東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《拆遷將停？新規已確定：全都按“這樣”處理，這兩類人身價或上漲》是一篇關于兩類,新規,人身的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

先來說一個發生在身邊的真實小故事，據單位一位保安崗同事講，他家拆遷了6套房，而且還有補償款，具體數目不詳，這個倒無關緊要，因為房子是大頭，由于拆遷的早，周邊都不太發達，安置也就在離原址2公里不到的地方，目前這里是該市房價最高的區域，商品房均價在6萬/平米，安置房即使打個7折，一套房也有400萬以上，所以，他是妥妥的千萬富豪，每個月拿著4000元不到工資，按他的話說，人總得找點事情干，順帶掙得一份養老保險。

“別人工作是為了生計，拆遷戶工作則是打發時間”，其實，這種情況在過去很多年都存在，特別是像北、上、廣、深、杭、寧等大城市，經常有媒體報道，一個個老小區、城市村落拆遷，批量產出千萬、億萬富豪。對于這樣的現象，有的人盼望“拆遷造富的機遇”什么時候輪到自己，也有人認為“這樣不公平”，特別是對于那些苦苦奮斗的人來說，一輩子勞動未必能趕上人家一套拆遷房，他們或自暴自棄，輕視學習和創新，這種財富的差距不利于實現共同富裕的目標，也不利于社會的進步發展。

不過，隨著城市化的發展，這一切正在迎來改變。明確了：通通按“新規”處理。

住建部在2019年7月的“舊改”吹風會上，黃艷副部長表示，“將盡量避免大拆大建，一拆了之”，在經歷多年的大量拆遷后，這是主管部門首次明確了對拆遷的態度。

時間到了2020年4月，“國常會”上強調“加大老舊小區改造力度，以惠民生擴大內需”，這是從國家層面對待老舊小區的對策。3個月后，也就是2020年7月20日，國務院辦公廳公開發布了《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，系統地明確了舊改的對象、目標和相關支持政策。

2022年持續，住建部對2022年安排的八項重點工作中，第3項工作便是“穩妥實施城市更新行動”。

“拆遷”與“舊改”看起來是兩件事，實際上則是一脈相承。

根據此前十三五的規劃要求，“棚戶區改造、城中村與危房改造已在2020年底基本結束”，換言之，能拆、可拆的房子基本拆了，雖然未來還可能有一些零星的收尾工作，但大規模的拆遷不會有，能不拆就不拆了，這也與黃艷副部長的表達相一致。

老房子停拆后，又如何做到城市更新呢？老房子一律按“舊改”新規處理，很明顯，舊改新規與拆遷進行了無縫對接。按照國家對城市舊改的規劃看，起碼明確了3點：

1.在未來5年，將對2000年前建造的老房子進行全面改造，分批次進行，實際上在2020年已經提前計劃改造了近4萬個老小區，按照官方的摸底，全國有22萬個符合改造條件，也就是說還有18萬個老小區將在2021年-2025年期間改造完畢。

2.從改造的內容看，不是簡單的“出新”，是按照現代人的居住方式進行全方位的改造，同時根據小區的基礎條件和需求，將改造分為基礎、完善和提升3類，比如像水電氣管網、小區安防等基本居住條件和環境的改善，就屬于基礎類，還比如節能、供暖、加裝電梯等是就屬于完善類，還有適應現代的養老、托育等就是提升類，這個主要看需求。

3.舊改替代拆遷，將是一個長期趨勢。幾個方面可以說明：一是文件都強調了推進城市建設方式轉型；二是到2022年形成制度框架、體系和工作機制（為后面的舊改積累經驗）；三是住建部最新發布的《關于印發城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單（第四批）的通知》顯示，包括浙江寧波、北京、河南開封、湖北武漢、江蘇常州、四川成都、河北、黑龍江哈爾濱、山東淄博等省市已有一批可復制政策機制，這些都將貫穿于未來的舊改過程中。

舊改取代拆遷，雖然拆遷暴富的現象不再，但舊改對提升現有居住水平是看得見、摸得著的。

“別指望舊改賺錢，但帶來的好處是顯而易見的”，這是一位上海老小區在經歷舊改后的真實感受。其實，從舊改的內容可以看到，門禁、道路、綠化、停車等難題都屬于改造項目，除了樓間距離、建筑結構不能改造外，能改則改，經改造后，老小區有煥然一新的感覺，臟亂差環境將得到顯著改善。

居住環境好了，房子增值也是自然而言，用清華大學校友會房地產協會前會長聶梅生的話說，“舊改雖然不是為抬升房價，但會帶動房子升值”。因為小區一旦改造完畢，市場會對小區的價值進行重新評估，業主也會根據市場行情重新調整自己房子的掛牌價，從其他已改造成功的小區看，一般有15-30%的價值提升空間，尤其以這兩類業主受益更多，身價或上漲。

第一類，低密度老小區業主。老小區有一個共性，大都處于城市的核心區域和地段，當時建造這些房子的時候，土地資源沒有那么緊張，不少小區的樓間距寬和容積率比較低，這為后期的改造提供了無限可能，比如有空間增加綠化、車位、各種娛樂、健身和養老等實施設備。可以說，占據地利的低密度老小區，周邊有學校、有醫院、有商業和交通配套，加上補齊小區設施設備這一大短板，這樣的小區，別說老年人超喜歡，就算一些挑剔的剛需年輕人也會側目。

第二類，能裝電梯的高樓層業主。現在的新房價格高，蓋再高也不愁賣，不僅僅是因為房子新，還有一個重要的原因就是上下樓方便，這也是很多沒有電梯的老小區所不能比的。不過，考慮到老齡化的上下樓出行問題，在舊改新規中明確，“鼓勵有條件的老小區加裝電梯”，一段時間以來，包括發改委等部門發文支持居民提取公積金裝電梯，還有多個省市探索“共享電梯”模式，均是給老樓裝電梯提供支持和幫助。從一些地方的實踐來看，只要樓體安全性經過評估以及大家協商一致，均可以申請加裝電梯。通過現有技術看，成功裝上電梯后，一二樓低樓層業主采光、居住不會有多大影響，但對高樓層的住戶來說，居住價值提升明顯。

總體看來，舊改不像拆遷那么“賺錢”，但帶來的好處直接而明顯，除了上面提到的兩類業主身價或上升，整個小區的居住環境也都得到改善，可以說，居住價值和資產價值提升也是全方位的，也逐步縮小了與同區域新房的差距。

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