東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《降價賣房這事，以后可能會“越來越難”》是一篇關于可能會,這事,賣房的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

前幾天深圳某個樓盤突然降價了60萬，搞的動靜不小，結果驚動了當地的主管部門，第二天降價活動被叫停，付款的購房人也被陸續(xù)安排了退款。

限跌令不是沒見過，所以降價被叫停也不算太新鮮的事，但有意思的是，針對這次的降價網上有一種說法，說這個房企的降價是變相降低了首付，是在抬高杠桿率，會導致一些經濟條件不好的人進場買房，最終造成類似于美國次貸危機一樣的金融風險。

風險意識強這是好事，但咱們別搞區(qū)別對待。

如果房企這回的操作算是增加金融系統(tǒng)風險的話，那之前把貸款年齡拉到80歲，90歲、甚至100歲接力貸；一些城市全面降低首付比例；一些三四縣城市拉農民進城買房；一些城市默許分期和0首付的，這些又算是什么操作？

這算不算，也堆積了那么“一點點”風險？

按照這次新聞里提到的房子，295萬首付30%是90萬，而這次開發(fā)商等于把首付降低到了10%，只需要30萬（補貼60萬）一下子砍掉了20%的首付，但是我琢磨著，最近不少城市不也把首付從30%降低到了20%么，

一個降低10%，一個降低20%，大家彼此彼此。

再者說，風險堆積也不是一天兩天了，怎么到了今天房企一降價就突然敏感謹慎起來了？

河北有個地方，叫什么我就不說了，現在有農行已經推出了連心貸了，就是以未婚男女朋友作為共同貸款人。

這怕是比降首付更奇葩的做法，我看也沒人叫停嘛。

說回這個事情本身，其實究其原因很簡單，只要搞清楚了背后的邏輯就會明白，房企的降價是必然，而叫停降價禁令的出現，同樣也是必然。

換句話說，房企想要活下去，市場想要“撐”起來，而它倆的目的剛好沖突了。

先說房企想要活下去。

如果把宏觀經濟比作一個木頭屋子的話，那么樓市就是屋子內的一堆柴火，保證好這堆柴火燃燒起來后的大小和溫度，從而不傷及到木頭屋子本身，是調控的藝術所在。

但很可惜，樓市的調控一直有點過分的簡單樸素，2020年疫情后屋子里太冷，于是整桶汽油倒在柴火堆上，樓市的大火熊熊燃起。

2021年又感覺柴火過熱，可能會危及到屋子的安全，于是拿著滅火器一頓噴，樓市從大火轉成了隨風搖曳的小火苗。

2022年再次反轉，沒了大火的屋子里還是覺得太冷，于是燃料再次倒在了柴堆上，眾所周知這次調控終于失靈，大火沒有再次燃起

這個點火、滅火、又點火的過程很好理解，過去2020年疫情后樓市政策的各種放松外加央行貨幣政策的刺激，樓市從新房到土地再到二手，開始全面快速升溫。

隨后升溫變成過熱，于是同年8月份，樓市從三道紅線收緊房企融資，到拿地必須自持資金，再到對借新還舊的償債限制，房企的融資環(huán)境遭到了全方位的收緊。

正常情況下房企是靠兩條路走路的，融資是輸血，賣房是造血，融資這條路堵了之后，房企本可以靠賣房造血活下去，結果收縮融資這邊的政策組合拳搞的用力過猛，直接給房企干到CIU了。

常年超高速周轉把資金鏈緊繃到極致的房企，在突然失去融資輸血管的支持后，恰好又遇到2021開始對購房政策的全面收緊，結果造血通道被堵，緊跟著暴雷潮出現，剩余還沒進場的人被爛尾鋪天蓋地的出現而嚇到，徹底不再下場趟這趟渾水。

2022年全年商品房住宅銷量在不斷拉低救市底線的努力下，同比2021年依然暴跌了將近5萬億，救市基本宣告失靈。

火終究是沒點起來，而這個火就是預期。

樓市的一切放松調控不外乎是為了加速推動潛在購房人群進場買房，說場面話是加速新房去化，說實在話就是讓購房者通過買房幫助房企轉移債務。

房企的房子賣出去了，負債也就到了購房人身上。

通過放松調控加速債務從房企轉移到購房者身上的操作，在過去十幾年時間里基本上算是百試百靈，但這一切都有一個前提。

預期，樓市上漲的預期是個關鍵。

房價的預期一定是要上漲的，只要有這樣愿意通過購房來幫房企轉移債務的人才會絡繹不絕。

買房的居民不傻，為你房企背債可以，但這個債務一定是要有升值潛力的，只有這樣我才能在未來把這份債務轉移給別人，從而折現他人未來長達30年的收入，完成套現離場。

換句話就是，買你房子可以，但樓市必須是看漲的。

去年一整年直到今年的一月份，為什么購房人群進場總是不積極？不就是少了這個預期么。

房企在缺少了金融機構的信貸資源支持，土拍市場再也掀不起地王和溢價狂潮，土地市場沒了熱度，新房市場躁動的上漲預期自然無從談起。

眼看沒了漲價預期，進場人數快速減少，結果就是讓全靠賣房回血的房企再次遭受重創(chuàng)，而這是房企在缺少了金融機構信貸資源支持下，能讓債務維持滾動唯操作。

接下發(fā)生什么大家都很清楚，造血功能受阻的房企無力阻止債務違約，暴雷和爛尾的大面積出現讓本就缺少上漲預期的樓市雪上加霜，一些本來還想趁著救市放松政策進場買房的人，徹底不動了。

屋漏偏逢連夜雨，債務危機逼近了大部分普通房企，不算2022年已經違約的債務，僅2023年內地房企到期的信用債及其海外債合計就高達9579億元。

眼看萬億的債務已經上路，而金融機構還在帶著有色眼鏡搞區(qū)別“放貸”，頭部之外的房企實在沒辦法，只能選擇回歸市場經濟內最常見的自救方式。

降價。

所以，房企開發(fā)商看似大幅度的降價，既沒那么的高尚，也沒那么多陰謀，目的其實很單純，就是為了活下去。

再說市場想要“撐”起來。

房企想活下去，所以選擇對自己的商品進行降價銷售從而加速回款自救，但這明顯違背了市場想要“撐”的意愿。

市場想要的是房價穩(wěn)定，最好是堅挺，因為房產和房產背后的土地已經在過去十幾年時間里，成為了地方舉債和金融系統(tǒng)內最好的信用抵押物。

抵押物的價值不能動。

把時間倒退回幾十年，94年分稅制改革，98年商品房制度正式建立，2003年土地招拍掛制度完善，當這些前置條件完成后，地方上幾乎不可避免的走上了土地財政這條路。

當然有一說一，地方上也不是一開始就吃上賣地這碗飯的，初始的模式是，地方上賣地的錢搭雞窩。

我以前講過，招商引資搞產業(yè)升級和發(fā)展都屬于地方上搭雞窩的行為，但搭雞窩是需要錢的，地方財政負擔不起怎么辦？

只有賣地。

建設諸如產業(yè)園和配套的基礎設施需要錢，招商引資的工業(yè)用地補貼和稅費補貼需要錢，這些都需要土地出讓金來抗。

有了土地出讓金來抗起發(fā)展資金的這個大坑，雞窩很順利就搭了起來，招商引資來的產業(yè)也很快在雞窩里安了家，這時的地方，財政還是比較良好的。

畢竟雞是會為地方的財稅下蛋的。

這個階段落地的產業(yè)提供了更多的工作崗位，而崗位上的每一個人又同時是一個市場內的消費者和地方財稅的貢獻者，同時也因為收入的增加個體也產生了對當時價格還算溫和的樓市的支撐。

靠著土地出讓金的啟動，產業(yè)起來了，崗位增加了，個體收入上升了，地方的財稅增長了，樓市也發(fā)展了。

那時的房地產基本屬于給地方發(fā)展打輔助一樣的存在。

用著順手的東西，終究會產生依賴，在嘗過土地財政的甜頭和輕松后，最終相當一部分城市還是不可避免沉迷到了賣地的“生意”中去。

尤其是2008年的四萬億和2016年的棚改貨幣化，徹底改變了地方的發(fā)展模式，從之前的賣地為輔產業(yè)為主的模式，變成了舉債發(fā)展。

超前的基礎建設，泥沙俱下一般的不計成本式的招商，再加上城市框架的無序擴大，為了刷GXP分數，土地財政成了地方上癮又戒不掉的毒藥。

終于65萬億的地方債在土地財政的推動下形成，而這正是“市場”不愿意讓房價大幅下降的關鍵所在。

房價聯(lián)動著土地價值，而土地價值則是地方舉債的核心，幾十年的“土里刨食”靠土地為信用抵押物的而衍生出債務已經是天量，一旦抵押物價值出現暴跌，后果不堪想象。

所以房價的下降不是獨立的存在，背后的土地價值才是阻擋房價下降的關鍵，價值遭受市場質疑的土地，既不能穩(wěn)住之前的債務，更無法為將來借新還舊滾動債務時作為優(yōu)質抵押物所存在。

市場必須“撐”住，原因就在這。

房企想降價出貨，地方和市場想穩(wěn)住價值，矛盾很尖銳。

而這種尖銳也導致了一種左右為難的現狀。

一邊是不斷的放松限購、降低首付、下調利率，為的是趕緊“推著”個體進場購房，從而推高交易量，最終撐住房價，進而保住土地價值。

另一邊明知道降價才是最有效激活市場交易的手段，但卻一直不敢大面積普遍性的使用，因為這樣會讓土地價值原地自爆。

地方和房企，降價和叫停，貌似雙方都有自己的難處，卡到這了。

一邊是地方的龐大地方債，一邊是房企在金融系統(tǒng)內同樣巨大的信用債，這兩份債務現在都靠這只有形的大手在托著。

目前來看，有形的手的力量還是很強大的，即使市場卡在這也還能撐住，但就是不知道具體能撐多久，會不會也有累到舉不起手的那天？

在文章快寫完的時候看到兩個新聞，第一個是未來不少大學將因為招生不足而關停，第二是幼兒園招不滿小孩，甚至出現了央企幼兒園首次對外招生的情況。

任澤平說的好，樓市長期看人口，但就目前這個人口趨勢來看，怕是很難擋住相當一部分城市的樓市在未來為化身灰犀牛了。

這個難題貌似沒人想過。

不過這好像也沒太大關系，上學那陣子老師曾經告訴我，考試時那些難題先別管，放到最后再琢磨，先把能得分的，好寫的題目抓緊做完。

也對，先做眼下簡單的題，既然難的做不了，就往最后放。

相信后來人的智慧嘛。

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