東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《憋到年底才放大招？5天內央行3次出手，穩樓市進入第三階段》是一篇關于央行,樓市,第三階段的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

大家好，我是藍白。

1-10月份房地產數據出來了，怎么解讀？

5天時間，央媽連出三招，一個比一個猛：金融16條，2500億第二支箭，保函置換預售資金，有什么影響？對誰有利？房價會不會漲？

樓市的調控思路出現了極其明顯的變化，如何影響銀行、地方財政、開發商、購房者？

對比日韓的房地產歷史，如今我們處在什么位置？

希望您能度過有用的10分鐘。

11月15號，統計局發了1-10月份的房地產數據。

我列出幾個：

投資額11.3萬億，同降了8.8%，10月份達到了一年以來的最低點。

新開工7.9億平米，大降38.5%，住宅施工面積降了5.9%，竣工面積降了18.5%。

這很容易理解，開發商不拿地，上哪去新開工？

還有個問題，為啥施工面積和竣工面積降幅不一樣？

原因很簡單，手里沒錢，在建樓盤的應付工程款能拖著就拖著，幾個工人的表演式施工也算施工，但竣工數據卻是真實的。

商品房銷售額10.8萬億，其中住宅銷售額降了28.2%。

看來，金九銀十，早就成了遙遠的上古神話傳說。

但這里，其實還存在一個很大的疑問：

為啥上市房企公布的銷售額，全都是腰斬，一個比一個慘，包括中指和克而瑞的數據，跌幅也都不小？

都是統計賣房子的數據，降幅相差這么大？

那么，有沒有一種可能：

住宅銷售額，可能把地方各種名目的安居房、政府回購的安置房、人才保障房、單位團購房也加進去了。

好了，這個知識點略過就行。

如果比較關注市場，大家應該能發現，前幾天，地產板塊一直在打雞血。

如果不看這份數據，不知道的，還以為現在樓市有多火爆。

剛出ICU，就去KTV，能頂得住嗎？

上一期，剛聊過第二支箭2500億輸血民營房企。

結論就是：聽話的、能撐住的民企開發商，該救還得救。

這還不到5天時間，央行、銀保監會、住建部又又又發了一堆的政策，聽起來一個比一個上頭。

簡單列出來，再聊聊我的看法。

11月11日，央行、銀保監會發布254號文，金融16條支持房地產健康發展。

比如，開發貸要對國企和民企要一視同仁。

半年內到期的開發貸和信托，可以展期1年。

保交樓的債務新老劃斷，銀行配套融資出現不良的，甚至可以免責。

著名的銀行“兩條紅線限貸令”過渡期，可以延長。

和以前的口頭通知不一樣，這是近兩年以來，兩大部門第一次對房地產的融資問題，出了專門的文件。

主送和抄送單位覆蓋全系統，級別很高，涵蓋了開發貸、信托、并購貸，非常全面。

然后，在11月14號，銀保監、住建部和央行馬不停蹄，聯合發布保函置換預售監管資金的通知。

支持優質房企，向銀行申請出具保函，置換監管額度內資金。

這筆錢，不超過賬戶里竣工所需資金的30%，可以用來付工程款或還債，但是不能拿地。

這同樣也是第一次，把保函置換這個手段，上升到全國性政策。

預售監管資金說來話長，去年開始開發商不斷違約，大部分城市都收緊了預售資金監管。

克而瑞的數據，樣本房企的預售監管資金占持有現金的比重，從2020年底的18%，上升到了2022年中的32%，接近翻倍。

這還沒算今年7月蔓延的停貸風波之后，又是一波從嚴監管。

開發商這邊，本來房子就賣不動，債券要還，貸款要還，信托要還，工程款材料款員工工資要付。

每個地方“死道友不死貧道”的邏輯下，集團沒辦法調配賣房子的錢，這又加速了開發商爆雷，樓盤大面積停工。

這是保函置換預售資金的大背景。

這些政策，大家看的解讀也都夠多了。

有人又開始喊見底，有人痛心疾首，更多人持懷疑態度。

其實這種辯論，從一開始就很沒意思。

因為，政策工具箱，就像哆啦A夢的口袋，想掏出什么，能掏出多少，發揮想象，不設上限，直到達成目的為止。

金融16條，保函置換，跟第二支箭輸血民企，在5天時間里，以急促密集的方式，高規格的文件發出來，足以證明下的決心有多大。

我說幾個大家關心的問題。

這些措施有什么用？對誰有用？

只對一小部分還活著，能拿得出抵押物的優質民營房企有利。

上一期聊過這個，不過沒詳細說。

2500億的第二支箭，不是央行直接出資，是再貸款，還需要拿出抵押資產反擔保。

別說那些已經債務纏身的躺平房企，就算是表面沒有違約的民企，住宅資產早被抵押了個遍，他們根本沒這個能力接到水。

所以首批只有龍湖新城美的。

龍湖有天街，新城有吾悅，美的有好爹。

要么有優質商業地產抵押，要么背景厚不缺錢。

就這，還是儲架式注冊發行，只是給個額度，能發出來多少，什么時候發，都還不確定。

碧某某上次還是靠佛山城投背書才能發出債，旭旭已經躺那了，金輝雅居樂還在推進一直沒發出來，至于恒大融創世茂龍光中梁這些爆雷的，想都別想。

至于金融16條，各方面的尺度，確實在放寬，但有一點要注意，16條設定了非常多的前提條件，執行空間很靈活。

《經濟觀察報》的統計，全文3500字，13處措施前加了“合理”的定語，比如合理展期、合理需求、合理延長過渡期。

4次提及金融機構要遵循“市場化、法治化原則”。

啥叫合理？

允許展期，不是說誰都能展期。允許限貸令延長過渡期，不是哪家銀行都能延長。

啥叫市場化、法治化？

不能大水漫灌，不能無節制印鈔救開發商，不能肉包子打狗有去無回。

說到底，還是有利于頭部民企活下去，已經出問題的，能把房子交了就不錯了。

保函置換預售資金的文件里，有一條要注意：

“監管賬戶內剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應立即履約墊付”。

也就是說，銀行出保函了，房子最后爛尾了，你這家銀行是要負責的。

現在各大銀行對房地產風控非常嚴，克而瑞報告里說，銀行開保函，只收千分之幾的手續費，卻要對項目爛尾負兜底責任，人家沒動力做這件事。

最終，還是更有利于：

央企，像中海華潤保利招蛇。

地方國企，像華發越秀。混改標桿，像萬科綠城這些開發商，還有優質民企可能也會有點用，但不會太大。

還有大家很關心的問題：

房價會不會漲？房地產是不是反轉了？

不會，不會，不會。

過去10年，每次房價大漲之前，都是以刺激居民需求端開始的。

比如2008年利率飛速下降，2014年各地都放開了限購，2016年棚改給拆遷戶發錢。

然后，大家再看今年的政策脈絡。

一開始，我們見到的政策，也是反復刺激購房者的需求。

比如，首付降到20%，利率一路降到4%，從三四線到一二線，全線限購限貸限售大放松，重啟棚改貨幣化，給拆遷戶發房票。

這些手段，掰著指頭都數不清，還是重復過去10年的老路。

冷飯熱炒的效果，微乎其微。

比如開頭提到的統計局數據，銷售額、新開工、施工、竣工一路向下。

連地都不拿了，連房子都蓋不下去了，這個時候，不是討論房價會不會漲。

而是討論，是房子能不能交付，地方財政、上下游的建筑建材、裝修設計、家具家電從業者的工作，能不能穩住的問題。

好比一個癱瘓在床飯都吃不下去的病人，今天打點滴，問他下個星期能不能參加馬拉松，沒有任何意義。

所以，我們看到第二支箭、金融16條，保函置換這幾個政策，是調控思路從刺激“居民需求端”，轉移到拯救“房企供給端”。

這是救房企嗎？

是，也不全是。

這也是在救銀行和地方財政。

21世紀的統計，六大行中報地產貸款的不良率都比去年底在上升，中行和工行的房企不良率達到了5.67%和5.47%。

1-9月，全國供地收入只有2.15萬億，降幅達到了59.5%，就這還是城投在扛著。

銀行怕壞賬蔓延，出現擠兌了怎么辦？

財政怕賣不出去地，下面的工資誰來發？

我看了一篇報告，招商宏觀把這一輪地產調控，分成了三個階段：

第一個階段是保需求，發生在今年上半年，限購、限貸、限價、限售在放開，后來發現沒什么用。

第二個階段是保項目，發生在今年下半年，交樓風波發酵之后，2000億專項借款保交樓，但銷售、拿地、開工還是沒有起色。

第三個極端，是保主體，發生在今年年底。

標志性政策，就是這一次的金融16條，解鈴還須系鈴人，房企才是項目的建設主體。

大家不敢買房的原因有很多，比如長期人口形勢，中期口罩影響收入，可也跟買房的信心有關系。

連房子能不能交都不知道，腦子抽了才把畢生積蓄往里砸。

從這個角度說，保房企，就是保項目，保購房需求。

進而，才能保銀行壞賬不蔓延，保地方財政有賣地收入。

報告里還從新開工規模這個角度，參考了日韓的經驗：

他們在20-44歲購房主力人口見頂后，出現第一個大頂，隨后新開工規模下降，類似我們的2013年。

幾年之后開始反彈，出現第二個大頂，之后新開工規模又開始下降，類似我們的2020年。

兩個頂部形成之后，房地產長期走熊的趨勢，再也沒有發生任何變化。

1992年，1998年，2008年，日韓的幾個危機時期，新開工都會大幅下降。

然后，長期趨勢，就表現出“回落-企穩-再回落”，而不是一波來個直線跳水。

對我們來說，過去幾年，掐住房地產的融資，加上新生兒和城鎮化后半段帶來需求下降，口罩帶來的收入下降，期房交付帶來的購房信心下降，跟日韓曾經的1992/1998/2008時期很像。

照這么看，同樣也會像日韓一樣渡過危機之后，在救市政策密集落地之后，明年能穩住新開工、穩住施工和竣工，穩住拿地和銷售，穩住千萬個家庭的飯碗。

把眼光放到未來10-20年，同樣也會像日韓一樣，房地產的兩個大頂已經形成，誰也改變不了。

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