小產權房“全面取消”？結局的信號早已傳遞了！
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《小產權房“全面取消”？結局的信號早已傳遞了！》是一篇關于信號,產權,結局的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
每當房價上漲的時候，總有人拿小產權房說事兒。
為什么有人購買小產權房？究其原因，還在于“便宜”二字，在同城市、同地段的條件下，如果普通商品房的價格為2萬元，那么小產權房的價格應該在3000元-5000元。如此便宜的房子，外行人看了不免動心，然而有句話說得好“便宜沒好貨”，既然小產權房如此廉價，那么給購房者必然會帶一系列的“后續麻煩事兒”。最糟糕的結局就是：買了小產權房，發現不被認可、屬于違建、拆遷無補償等。
不過，凡事無絕對，也有炒房客大量購買小產權房獲得了轉正、拆遷補償等情況，最終借助于小產權房實現家庭致富。
那么，小產權房究竟能否購買、適合持有嗎？首先得弄清楚關于小產權房的3個問題：
第一、什么是小產權房。
小產權房這四個字，并非法律層面的定義，而是人們日常生活中約定俗成的稱謂，與之對應的是大產權房，大產權房一般是指商品房住宅。小產權房有幾種普遍的來源，第一是村鎮的居民利用自己的集體使用土地建造，然后對外銷售；第二是村、鄉、鎮的單位，自行劃撥集體用地，然后用以建造房產，發放所謂的“村鄉鎮產權”，這種也被稱為小產權房。
很多人不免有點疑惑了，既然是“村鄉鎮產權”，那說明這種房子也是城市組織建設的，應該具備法律效益的，為啥也被稱之為“違規的小產權房”范疇呢？這一點還需要從《城市房地產管理法》中尋找答案，在這項規定的第60條有明確的表達，“房地產登記部門是縣級以上的房地產管理部門”。指聞君解釋為大白話就是“只有縣級及以上的房產局（或房地產管理部）才具有核準、發放房產證的資格”。而我們知道，很多小產權房是“村產證、鄉產證、鎮產證”，這也就意味著，從《產權相關法》的角度而言，這些單位根本就不具備制造和頒發房產證的權限，所以結果顯而易見，即便是頒發出去的“房產證”也就得不到認可、不被承認，甚至后續買賣出現糾葛與各方面問題。
小產權房“不被認可”，這個事情建房者們、購房者們知道嗎？
答案是肯定的，在特定的歷史時期，部分村確實可以利用集體用地進行建設小產權房銷售，然而地方的要求終究要符合上層要求的“皈依”，所以隨著歷史的變遷，在房屋產權化逐漸明朗化之后，小產權房潛藏的問題便逐一被暴露了出來。
城市郊區、城鄉結合部的居民之所以會大量建造小產權房，其實與“賺錢”二字密不可分。1998年福利分配房制度開始正式淡出歷史舞臺，取而代之的是“商品房市場化買賣制度”。然而隨著城市化快速推進，大量的農村人進入城市，這些人需要更多住房需求，一方面導致城市短期內住房需求側傾斜（住房數量遠遠低于需求數量），另一方面直接催生了房價上漲。于是城市周邊的人看到了“新機會”——把自己的宅基地房產推倒，然后在宅基地上建設出更多的房子，自己居住一套，其他的對外銷售，市場空間豈不是很大？
筆者身邊就有好幾個這樣的案例，他們住在一線城市的附近，在20年前，城市受到政策的東風，產業紛紛布局、外資企業也大量引入，由此吸引了眾多內地人口涌向這里，隨著市區的房價從2000元一路高歌猛進至1.5萬元，鄰居看到了機會，把自家的120平米宅基地房子推倒，然后建造了一棟8層高的樓梯房，自己家居住在1樓，然后2-8樓全部對外銷售，每套售價8萬元，這樣的價格比市區商品房要便宜得多，于是得到了眾多購房者的青睞。這次的“小產權房”建設銷售活動，讓他們賺的盆滿缽滿。
另外，除了沒有錢買商品房的購房者們青睞小產權房之外，另外一類人也特別喜歡購買小產權房，那就是“炒房客”，這些人特別喜歡炒作北京、上海、深圳等大城市周邊的小產權房。這些城市的房地產具備一個鮮明的特點：潛力較大，長期內房地產不會有下滑的可能性，隨著其他省份的打工者源源不斷進入，持續導致住房需求不足。于是炒房者們開始把目光瞄準了這些城市小產權房，以求未來轉正，獲得5-10倍的收益率。
第二、小產權房違背了哪些法律。
湖南農業大學學報曾發表過一篇文章，名為《小產權房的合法化與立法探討》，在這篇論文中，作者詳細研究了制約小產權房的各方面規定。
1、為什么存在“村證房”？究其原因，是在一定階段內，允許集體范圍內自行建設房產。根據集體用地的要求，集體成員可以進行建設房產，按照一宅一戶一地的原則進行，在集體的使用土地上建設對應房產。村證房也就這么來了。不過有一個基本明確的要求，那就是這類房子只允許在本集體成員之間相互買賣，這種“小范圍、本集體成員”的買賣轉讓活動是被認可和支持的。然而隨著出售對象的擴大化，最終導致無序前進了。
2、為什么禁止小產權房建設銷售？前文我們知道，集體用地的使用有3個基本原則“一戶一宅、一宅一地、內部轉讓”。一旦違背了這幾個基本的原則，那么建設的房產自然就出現違規情況了。在《土地管理法》的第63條有明確，集體用地的使用權不可以轉讓，更不可以用于到非農業建設等領域。很顯然，一旦自建房用于（擴大）銷售，那就存在非農用地建設的因素。
而我們知曉，房地產的合規性，最終依賴于房產證，商品房的建設屬于城市建設活動，必須要申請城市國有土地，用土地出讓的方式，開發商依法繳納土地出讓金，然后建設房產，最終城市發布房屋產權證。然而集體用地的小產權房使用沒有出讓環節，更沒有繳納出讓金，進而也就無法辦理房產證了。
第三、小產權房“全面取消”？央媒多次表態，結局早已明朗化了。
其實，無論是從“土地出讓”的角度來看，還是從“房產使用屬性”來看，小產權房都不具備建設和出讓的權利，所以從“客觀角度”而言，既然“無法轉正”的房屋，就應該一刀切拆除才可以。
所以說，小產權房結局的信號早已傳遞了。
那么，是不是真的就該“全面取消”呢？人民日報等央媒給出了答案，曾發表文章《國家禁止小產權房建設和銷售，為何屢禁不止》，在這篇文章中，人民日報指出，小產權房這類房產國家始終禁止建造和交易，然而不少地方依然進行買賣。字里行間，央媒表達出了2個字“禁止”，這其實是對這類房產結局的高度概括。
話題：你認為小產權房該“轉正”還是“拆除”呢，歡迎評論區留言！
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