暴跌40%！時局生變，樓市漲跌已明牌
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《暴跌40%！時局生變，樓市漲跌已明牌》是一篇關于明牌,時局,漲跌的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！
2月8日，上海浦東前灘板塊，距離黃浦江僅300米的豪宅項目格力海德壹號開盤，
215個月社保的入圍門檻，12.98萬的均價。
開盤當日認購率392%，總價8500萬元的頂復戶型瞬間秒光。
這可是前灘倒數(shù)第二塊住宅用地，倒掛10萬一平米。
買到起碼賺1000萬。
163位買到的購房者做夢都要笑醒。
新房限價，限出了大把的有錢人。
穿著粉格子襯衫悠閑散步的上海阿公阿婆們，有社保年限就能賺錢。
不光你們羨慕，開發(fā)商也羨慕。
單價12.98萬元的房子，賣一套虧一套。
海德壹號開盤日光，格力地產痛并快樂著。
不過，這個格力跟董小姐的“格力”不搭邊。
人家格力地產是珠海國資委全資控股，根正苗紅的國資上市房企。
2014年，格力地產以6.58萬元/平方米的土地樓面地價，拿下上海豪宅板塊—前灘的一線看江寶地。
不成想，寶地從取得土地至完成竣工驗收預計至少9年時間，項目成本中包含每年的資金利息成本，樓面資金利息成本約4.10萬元/平方米。
也就是說，光土地成本和資金成本，每平米就高達10.68萬元。
再加上規(guī)劃設計成本、建安成本、營銷成本，12.98萬元的銷售價格根本覆蓋不了所有成本。
格力地產每賣出一套房，單平米的虧損大概就要上萬元。
而格力地產在上海的另一個項目，也同樣面臨著不賺錢的問題。
位于泗涇的格力雅悅美筑均價5.48萬元，樓面地價成本約3.84萬元/平方米，樓面資金利息成本約0.74萬元/平方米。
刨除土地成本和資金成本，單平米只剩下9000塊錢。
離譜！
土地成本和資金成本就占了房價的8成以上。
能賺錢就見鬼了。
頂著債務之狼頑強開發(fā)的格力地產，去年凈利潤虧損預計超23億元。
上交所火速下發(fā)監(jiān)管函問詢企業(yè)巨虧原因，
格力地產很委屈：樓盤實際銷售價格情況與預期有差異。
吃一塹長一智，用董事長陳輝的話說，2023年，格力以盈利為導向。
從2021年第二輪集中土拍開始，地方國資房企就接手了土拍的大頭。
2021、22兩年下來，集中土拍的5成土地都到了地方國資手里了。
結果他們的開工率只有27%。
非地方型國央企和民企的開工率是71.5%。
綜合開工率是55%。
雖然拖了后腿，地方國資也很有理：
開工就是虧，索性暫停。
也是，連上海這種城市，前灘這種地段都能虧，別的城市得虧到姥姥家。
好吧，讓一褲兜子屎的地方國資翩翩起舞，
不現(xiàn)實。
真舞起來，屎甩的哪都是，
誤傷的還是人民群眾。
只不過，一半的土地被他們兜走，卻只開發(fā)27%。
再疊加其他房企的開工率，近兩年集中土拍的整體開工率也只有55%。
這還是全國市場最好的一二線城市，如果加上三四五線城市，
我粗略估算整體開工率在40%左右。
這是個非常關鍵的數(shù)據(jù)，
意味著2022年商品房新開工入市的規(guī)模（建筑面積）只有2021年的6成。
去年全國商品房新開工面積12億平方米，同比21年暴跌40%！
而2022年商品房成交規(guī)模（建筑面積）只比2021年下滑了24.5%。
來來來，直接上圖。
2022年，商品房成交13.5億平方米，近四年首次超過全年新開工面積12億平方米。
謹慎拿地、謹慎開工的情況一直延續(xù)到了2023年。
2023年1月，商品房新開工面積同比去年依然是負值。
水妹統(tǒng)計了熱點一二線城市的待售商品房庫存。
乍一看，廣州深圳青島的新房庫存都不低，需要3-4年去化。
但是，把核心區(qū)的待售庫存量單獨拎出來，各大城市核心城區(qū)的商品房去化周期基本都在半年左右。
上海、深圳、合肥、西安，這幾個城市核心區(qū)的庫存量甚至不到半年。
況且，這個去化周期是以當前的成交規(guī)模計算的。
一旦市場快速復蘇，靜默需求，觀望需求會瞬間被激發(fā)。
成交量暴增甚至翻倍都有可能。
購房需求是個變量，當市場沉寂的時候，需求會消失一大半。
當市場復蘇價格松動的時候，需求會加倍增長。
只要房價漲了，你都不知道從哪就冒出來那么多要買房的人。
給大家看一張上海二手房，近十五年的月度量價走勢圖，感受一下什么叫需求快速爆發(fā)。
需求可能一夜之間暴增，房源卻不可能一夜之間暴增。
春節(jié)之后的兩周，一線城市和熱點二線城市已經率先復蘇。
一線城市成交面積整體環(huán)比上漲72%
上海成交面積環(huán)比漲幅103.8%；
北京漲幅65%；
廣州漲幅40.8%；
深圳漲幅34.3%。
考慮新房集中開盤推售的問題，我們來看直接反應市場的二手房成交。
一二線城市2023年春節(jié)后兩周二手房銷售面積同比2022年春節(jié)后兩周分別+84.2%、+43.4%， 已接近2021年水平。
北京、成都節(jié)后兩周二手房銷量比節(jié)前增長50%以上。
今年的開年行情，已經甩開2022年。
復蘇信號非常明顯。
但是，
我必須摁住你們，再塞給你們幾句良言。
一、熱點城市復蘇信號已有，房價是否上漲，至少要等等看2月的整月行情；
二、某個城市是否能上漲，還取決于當前商品房的待售庫存量，核心區(qū)新房去化周期越低的城市，上漲概率越大。
至于有人擔心的二手房供應大的問題，
目前的一二線城市，十年以下電梯次新房只占二手房整體規(guī)模的30%左右，
高品質的二手房，占比并不多。
再看看那些一直在兜底遲遲不動工的地方國資，和早就拍了地沒錢動工的民企。
因為預期和資金問題，暫時無法開工入市銷售。
核心區(qū)新房供應短缺，很可能是引爆樓市的導火線。
近一兩年有買房計劃的朋友，支棱起來，開始看房了，
不要等房價漲了又罵娘。
畢竟，每個人都是自己財富的第一責任人。
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