正榮半年成績：營利大增，融資成本大降
2020年8月25日，正榮地產控股股份有限公司（下稱“正榮”，06158HK）發布了2020年中期業績報告。
左起：劉偉亮 正榮執董事兼副總裁、黃仙枝執行董事、董事長兼行政總裁、歐國偉 非執行董事
前幾年正榮提出了新三年戰略，2020年作為正榮新三年戰略的攻堅之年，從這份報告中可以看出，盡管年初受到新冠疫情沖擊，但是正榮依然實現了高質量發展推向深入，以實現資金與經營雙輪驅動、經營效率與效益雙提升的目標，并取得了積極的工作成果。
據報告顯示，2020年上半年正榮收益同比增長6.5% 至145億 ，在疫情之下，依然實現了營收的增長，除此之外，從報告中可以看出在債務、管理架構、土儲等方面正榮皆實現了進一步的優化。
另外在銷售數據方面，上半年正榮合約銷售為人民幣560億元，合約銷售面積3,655千平方米，合約銷售均價為人民幣15,321元/平方米。
對于下半年的銷售，正榮執行董事劉偉亮在中期業績會上表示，“今年正榮的全年目標是1400億，前半年完成了40%。但是截止到7月底，已經完成完成全年的50%，目前正榮以最快的速度調整我們復工復產的節奏，對全年完成1400億有信心。”
而對于未來的計劃，劉偉亮透露，正榮近三年的目標是追求高質量發展，保持財務和盈利規模的平衡，在保障這個基礎上，要逐步加強經營的效率和效益。
劉偉亮把計劃具體到了幾個步驟，一是加強前期定位的實現水平；二是強前期報建的水平；三是加快整個開發的節奏和效率；四是在首開的情況下，加大去化的力度和去化率，實現首開去化率達到70%以上。
劉偉亮相信，在堅持以上步驟的執行下，正榮的經營效益和效率都會有穩步的提升。
利潤上升，融資渠道優化
據財報顯示，在利潤方面，2020年上半年正榮凈利潤同比實現了8.1%的增幅，達到12.7億元，而核心凈利潤實現了8.3%的大幅度增長，達到12.4億元。
而從財報中可以看出正榮利潤的提升來源于銷售費用、管理費用的下降。
另外，財報顯示，盡管受到疫情的影響，2020年上半年正榮的房地產業務結轉的收入分布，其中交付的項目當中有42%在長三角，51%在海峽西岸，其它在中西部、環渤海。
在聯合營結轉方面，上半年聯合營收入結轉為人民幣62億，正榮地產應占的權益為人民幣25億，預計2020年到2021年正榮還會有較高結轉收入和收益來自聯合營項目。
對于，利潤的提升，正榮副總裁兼財務總監陳偉健表示，”通過嚴控成本提升經營效率，正榮爭取未來的凈利潤率和核心的凈利潤率再進一步提升。“
陳偉健-正榮執行董事、副總裁兼財務總監
另外，在財務成本方面，2020年上半年正榮優化財務后，正榮通過多個途徑實現了整體利率、財務成本的下降。據報告顯示，截至2020年6月30日，正榮的加權融資利率同比下降，從2018年年底的7.8%，2019年的7.6%下降至7.0% 。
另外2020年中期正榮的凈負債比率降至71.4%，處于穩健水平。
陳偉健表示，目前正榮的總體負債情況處在非常健康的水平，從2017年到2020年總體的凈負債率從未超過百分之百，現在嚴控在70%左右，同時正榮也在提高現金跟短債的比例，我們以往的時候大概是在1比1的比例。
而據財報顯示，目前正榮，短債比例下降至30.0%，現金對短債比上升至2.1倍 。
并且在融資渠道方面正榮持續突破，據了解，上半年正榮不僅債務年期延長，在結構上實現了優先票據、點心債、銀團、公司 債、ABS等多種類的優化。
據陳偉健透露，目前正榮正在深化與各大金融機構的合作，期末正榮已拿到戰略授信額度人民幣2500億，正榮還有發改委美元額度3.5億美金，小公募額度還有10億人民幣。
值得一提的是，目前正榮還完成了綠色金融框架，拿到第三方獨立的認可，已經具備了發行綠色債券的平臺和資源。
正榮方面認為，多元化的融資渠道和充裕的額度，能夠支持公自身實現持續、高質量的發展。
而在評級方面，隨著正榮的基本面和業績不斷地改善，正榮在上半年分別拿到中誠信和大公國際AAA評級，躋身雙AAA級主體信用評級。
陳偉健表示，未來正榮會跟各大評級機構繼續保持溝通，隨著公司的業績釋放，資本結構優化，公司基本面不斷改善，可以讓正榮力爭更好的評級。
土儲權益上升 深耕1+6+X布局
另外，2020年至今，正榮新增土儲 484萬平方米，新增項目32個，權益地價，其中接近長三角的確占比高達59%，不僅在寸土寸金的上海再拿地，并以低溢價在南京、蘇州兩大核心城 市持續深耕，還擴大區域縱深至徐州、合肥、無錫、滁州、阜陽、宿遷、昆山。
在新增土儲后。截至2020年6月30日，正榮的總土儲面積達 2,740萬平方米，足夠未來三年的開發及使用，其中超過76%位于一、二線城市，而平均地價成本才 4,919元每平方米。
值得一提的是，在新增土地后，按照面積，目前正榮的權益比例上升至64% ，并表比例更上升至86%。
從土儲布局方面，我們可以看出2020年正榮持續延續1+6+X全國布局，即“一個總部、六個區域、多個項目”。
對于未來的拿地節奏，劉偉亮表示，“正榮的投資節奏堅持比較平穩的投資，更加聚焦目前已經進入的深耕的城市，在下半年保持我們的投資節奏的平滑，具體的項目還是要看項目的投資時機，以及價格和利潤的情況。”
“針對關注的項目投資的標準，正榮仍然會關注整個項目的周轉效率、利潤規模、IRR等等幾項核心指標。下半年的預判，整個投資市場很難做大勢判斷，但是接下來隨著布局的區域比較多，正榮可能還是會加強所有已進區域的研判，在現有的區域進行合理的深耕。特別是長三角、海峽西岸、中西部等等已經進入的區域，在尚未進入的區域，正榮會加強研判，在合適的時機、合適的利潤的情況下會進入。”劉偉亮表示道。
而正榮董事長黃仙枝表示，目前正榮也關注到，上半年有部分城市土地市場非常過熱，但這對整個房地產行業是個好事，正榮目前要做好自己，特別是投資，要堅持幾個大的原則，一個是安全、盈利，第二個是快周轉，第三個是區域深耕。
2020年是個特殊年份，但在特殊之下，正榮還是抓住時機，把效率提高了16%，45 天內復工率100%，并且通過戰略合作，采購成本平均降低5.2%。
未來的正榮會堅持高質量發展戰略，提質增效：降費用、控成本、讓自身全周期運營的效率提升。
正如，中期業績會上，黃仙枝說道，“我相信只要把自己的事情做好，企業就能健康發展。”
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