東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《4萬一平的剛需，你們被迫消失了！》是一篇關(guān)于消失了,萬一平的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

你見過單價4萬一平的剛需嗎？

我見過。在北京。

6環(huán)邊上，又荒又偏，配套村級，沒有地鐵，單價高達3萬9。

還沒開盤，就排了1000多組卡。

即使如此，對非常多的北漂來說，這個價格其實相當(dāng)實惠。

一是便宜，才3萬9，離他十公里的海淀永豐西北旺，動輒5-10萬，光地下室都能賣到3萬多，二是雖然位于昌平馬池口，但是離海淀太近了，再加上戶型不錯，65/75的兩居，78-96的三居，107-127的四居，得房率很高，89-85，首套首付35%，最低首付82萬就行。

我相信很多人會驚訝：

單價4萬叫剛需？

過去今年，我相信大家跟我一樣，都有這樣錯覺，每一年都是改善元年，改善群體大爆發(fā)，改善戶型和改善總價的占比越來越高，果然我們都有美好的明天。

但是，事實真的如此嗎？

我研究了一下，才發(fā)現(xiàn)，這是一個天大的謊言。

這件事情的本質(zhì)就是，所謂剛需越來越少、改善越來越多，就是被掌握話語權(quán)的人把持住了，或者說剛需被迫消失、改善被迫上升。

很多數(shù)據(jù)在誤導(dǎo)我們。

克爾瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，顯示2022年上半年大家的購房需求。

在數(shù)據(jù)中非常明顯，第一季度和第二季度最大的區(qū)別在于，90-140平的改善大幅提高，90平以下的占比大幅縮減。

但我看一下，剛需的占比太少了。

第一季度，90平以下的剛需占比才18%？

第二季度，90平以下的剛需占比才13%？

第一季度，90-140平的改善占比高達56%？

第二季度，90-140平的改善占比竟然高達75%？

最可怕的是，140-180平以上的純改善占比竟然高達27%和12%，基本上都要比剛需占比還要高？

這可能嗎？

現(xiàn)在人都這么有錢嗎？

還是剛需被迫消失了，改善被迫增多了？

改善被迫放大很關(guān)鍵的原因，在于打新。

比如杭州。非常典型。

2022年有一個非常典型的項目，濱江觀翠攬月軒，對于杭州的改善非常吸引力。為什么這么說呢？

倒掛太酸爽了。

觀翠攬月軒精裝限價67500，附近的綠城留香園多少錢？最高10萬塊錢。

這筆賬太好算了。

綠城留香園最小戶型才99，最大戶型173平。也就是說，如果你想買99平的房子，總價也得1000萬，最戶型173平總價高達1900-2000萬。

但是現(xiàn)在濱江觀翠攬月軒多大的戶型？

144-172-198-248㎡。

也就是說，最小戶型144平總價竟然還不到1000萬，最大戶型248總價也不過1700萬左右，換做是你，超級爽啊？

附近有安置房？

看不到江景？

杭甬高速有噪音？

無所謂啊。

最關(guān)鍵的是，這是濱江開發(fā)的項目啊，容積超級低，竟然只有2.5，小區(qū)除了濱江招牌藍寶石水景外，還設(shè)置了體育健身場所、公共文化活動場地等，品質(zhì)肯定超級好，安全又靠譜，簡直就是最好的替代品。

平時買99平的二手房，現(xiàn)在買148平的房子也綽綽有余。

平時買173平的二手房，現(xiàn)在買最大248平的房子也綽綽有余。

你看，有錢人占了超級便宜。

你看，所謂的剛需立馬變成了改善。

你看，所謂的剛需立馬變成了豪宅。

我們的需求被迫升級了。

最關(guān)鍵一點，為了最大程度活得溢價，為了最大程度篩選客戶，直接把最小戶型做到148平，改善啊，純粹啊，非剛需啊，高端項目啊。

你看，你又被代表了。

在西安市場中，也有一個非常典型的現(xiàn)象：

剛需被迫消失了。

有一個數(shù)據(jù)非常典型。

目前，西安市場遍地改善的戶型，已經(jīng)逐漸出現(xiàn)“反噬”，130-160㎡成交占比達到41%，反倒是100㎡以下占比14%。

他們得出的結(jié)論非常令人驚喜：

改善時代正在來臨。

但是在我看來，這恰恰是文字上的別有有心，或者是市場被開發(fā)商和掌握話語權(quán)的人扭曲了觀念，剛需逐漸失衡，市場被扭曲。

最核心的原因在于：西安的價格很貴，有多貴？

中位數(shù)1.7萬。

其中，主城區(qū)最低1.3萬，最高的價格4.1萬。

在西安市場，低價房源占比僅三成，比如8月份，西安市城六區(qū)、高陵共計價格公示項目24個，共計公示一房一價備案價房源4835套，其中，1.5萬/㎡以下房源數(shù)量為1623套（陜建東元府一個項目就公示了816套房源），占比僅33%，低價盤庫存越來越少，剛需購房壓力越來越大。

最關(guān)鍵的是，房價天花板會越來越高，與普通人無緣。

我找到一組數(shù)據(jù)，8月份，高新三期CID個別房源出現(xiàn)4萬+，為龍湖青云闕尚府的底躍產(chǎn)品，單價最高約4.3萬/㎡。而在6月、7月，分別有浐灞的招商西安序、招商央璽，出現(xiàn)單價約4.0萬/㎡、4.3萬/㎡房源。

西安價格真是越來越貴了，這個貴不是豪宅價格的貴，有幾個樓盤能突破4萬，而是反應(yīng)在中位數(shù)的價格和二手房價格上，在西安1萬7-2萬才能買一個還不錯的樓盤，二手房最貴突破7萬，這才是非常真實的購買力。

有些聰明的粉絲要提問了：

你舉例子都是西安、杭州這些漲價的城市，如果換做不漲價的城市，那改善為主的結(jié)論一定會非常溫和。

亮個相吧，小寶貝。

鄭州。

我找到了鄭州普通人最喜歡的版塊之一：管南。

大家有多喜歡這個版塊？

永威城：10000戶。

正商中州城：7000戶。

綠都紫荊華庭：10000戶。

綠都瀾灣：10000戶。

鑫苑國際新城：6000戶。

也就是說，僅僅是這附近最核心的5大小區(qū)，就支撐了至少5萬戶的自住客戶，哪怕按照每戶3-4人去計算，這里容納了將近20萬人，如果加上安置房群體、二手房群體，這附近至少居住了40萬人，這是一個非常恐怖的數(shù)據(jù)。

那，這么多人，這么復(fù)雜的群體，需求肯定不一樣，面積怎么樣呢？

永威城最小戶型：70平。

正商中州城最小戶型；80平。

綠都紫荊華庭最小戶型：40平。

綠都瀾灣最小戶型：50平。

鑫苑國際新城最小戶型：50平。

我算了一下，最低總價60萬，最高也不過120萬。

雖然這里有小戶型，但是完全不耽誤這里有160平的大平層、200平的洋房，純剛需、剛需、剛改、改善，甚至安置房的客群，都在這里相得益彰，形成了一個非常和諧的系統(tǒng)，互不耽誤。

現(xiàn)在呢？

融創(chuàng)城最小戶型：98平。

龍湖熙上最小戶型：97平。

新城最小戶型：94平。

富田九鼎公館最小戶型：97平。

我算了一下，平均總價120萬。

大家千萬不要小看多了10平，總價不就多了40萬左右，要知道，這對于剛需都是致命的。

伴隨著價格上漲，或者區(qū)位的偏遠，新項目的預(yù)算越來越高，不是說單價一定會漲，而是說他們必須付出更高的總價，才能買的上這樣的房子，我覺得這才是最核心的問題。

很明顯，剛需又被代表了。

互聯(lián)網(wǎng)的普及，會給我們帶來非常多的錯覺：

大家都坐過飛機吧？

智能手機和電腦很普遍吧？

本科學(xué)歷很普遍吧？

月入1萬很正常吧？

鄭州總價150萬買房很輕松吧？

每個月月供5000也不多吧？

北上廣深的打工人月供2萬很正常吧？

……

你看，太多太多的你以為，你以為很正常的事情，其實往往都是你以為的，那是互聯(lián)網(wǎng)告訴你的事實，但卻不一定是真實的世界。

當(dāng)疫情來臨，收入減少時，剛需不可能消失；

當(dāng)房價越來越高，剛需不可能消失；

當(dāng)北上廣深房價越來越高，剛需不可能消失；

……

是的，他們不是真的消失了。

只是在互聯(lián)網(wǎng)的繁榮的泡沫中，他們被迫消失了。

我想，這是一件很可悲的事情。

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