越來越趨于精度和準(zhǔn)度,偏向定向施策,已經(jīng)很少采用一刀切的政策標(biāo)準(zhǔn)了。
而北京市場(chǎng)在經(jīng)過317政策的嚴(yán)格調(diào)控之后,遠(yuǎn)郊區(qū)的房?jī)r(jià)至今都還沒回到2017年時(shí)的高點(diǎn),可以說不僅擠盡了泡沫,甚至實(shí)現(xiàn)了超跌。并且各個(gè)行政區(qū)的功能定位不同,原始基礎(chǔ)不同,發(fā)展使命也不相同,現(xiàn)在仍然執(zhí)行“一刀切”的嚴(yán)苛購房標(biāo)準(zhǔn),顯然已經(jīng)不合時(shí)宜。
早在去年8月20日,同為一線城市的上海,就定向松綁了(臨港新城)的購房政策。非滬籍在上海購房需要5年社保+結(jié)婚,而在臨港工作的人才員工,只要社保或個(gè)稅繳納滿1年以上,就能獲得購房資格。作為上海全力打造的“獨(dú)立城市”,規(guī)劃到2035年GDP突破10000億,相當(dāng)于再造一個(gè)新浦東,臨港的定位不可謂不高,放松的尺度也不可謂不大。有上海臨港作為“前車之鑒”,疊加“一區(qū)一策”新規(guī),個(gè)人認(rèn)為北京接下來確實(shí)有“定向放松”遠(yuǎn)郊區(qū)住房限購政策的可能性。假如真的放松,能否造成北京樓市火熱?這可能就有點(diǎn)異想天開了。遠(yuǎn)郊區(qū)在京樓的存在感弱,多以地緣性客戶、養(yǎng)老需求和低預(yù)算的剛需客戶為主,定向放松只是釋放合理的購房需求。加上地廣人稀,沒有產(chǎn)業(yè),庫存較大,配套也不完善,并沒有多少炒作空間,就更不具備造成樓市火熱的實(shí)力了。
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