東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《想不到吧？被炒房客嫌棄死的兩居室，仍是“鋼鐵真需求”》是一篇關(guān)于仍是,鋼鐵,想不到的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！

01

去年的脫口秀大會(huì)上，何廣智說(shuō)，自己租了套72㎡兩房，大得連悲傷都治愈了。

新家請(qǐng)客時(shí)，只有李誕嫌房子小：“一個(gè)真正的house，你叫人來(lái)喝酒，得讓人在里面能走、能蹦、能跳。”何廣智答：“哥，你說(shuō)的那個(gè)叫l(wèi)ivehouse！”

彈幕上，北漂滬飄杭漂一片唏噓：哥，72㎡真不小，羨慕哭了！

對(duì)不少杭州年輕人來(lái)說(shuō)，這個(gè)梗也許格外扎心，即使有了購(gòu)房資格，卻眼看新房越來(lái)越大，總價(jià)門檻越來(lái)越高。

2015年杭州取消70/90政策后，戶型便開始茁壯成長(zhǎng)。隨著“偷面積”的同步消亡，幾年間，起步三房從89㎡變成98㎡，現(xiàn)在是108㎡上下，格局和尺度卻變化不大。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年杭州新建商品住宅成交中，90㎡以下僅占4%，而在2020和2021年，這個(gè)數(shù)字還分別是21%、9%。

是杭州剛需的購(gòu)買力集體提升了？當(dāng)然不。對(duì)真剛需來(lái)說(shuō)，要買一套何廣智那樣的兩房，只能去二手市場(chǎng)啊！

漫長(zhǎng)的二手淡季里，兩房戶型就是流量明星。

據(jù)愛家房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，杭州去年全年的二手成交中，90㎡以下占比64%，80㎡以下占34%。以總價(jià)來(lái)衡量，200萬(wàn)以下房源占比32%，躍升至TOP1。

比如長(zhǎng)期霸榜的天都城，去年全盤成交均價(jià)不到2萬(wàn)，近地鐵的次新組團(tuán)貴一些，約2.3萬(wàn)，有大量50-90㎡兩房。雖然遠(yuǎn)，但勝在大盤身份，配套成熟。

再如三墩北的經(jīng)適房小區(qū)景溪北苑、都市陽(yáng)光，均價(jià)約2.7-2.9萬(wàn)，與板塊限價(jià)齊平，看起來(lái)并不便宜，但均以60多㎡兩房為主力，更兼西湖區(qū)身份加持，人氣穩(wěn)穩(wěn)。

作為第一梯隊(duì)的流量王，總價(jià)低是硬道理，150-200萬(wàn)入手一套不是夢(mèng)。

榜單之中也有真正的老破小，比如古蕩新村、三里亭苑、翠苑新村、閘弄口新村，去年下半年還拉起過一波成交小高潮。

這一類房源主力總價(jià)在150-250萬(wàn)之間，共同特點(diǎn)是位置核心，城市煙火氣十足，不少還有學(xué)區(qū)傍身……即使學(xué)區(qū)光環(huán)不及當(dāng)年。

還有一撥流量，來(lái)自于改善感更強(qiáng)的小區(qū)，如翡翠城二期，以及房齡更新、區(qū)位更好的楊柳郡，都有兩房戶型，主力總價(jià)300-400多萬(wàn)，已經(jīng)夠買遠(yuǎn)一點(diǎn)的新房了。

從單價(jià)看，它們領(lǐng)跑板塊二手房，甚至遠(yuǎn)超新房限價(jià)，但綜合考量，總價(jià)、地段、配套、產(chǎn)品力、小區(qū)質(zhì)素、即買即住的確定感……buff疊得最多，它們的性價(jià)比就越凸顯。

誰(shuí)買走了這些兩房？淡季里出手的，無(wú)疑都是自住剛需。

越來(lái)越多的90后到了三十而立的年紀(jì)，由租房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買房市場(chǎng)。而普通家庭出來(lái)的年輕人，第一套房通常就是60-70㎡的二手。

大多數(shù)人以此過渡，并不考慮太長(zhǎng)遠(yuǎn)。有一套小房子，單身時(shí)自由自在，二人世界也夠用，不急著生孩子的話，一套房住5年完全可以。

另一大主力買家是本地家庭。

90后朋友A，父母住在老市中心，她就近挑了套老舊小區(qū)兩房，一是為了彼此照應(yīng)，二是這幾年頻繁換工作，必須住在有地鐵的市中心。

60后朋友B，兒子去年留學(xué)歸來(lái)，兩代人住在同一屋檐下，三天兩頭吵嘴，于是在隔壁小區(qū)為兒子買下一套兩房，一間當(dāng)臥室，一間當(dāng)工作室。

也考慮過總價(jià)更低的單身公寓，但實(shí)在是空間有限，年輕人的確需要“能走、能蹦、能跳”的社交空間，兩房的利用效率要大得多，也相對(duì)保值。

另一方面，疫情對(duì)生活的改變?cè)诔掷m(xù)呈現(xiàn)，老人分巢而居的需求也越來(lái)越高。

即使手上還有房票，拿去搖新房也要等兩三年才能入住，在兒女家附近買一套二手兩房，維持“一碗湯的距離”，是最省時(shí)省力的選擇。

許多人還有個(gè)有趣的發(fā)現(xiàn)，二胎三胎放開之后，兩房戶型反而好賣了。

原因同上，找一套容納大家庭的大房子太難，不如一套大戶型+一套兩房來(lái)得實(shí)用，未來(lái)流通性或許也更好。

租房市場(chǎng)中，兩房戶型更是長(zhǎng)盛不衰。

據(jù)愛家房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)：兩室是2022年最受租客歡迎的戶型，占39%；其次是疫情以來(lái)明顯升溫的一居室，占35%。

地鐵沿線是大熱，比如西湖區(qū)三壩地鐵站附近，2號(hào)、5號(hào)線交匯，到未科和主城通勤都方便。一套50㎡左右的浙港國(guó)際LOFT兩房公寓，掛牌月租約4500元上下。

市中心老小區(qū)在租賃榜上也有一席之地，尤其是最熱門的拱墅區(qū)，如緊靠武林的朝暉六區(qū)與七區(qū)，一套40-60㎡的兩房，掛牌月租大約3200-4500元。

從租賃角度看，兩居室的實(shí)用性最強(qiáng)，2-3人合租的模式非常普遍，既能有公用的客廳，也有各自的私密空間，且節(jié)約租金成本。

除了打工族，還有陪孩子讀名校的家長(zhǎng)，我朋友圈里就有好幾位。在學(xué)校附近租一套，也是兩房最為實(shí)用，幾年租完，到家長(zhǎng)群里替房東吆喝一聲，立刻就有下家跟上。

還有大家庭的“一碗湯”問題，很多人也會(huì)通過租房來(lái)解決，如此，還能多騰出一張房票，更大限度實(shí)現(xiàn)住投分離。

我現(xiàn)在住的小區(qū)業(yè)主群里，最日常的帖子之一，就是為老人或剛成年的孩子求租，兩房亦是首選。

拋開價(jià)格不談，兩房戶型的居住舒適度如何？

何廣智說(shuō)的72㎡兩房，從臥室走到陽(yáng)臺(tái)足足8米，要么說(shuō)的是次臥，要么是陽(yáng)臺(tái)在北面，我在杭州二手房里找了很久，還真沒找到主臥到陽(yáng)臺(tái)要走8米的。

北京上海的住宅密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于杭州，很容易出奇葩戶型。就這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，杭州人要幸福得多，如果追求舒適度，可以用心淘一淘10多年前的那一代產(chǎn)品，神戶型輩出。

以下兩張戶型圖，選自杭州兩個(gè)熱門二手小區(qū)，戶型不算最佳，大約七八十分作品——

左邊這套85㎡，十多年房齡，算兩房里的大戶型。兩開間面寬的房子，做出了三開間朝南的效果，雖然客廳采光會(huì)受不少影響，但畢竟陽(yáng)光多惠及了一間房。

我在B站上看過類似戶型的room tour，廚房改造成開放式，陽(yáng)臺(tái)與客廳打通，形成一個(gè)約40㎡的大公區(qū)，空間感豁然開朗，非常適合年輕人。

右邊這套71㎡，5年房齡，客廳與一臥朝南，雙聯(lián)陽(yáng)臺(tái)面寬近7米，只要樓層不太低，采光一定會(huì)很好。

不過，停車?yán)щy、物業(yè)形同虛設(shè)、配套設(shè)施簡(jiǎn)陋等等，也是許多老小區(qū)的BUG，真想買的話，一定要在不同天氣、不同時(shí)段，多次去現(xiàn)場(chǎng)查看。

正在老去的兩房，在杭州會(huì)一條道走到黑嗎？

新房市場(chǎng)不復(fù)金字塔結(jié)構(gòu)，起步就是100-120㎡的剛改，肉眼可見的未來(lái)，總價(jià)段和面積段還會(huì)繼續(xù)抬升，改善大戶型短期內(nèi)還是不夠賣。

而現(xiàn)有的兩房，無(wú)論是房子還是小區(qū)，的確會(huì)越來(lái)越老。

但是，市場(chǎng)需求存在，潮流總會(huì)循環(huán)。渴望扎根在此的新杭州人，剛剛成家立業(yè)的年輕人，還有彼此守望的長(zhǎng)輩與孩子，大家都需要一個(gè)壓力不那么大的安居方式。

說(shuō)個(gè)題外話，前些天在杭州某論壇看到一個(gè)話題：去西湖邊買一套小房子收藏，行不行？

樓下各種建議：不在意房票，不在意潮濕，不在意沒電梯，才行；別太小，最好五六十方，養(yǎng)養(yǎng)老；收藏算了，除非有西湖情結(jié)……

十多年前，我在南山路老小區(qū)里，見過一套美麗的小房子，進(jìn)門是狹小如過道的廚房和客廳，以素色瓷磚打底，兩間房，一間刷成墨綠，一間刷成黛紫。門外三四百米，就是水天一色的西湖。

不是衣食溫飽，是人生綺夢(mèng)。

以上就是關(guān)于《想不到吧？被炒房客嫌棄死的兩居室，仍是“鋼鐵真需求”》的全部?jī)?nèi)容，如果《想不到吧？被炒房客嫌棄死的兩居室，仍是“鋼鐵真需求”》能夠幫助到您，不勝感激！舉起您高貴的手將我們收藏吧！東方樓市小樓編輯將不勝感激！