現房受追捧，二手房復蘇，房東們“熬出頭”了嗎？
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《現房受追捧，二手房復蘇，房東們“熬出頭”了嗎？》是一篇關于現房,二手房,房東的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
在期房處處停工，以至于購房者對新房抱有極大擔憂的時候，持有二手房的房東們，似乎“熬出頭”了。
克而瑞的數據，2022年前26周，全國重點城市新房、二手房成交走勢基本保持同步。
而第27周（6.27-7.3）開始，全國一二手房市場走勢出現明顯分化，新房成交同比由正轉負，且跌幅迅速擴大至40%以上。
與此同時，二手房成交不僅沒有隨之步入負增長區間，同比增速還在逐周回升。
啥意思呢？
大家看時間，6月份以前，新房和二手房成交的降幅，是差不多的。
原因很簡單，3-5月份，人口流動受限，新房到訪，和二手房帶看量都受到影響。
而年初和節后，也就是1-3月份的時間，適逢假期和淡季，不管新房和二手房，降幅都非常大。
可為什么，從6月下旬到現在，新房銷售急劇下滑，二手房反而逆勢回升？
文章開頭已經跟大家說了：房企爆雷，樓盤停工，情緒傳染，導致市場對期房的不信任感達到頂峰。
天風證券的報告指出，在本輪地產金融供給側改革執行過程中，監管機構、金融機構、房企、購房者、上下游參與者之間舊平衡被快速打破，新機制尚未建立之前，預期快速反轉，導致行業基本面、信用面出現負反饋式調整。
何為“負反饋”？
長期供需結構變化，去杠桿暴露信用風險，債權人、監管資金、供應商加劇流動性擠兌。
信用、交付風險和疫情沖擊加劇需求觀望情緒，銷售下行進一步沖擊行業現金流，并圍繞產業鏈，外溢至拿地、開工、施工等環節，逐漸偏離溫和出清和健康調整的目標。
總之就是，新房市場的風險偏好，大幅降低，換句話說：都不敢買期房了，誰也不知道明天哪個房企突然倒下。
新房不吃香，在有限的選擇里，受追捧的只能是現房了。
這也是二手房復蘇的關鍵邏輯：
想追捧現房，但在售新房里，九成以上都是期房，即便有準現房，或封頂后的期房，在開發商動不動就躺平的環境里，在沒交房之前，依舊無法取得購房者的信任。
我們再來看一組數據，觀察二手房復蘇的成色怎么樣。
克而瑞的報告，廣州、蘇州、杭州二手房市場已經逐步走出底部，6月二手房成交面積同比回正，7月復蘇進程未見明顯放緩。
2022年第29周，蘇州、杭州二手房成交面積分別保持在15.1萬平方米和10.5萬平方米的高位，蘇州甚至同比大漲61%。
反觀新房，6月年中沖量后漸顯疲態，第29周，蘇杭商品住宅成交面積同比跌幅都走闊至4成以上。
深圳、佛山二手房市場逐漸筑底企穩，并在不斷積蓄向上修復動能。6月二手房成交面積同比降幅，均收窄至10%以內。
2022年第29周，也就是7月上旬，二手房成交面積分別達到5.2萬平方米和13.8萬平方米，同比僅微跌7%。
一邊是核心城市放松限購、限售、限貸的旺盛購買力，除了二手房幾乎無處可去，這當然會推高成交量。
另一邊，這些一二線城市的二手房市場回暖，還跟一個因素密切相關：
二手房參考價。
自去年2月深圳出臺二手房參考價以來，寧波、成都等14個城市相繼跟進，截至2021年底，全國共有15個城市建立二手房指導價發布機制。
比如上海，價格未通過核驗的房源禁止掛牌，銀行放貸額度實行“三價就低”。
還有廣州、成都、寧波、東莞。
以廣州為例，首批96個位于成交活躍的熱點區域的住宅小區，54個小區位于天河，剩余42個小區分布在黃埔、海珠、越秀和番禺。
最高價差超過8萬元/平方米，最低也達到了2351元/平方米，均比目前的業主掛牌價和實際成交價低出一大截，部分小區甚至腰斬。
還有成都，發布了三批次745個小區二手房成交參考價，寧波則聚焦9個熱點學區范圍內的112個小區。
之后跟進的合肥、溫州等城市，一直沒有出臺執行細則。
銀行在二手房放貸時以指導價為準，相當于直接打掉了二手房的金融屬性。
想達到真實成交價，買賣雙方用陰陽合同也好，用裝修款抵扣也罷，總之買家一定要多付出巨額現金首付，這必然會打壓不少的購房需求。
在各大城市的二手房指導價發布后，樓市在二手房的帶動下，加速降溫。
以上海為例，2021年7月開始掛牌價格核驗，當月二手房成交規模還接近200萬平方米，8月環比驟降24%，9月環比再降35%，絕對量下滑至100萬平方米以下，不及“三價就低”執行前單月成交規模的一半。
還有東莞，二手房參考價執行次月，成交規模斷崖式下滑，環比降幅達到七成以上。
深圳二手房參考價卡的最嚴，成交直接跌破10年新低。
而根據克而瑞報告的調研情況來看，這15個已經發布二手房參考價的城市里，除了滬深這樣的少數城市之外，其他13個城市的二手房指導價，基本都已實質性取消。
比如成都和寧波，一些原本被隱匿的高價房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴格遵照指導價。
還有廣州、東莞，盡管還是只有低于指導價的房源才能掛牌顯示，但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導價影響。
無錫的不少項目指導價，甚至高出業主掛牌價1萬元/平方米，定價過高，難以起到抑制成交的作用。
而溫州、合肥這些沒出臺過實施細則的城市，二手房指導價有跟沒有是一樣的。
沒有參考價的約束，在真正購房需求旺盛的城市，房東們再把房源掛出去，就不用擔心買家首付不夠，銀行不給多批貸款額度，從而造成買家減少了。
這么看來，在新房“不能打”、開發商擺爛、寬松調控招數越來越多、這么多城市的二手房參考價取消的環境下，2022下半年，樓市能否走出陰霾的關鍵，就看二手房的表現了。
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