東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《整體看呢，一線城市還是很穩》是一篇關于城市的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
你不買，我不買，房價明天還能降200！
沒想到這句調侃房事的段子今年一語成讖，現在這句話的效應還在不斷的發散著，從四五線城市到部分一二線。
在一眾購房者看來，房價漲起來好像很快，幾千上萬的漲，就是跌起來感覺很慢，幾百上千的跌，大伙是不是有這種感受? 大環境都這樣了，怎么還不多跌點。
●?█▼▲東方金報網HtTp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲其實，大家也都知道，基本面強的一二線城市，漲上去想跌很多，也不現實，不過也都希望能再擠點下來。
現在有些城市在降首付，但是只降首付不降房價，是不是在“耍流氓”？
好些城市也在變相降價，也不是一天兩天了，開發商現在就像比干一樣把心都掏出來了，對購房者來說，倒是有選擇的主動權。
http://www.dfjb.net●?█▼▲?●?█▼▲????●?█▼▲?東方金報網●?█▼▲東方金報網二三線的降價，大家看得多了，今天想和大家說說一線城市的市場情況。
現在的深圳是：尖崗山賣成了龍華價，羅湖賣出了光明價，光明賣出了坪山價，坪山直接降到接近東莞價。
東方金報網http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲寶安尖崗山，在大眾的心中一直都是豪宅片區，去年開盤的越秀和樾府單價8-10萬/㎡，已經算是很優惠了。
今年萬科未來之光80平米最低7.23萬起，總價579萬起。
????●?█▼▲????●?█▼▲HtTp://wWW.dfjb.net東方金報網●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●但一路之隔的鳳鳴水岸坐不住了，同樣是75平的三房，最低價510萬起，折合單價6.8萬/㎡。
從10萬+一路降到6萬+，從大平層別墅到75平小三房，寶安尖崗山成功從豪宅地段降級為剛需或者剛改地段。
另一邊國慶期間開盤，位于羅湖蓮塘板塊的京基御景天巒府，折后最低單價約4.88萬元/平，而同板塊去年上市的東海富匯豪庭均價還是8.9萬一平。
今年大幅縮水，價格直接縮到光明去了，現在光明的新盤也是這個價。
????●?█▼▲東方金報網███████http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲羅湖都賣4萬了，龍崗坪山都驚呆了，坪山也不敢有脾氣。
國慶期間啟動認籌的君勝熙玥灣，備案價約3.9萬元/平方米，折后單價3.08萬，離跌破3萬不遠了。
深圳房價都在回調了，上半年還硬著頭皮說東莞漲的人，哪來的底氣呢？
????●?█▼▲東方金報網HTtp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲遍地3萬多的東莞鳳崗我覺得離2萬差不多了，看著吧。
廣州我之前說了，反應比深圳慢，現在郊區已經迎來暴擊了。
上周在南沙在房產圈還迎來了一則笑話：南沙灣一個開發商還請了大師開壇做法。
從大師后面的海報得知，這是一家港資開發商，就是霍英東家的，香港老板一向迷信風水大師這些東西，現在房子賣得不好，請大師做法祈求樓市回暖也不難理解。
http://www.dfjb.net●?█▼▲?●?█▼▲????●?█▼▲?東方金報網●?█▼▲東方金報網只是我們都心知肚明，現在的樓市行情就是茅山師傅也無力挽救啊。
南沙雖然好，位于大灣區的核心地段，也是廣州近年來發展最迅猛的區域之一。
放在一個中長期的角度，我還是很看好南沙的發展的，畢竟是廣州親兒子，而且在南沙買房，要做好長持的準備。
????●?█▼▲????●?█▼▲????●?█▼▲東方金報網HtTp://WWW.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲最近好幾個粉絲在咨詢我們，要不要割肉增城，現在割也確實比較尷尬，我之前一直在公眾號建議大家不要入手增城，沒有太大價值。
最近增城還鬧出了大笑話，投資客不爽其他投資客割肉賣房，竟然上門堵人，給大家說說~
事情發生在上個月，增城朱村的保利中航城小區二期，突然掛出來一套96平米的三房，投資客割肉急售，報價123萬，單價1.28萬每平米。
HTTP://WWW.dfjb.net????????????????東方金報網保利中航城在增城算是一個標桿樓盤了，旁邊就是地鐵21號線鳳崗站，18、19年樓市最瘋狂那時，這個小區最高賣到接近3萬每平。
據說投資客當初買的是工抵房才這么便宜出售，但無論怎么解釋都無法掩蓋增城房價下跌的現實。
從2.8萬到1.28萬，小區的業主都坐不住了，中介表示在看房當天，小區的業主竟然聯合起來堵門討要說法，前來看房的買家都嚇到了。
他們非常激動，對這類降價行為十分不滿，還說這種超低價的惡意降價行為，嚴重擾亂了房地產市場秩序，動搖了最寶貴的信心，與當下國家穩樓市，穩預期的大方向背道而馳，是非常不負責任的自私自利之舉。
還表示業主私自降價的行為拉低了整個小區的均價，導致小區業主的財富縮水，這與國家強調的共同富裕，也不相符合。
●?█▼▲東方金報網HtTp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲最后這套房子還是賣出去了，尷尬的是價格比掛牌價還低了1100，為1.17萬。
業主都在聲討這位投資客搞崩了增城的二手房價格體系，其實增城的新房就已經撐不住了。
????●?█▼▲????●?█▼▲HtTp://wWW.dfjb.net東方金報網●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●同在9月份，廣州一手房限價已經放松了，備案價可上浮10%、下調20% 。
市區的新房雖然現在還能撐，不過老黃埔已經開始動搖了。
萬科城市之光推出國慶特價房低于5萬，之前4萬起的招商臻瓏府，低于4萬。
●?█▼▲東方金報網HtTp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲就看廣州有沒有政策出來了，要是后續沒有給力的政策出臺，廣州的降價潮估計還不會就此罷休。
畢竟經濟第一城啊，基本面太強悍了，上海從2019年以來，我就建議入手，這兩年其實很多板塊也沒怎么回調。
????●?█▼▲????●?█▼▲????●?█▼▲HTTP://WWW.dfjb.net███████████████████████████東方金報網成交量還一直不錯，但是到了今年下半年，我觀察了一下上海二手房成交量曲線圖，其實情況也不沒那么樂觀了。
這個數字剛好卡在上周二手房的榮枯線上，環比8月份下跌近5%。
上海自從四五月疫情后，二手房成交量在七八月開始放量，9月份并沒有如市場所愿再上高峰，也說明了之前積累的庫存已經差不多消化完了。
HTTP://WWW.dfjb.net????????????????東方金報網9月成交數據中，總價600萬以下的成交量為16350套，占據成交交易量的90%左右，而8月份還只是85%。
其實這也說明了上海普通剛需能承受的房產總價大約就是在600萬左右，現在大家收入縮水，買房變得更加謹慎。
但說實在的，600萬在上海外環內還真買不到什么好房子，市中心帶電梯的稍微看的上眼的單價都要十萬以上，普通剛需要不就是買郊區、老破小或者就是新房。
●?█▼▲東方金報網HtTp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲9月上海新房共成交約11305套，環比上漲上月約9.9%，新房/二手，占約61%。
HTTP://WWW.dfjb.net東方金報網采集不好玩哦??????????????????????????????撒旦法師打發斯蒂芬要知道，以前上海一直都是二手房的天下，新房占比一直不超過30%，但二手房核驗價之后，這一比值不斷上升。
疫情后，肯定會有一波人受到影響，賣房度過難關，也會有改善群體希望賣一買一，還有一批有錢有想法的富豪中產，買房套現，攜巨資飛奔新加坡澳大利亞。
在成交量沒有出現爆發式的增長的前提下，二手房庫存就開始與日俱增了。
●?█▼▲東方金報網HtTp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲從今年三季度開始，掛牌的房源越來越多，到了10月掛牌套數已經逼近2萬套。
這還是中介機構公開的數據，上海很多二手房都是不顯示出來的。
而一房一萬首次公開房地網掛牌房源：9月底房地網掛牌量（官方口徑）約12.56萬套，環比上升約5.61%
????●?█▼▲????●?█▼▲HtTp://wWW.dfjb.net東方金報網●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●從數據統計來看，上海16個區中，有4個成交量環比上漲，其余12個下跌，跌幅最高為奉賢，約13.36%。
????●?█▼▲東方金報網HTtp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲一線城市的上漲往往是從市中心開始，下跌則由郊區開始帶頭。
上海前兩年其實一直在大漲，這5-10年，我發現我幾乎完全踩準了上海的漲跌節奏，我知道我有好多老粉在2019年的時候，是聽了我建議入手上海的，因為收到好多留言和私信都是感謝我的，基本上算是過去幾年相對低點了。
到了今年，雖然去年8月開始的二手核驗價削弱了市場的購買力，但是上海市場并沒有因此迎來大調整。
????●?█▼▲東方金報網HTtp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲今年甚至還有一些小幅上漲，但我還是那句話，房價是不可能只漲不跌的，也不可能只跌不漲，他是一個周期。
上?，F在的二手房已經明顯乏力了，后面可能調整也是早晚的事，當然整體節奏我還在觀察，回頭還會細說的。
●?█▼▲東方金報網HtTp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲二手房冷下來后，新房也會跟著回調，尤其是郊區，供應量還是太大了。
十四五期間，整個上海商品住宅計劃供應40萬套，臨港新房供應占比30%。
現在的投資客可不像以前那么沒腦沖了，大家已經不相信郊區畫餅了，哪怕是一線城市也不容易。
????●?█▼▲????●?█▼▲????●?█▼▲東方金報網HtTp://WWW.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲我目前也沒有看到北京出現大降價的情況，但既然今天是在說一線城市，我就簡單談幾句北京吧。
9月份北京二手房成交14329套，已經實現了五連漲，成交量回穩趨勢明顯。
????●?█▼▲????●?█▼▲HtTp://wWW.dfjb.net東方金報網●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●對于北京來說，這些數據算不上火爆。但能穩住，這放在全國來說已經很牛了，帝都就是帝都，無懼風雨。
前幾天，太陽宮2000萬起的豪宅，直接來了一個日光，跟深圳的蛇口樓盤一樣，限價之下，富人還在各地搶房并沒有停止。
HTTP://WWW.dfjb.net????????????????東方金報網雖然成交面很穩健，但我也觀察到北京最近的掛牌量開始上升了。
僅算鏈家一家的統計，北京二手房掛牌量已達95351套，超過2020年10月最高值94844套，創了新高。
而且仔細觀察這樣掛牌量趨勢圖，6月份開始，北京的二手房庫存就不斷在增加。
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西瓜說房統計，9月中旬一周共有7010套房源調價，其中降價房源就有6511套！
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????●?█▼▲東方金報網███████東方金報網HTtp://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲整體看呢，一線城市畢竟是全國最有錢的人在買，想要回調太多，確實不容易。
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