東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《現有一套價值100萬的房子，到2030年到底能值多少錢？為什么？》是一篇關于值多少錢,房子,價值的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

作者：房君

在我們身邊，無論是買房自住的，還是投資的，都會對未來房產價值給一個預期值，比如現在1萬/平米買的房子，5年、10年后會變成8000元/平米，還是15000元/平米，抑或是其他數據，這個預判數據，最終也會對現在的買房或者賣房決定產生影響。

但我們都知道，人無前后眼，誰也不能精準地預知未來。不過，這并沒有關系，本文權當是做一項學術研究，僅根據現有的數據，以及對未來房地產發展趨勢的一個認知，從而推導出一個結果，不作為買賣房決策參考。為便于說明，下面我們以現在價值100萬的房子為例，來簡要分析2030年到底能值多少錢？為什么？懂行人給出了結果。

要回答這個問題，主要還是要擰出決定房地產趨勢的關鍵因子，我們可以從一套房子的買賣入手。

第一，售價成本（土地價格）

在一套房子的售價里，主要包含開發商取得的土地成本、建安成本、管理費用、財務費用、稅費以及各種配套費用，這里面的大額費用主要是土地成本和稅費，其他費用占比較低且固定，而稅費又跟售價相關，至于建筑成本，說實在的，在上海建房和在一個縣城建房，差別還真不大，比如縣城需要900元/平米，上海可能就1800/平米，差距體現在到房價中，真的是微乎其微，主要還在地價。

從過去看，土地價格一直處于上漲，樓市火熱期，土地價格甚至跑贏房價漲幅，出現跳漲，但從這兩年國家對房地產的調控政策看，土地價格不可能在某個單年出現大幅上漲，從現在地方給出的限價地塊上限看，基本也就在5%左右，差不多與我們的經濟增速相當。長期看也應該是如此，因為按照18億畝耕地紅線下的“土地資源稀缺性”原理，土地價格出現下降的可能性幾乎不存在，在行政管控下，與經濟增速相匹配應該是可以看到的。

一般而言，土地成本占商品房售價7成左右，基本上也決定著房地產價格走向。

第二，供求（人口）

離開供求談房價，無異于空中樓閣。“第七次人口普查”數據顯示，2020年我國的城鎮化率為63.89%，這比我們此前看到的60%，高出了3個百分點。大家可不要小看多出的這個3%。

一方面，加上這個數據推算的話，2010年-2020年這10年間，平均每年城鎮化率達到了1.39%，如果后面繼續按這個速度的話，城鎮化率達到70%只需5年時間。

當然也應看到，城鎮化速度放緩是不可逆趨勢，未來10年，年平均城鎮化速度能達到1%就算不錯了，但即使以這個速度算，我國城鎮化率達到70%也不需要等到2030年。按照過去10年時間1.39個百分點/年、1500萬套住房（商品房+安置房）/年，當城市化率降為1%，那么相當于每年住房需求減少1500萬套*（1.39-1）%=585萬套，10年就減少5850萬套住房需求。

好在家庭小型化數據可以做一些對沖，但能覆蓋多少？最新數據顯示，我國家庭戶均人數從2010年的3.1人降至2.62人，家庭小型化趨勢明顯。

那么，什么叫家庭小型化呢？即家庭人數越來越少，關系越來越簡單。由此前的四代同堂、三代同堂變為三口之家、獨居等等。根據人民日報刊文分析，主要還是經濟發展，人們需要更精致的生活，年輕人傾向于婚后獨居，老人覺得退休收入、生活各方面都不錯，大都能實現自理，加上國家對養老服務的投入，讓他們能夠安心養老。從長期看，家庭小型化還有較大的空間。

可做一個橫向對比，發達經濟體的家庭人口數據顯示，獨居家庭占總家庭數量比例方面，美國占28%，德國占20%，法國更是達到了35%，而我國僅占14%，如果按照與他們的平均數算，我們也還有13%的空間，對應還將增加7000萬個以上家庭，相當于7000多萬套住房，彼時，我們家庭戶均人數也將降至2.5人以下。從這個角度看，未來10年，家庭小型化新增需求7000萬套>城鎮化減少的5850萬套需求，新增住房需求大體上能覆蓋。所以，到2030年，我們的整體住房需求仍然能實現平衡。

從以上兩個因子可以看出未來的房地產趨勢，但還無法推導出一個具體數據。如果一定要量化的話，我們還應看另一個因子，即貨幣。這可不是房君發明的，比如經濟學家任澤平總結認為，房地產與人口、土地和金融息息相關。無獨有偶，原國家房改課題組組長、有“中國房地產之父”美稱的孟曉蘇也認為，今后房價會不會繼續漲，要看3個方面，“短期看供求，中期看地價、長期看發鈔”。

前面我們分析了地價、人口供求因素，我們再來看最后一個因素—貨幣。

央行原副行長吳曉靈2018年在清華演講時提到，“中國房地產之所以價格高企，是因為貨幣發行量過大”，從某種意義上講，房價其實是貨幣的體現。先來看一組對比數據：

2011年M2為85.1萬億，2021年M2為238.2萬億，10年時間，后者是前者的2.79倍。假如在2011年賣1元錢的商品，到今年賣2.5-3元，其實也是再正常不過了。房子作為一種商品，自然也例外。

此外我們還可以看到，這兩年雖有疫情等特殊原因，但房價仍然堅挺，且繼續保持一定幅度增長，肯定不是因為大家的收入普遍增加了，事實是，很多行業、很多人的收入減少了。但看貨幣呢？像今年我們M2同比增加了12%左右，凈增量也在28萬億左右。雖然說，我們不能把M2增加量完全等同于房地產價格增長，但理論上不過是一個時差而已，終究在價格方面會有體現。

前面說了，能量化的只能是貨幣。過去是如此，到2030年呢？

從貨幣與經濟的高度一致性規律可以看到，經濟增速越高，M2的增速也越高，反之亦然。經濟專家黃老在2019年就表示過，今后M2不可能像過去10年那樣翻兩番，他預計，未來10幾年，M2增長率基本等于經濟增速加物價指數。如果按這個公式來套的話，未來10年若GDP平均增速為5%，平均物價指數為2%，那么對應的房價平均增速就約為7%。

以現在市價100萬的房子算，到2030年，按照復合計算率公式得出，大概價值在196.7萬左右。不過，整體雖如此，但還有一些因素未納入進來考慮：1.地區與地區之間、城市與城市之間的差異肯定是存在的，比如有的城市可能值250萬，而有的城市可能只值130萬；2.房地產S，甚至空置稅征收；3.生育政策變化等等，這些也在一定程度上左右著房地產市場價格。

當然，也有人問了，如果再往后10年呢，比如2040年，說實在的，那時的各種因素，包括人口需求因素都在變，自然也不能全用貨幣因素來套，若有閑暇，我們不妨再繼續探討這個問題。

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