東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《2022年不買房，5年后“更貴”還是變“便宜”？懂行人“6字”直言》是一篇關于懂行,年后,便宜的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

作者：縱橫君

都知道，樓市在國家的調控下，目前市場已經處于一個相對平穩狀態。雖然有些城市、有些樓盤還有熱點，那也是建立在價格倒掛的基礎上，不足以影響整個市場的走勢。但我們同時深知，房價短期平穩易做到，但如果是5年以后呢？懂行人6字說出“實情”。不過，要回答這個問題，先套用一位經濟學家對房地產發展趨勢的總結：“短期看金融、中期看土地、長期看人口”，意味著要弄清這3大關鍵因子的發展趨勢。

首先看金融。從大的方面說，就是貨幣政策，就是看每年新增貨幣的速度。由于眾所周知的原因，貨幣供應M2增速在去年重回兩位數增長，市場上有錢了，所以可以看到，即使受到“風波”沖擊，不少人的收入受到影響，但一些城市的房價不跌反漲，房價真正下跌比較多的城市極其稀少。

但同時也應知道，貨幣寬松不是長久之計。央行從召開2021年下半年工作會議開始時就強調，不搞“大水漫灌”，堅持穩字當頭。這個“穩”怎么看呢？通過M2增速數據可以看出，即使經濟面臨下行壓力，2021年全年的M2增長也不過9%，這是一個什么概念？基本上回到了“風波”之前的增速，2022年雖然略有回升，但基本都是穩經濟大局的臨時舉措，而且從央行的表態看，大概率要保持眼下的節奏，波動不會太大。

一句話，房地產發展的寬松貨幣環境已經成為過去式，一切將回到與經濟發展相適應的常態。而且從國家對房地產金融的管控來看，房地產難分到多余的羹，歷次降準也均是支持實體經濟，反而是房貸利率不斷走高，無論是首套房還是二套房。所以，對于接下來的時間，我們不要對房地產金融抱有過多期待，從央行給銀行劃“紅線”和住建部給開發商上“枷鎖”看，未來3、5年，房地產都得過資金上的緊日子。誰都知道，房地產屬于資金密集型行業，沒有過多的資金支持，相當于失去了“金融”政策這個“臂膀”。

其次看土地。在商品房售價中，土地價格占有大概6-7成的成本，可以說，土地價格高低，決定了開發商售價多少。實際上，國家這幾年一直在強調的一個詞，即“3穩”，其中就包含“穩地價”，地價穩了，房價就失去了上漲的主要動力。

為防止開發商和地方炒作地價，國家在2021年推出了“集中供地”模式，但從結果來看，據好地研究院的數據統計顯示，去年上半年，試點的22座城市土地出讓金額達到了1.05萬億元，土地市場競爭還是比較激烈的。很顯然，國家推出集中供地的初衷是“穩地價”，其結果顯然并沒有完全達到預期，但到了下半年，這個政策效果顯現，第二、三批集中供地流拍、終止出讓幾乎出現在所有城市，2022年到現在的土地市場也沒有恢復元氣，包括合肥等熱點城市仍舊半數地塊流拍，土地市場由此現出原形。 就全國而言，目前，再也沒有出現土地被搶購的盛況了。可以看出，土地價格、土地市場熱度推動房價增長的因素必須得消除，人們需要認清這個大勢：即便短期不能擺脫土地財政，起碼不能有太多的增量。

第三看人口因素。供需直接決定了商品的價格走勢，房子也不例外。說實在的，通過“7普”的人口數據看到，我們整體的人口基數還是比較大的，保持在14億之上，這讓很多擔心住房市場需求不足的人稍許放寬了心。但不少人還是比較擔憂另一個問題，那就是出生人口連年下降問題，官方公布的2021年新生兒戶籍登記人口1062萬，跌破千萬似乎近在咫尺。用一句話解釋，住房市場可能出現“青黃不接”，別看人口基數大，但后續接盤很可能無力。媒體的最新統計數據也顯示，我們已有近半數省份人口進入負增長時代，負增長省份數量相比此前都是一個遞增趨勢。

好在，在這關鍵時刻，中央決定放開一對夫妻可以生育3孩的政策，目的就是應對老齡化，改善人口結構。很多人家庭認為，現在養2孩都吃力，有幾個生3孩？實際上，這個觀念轉變需要一個過程，從去年至今的一系列舉措來看，國家有意為生育多個孩子的家庭鋪路，比如取締課外培訓、8部門開始長達3年的房地產市場亂象整頓。有理由相信，這才僅僅是開始，一定還會有更大力度、更多支持的政策，比如在撫育、上學，以及帶薪休假政策等方面，直到讓大家敢生、多生的目標達成。從結果來看，生2孩、3孩的家庭將形成一種氛圍。所以，從住房需求上看，購買力只會持續，不會衰竭。

總結一下以上3個因素，未來幾年，金融對房地產的支持肯定不會像以前一樣，頂多維持正常需求，而土地價格也不會出現猛漲局面，穩中略漲應該能過關。反倒是人口，在國家戰略布局下，原本很擔憂的因素，在未來相當長一段時間應無大礙，支持性比較強。

說了這么多，有網友就直言，你就說能不能買吧？原因在于很多人有現實的購房需求，比如結婚需要、子女上學需要，還有一些人手中有一部分閑錢，放在銀行存不了多少利息，又沒其他靠譜的投資渠道，仍舊希望通過買房來對抗通脹。有這種需求和想法很正常，由于房子不是高頻交易商品，要回答這個問題，可以把這個問題轉化為：2022年不買房，到2025年，房子是越來越貴還是越來越便宜？對此，央媒的表態或讓我們讀出有關信號。

新華社以題為《合理房價是一個城市的競爭力所在》的專題文章闡述過，明確提到住房問題關系民生福祉，文中糾正了“把高房價作為城市繁榮的體現”的錯誤觀念，明確提出“保持合理房價，是一個城市的競爭力所在”，文章在最后一段提到：

經過各方面共同努力，我國房地產長效機制已經建立起來，全國房地產市場總體實現健康平穩發展，這個成果來之不易，要倍加珍惜。

以上關鍵詞，起碼有這樣幾層意思：第一，房子不等同于普通商品，是民生，這符合此前一貫倡導的住有所居思想，說白了，在城市工作生活的人，人人會有房子住；第二，高房價并不倡導，房價需要保持合理，這個合理，目前我們能衡量的指標基本就是房價收入比和租售比兩項關鍵指標，說到底，經濟發展好、收入高的城市，其對應的房價要高一些，反之則要低一些。值得一提的是第三點，從央媒的表態看，官方對現階段的房地產市場發展狀態比較認可：全國房地產市場整體上處于健康平穩發展狀態，要求保持。筆者就插一句，這里所認可的房地產健康市場應該包括了調控、秩序、房價等一系列因子。所以，喊要房價大漲大跌都是不現實的個人臆測。

一位懂行的開發商朋友直言，央媒的定調其實答案已經很明確了。當下及未來的房地產趨勢，其實可從近兩年的市場表現看出一些端倪，到2025年時，房子是更貴還是變便宜？用“分化在所難免”6個字基本可以概括這個結論，感覺挺有道理。什么意思呢？可從3方面簡單理解。

1.整體上平穩，不會出現大起大落。前面央媒表態說了，我國房地產的長效機制已經建立起來。說白了，就是我們現在看到的限購、限貸、限售、控地價、限房價（包括新房售價和二手房指導價）、防止非房地產資金流入房地產，這基本控制住了房價整體大幅上漲的基礎。當然，大跌也不大可能，畢竟強調“平穩”二字，需要維護金融安全和經濟安全大局。

2.占有優質資源的城市房產繼續處于優勢。這里的優質資源，有兩層意思，一方面主要是一些在科、教、文、衛、產業等方面具有超前和集中優勢的城市，對人口和資金的吸引力大，房價易漲難跌，在長效機制下，只是幅度和市場熱度不會像以前那樣了。另一方面是指核心地段，包括商業、交通、教育和醫療等方面配套優質，如果有錢了，誰不想擁有一套呢？

3.沒有競爭力城市、人口凈流出城市，回落的趨勢越來越明顯。經過這些年的不斷上漲，市場局部泡沫問題無法回避。總人口就那么多，一些城市或區域的人口和資金被優質資源城市吸走了，必然面臨接盤需求不足的問題，房子空置、供過于求的情況也不可避免，其房產縮水的可能性也在逐步增加。

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