東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《報告！救樓市的路子，貌似讓我找著了》是一篇關于路子,我找,著了的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

在一線城市買房，總感覺手里的錢就跟衛生紙一樣。

仔細想了想，不是一線城市的毛病，純純是我的毛病——

畢竟，全國14億人口，一線城市就四座，無論怎么分都是妥妥的稀缺資源。

只要稍有些實質性利好，房價分分鐘就能給你放一把大呲花。

比如咱們很少聊到的帝都，最近就給打了個樣…

新政之后，臺馬地區一枝獨秀…

剛剛過去的11月份，北京樓市和北京天氣似乎沒有最冷，只有更冷：

二手房總共成交了10750套，甭管同比還是環比，都保持著肉眼可見的下跌態勢。

1-11月份，全北京二手房總共賣了13.36萬套，較去年同期少了足足1/4；

與此同時，二手房成交價格走勢，也不怎么露臉。

具體情況，看看下面這三張圖就懂了：

過去行情下行，最多就是信心不明朗，大伙兒主動選擇觀望；

如今在疫情影響之下，無論看房的意愿還是配合看房的意愿都低得出奇。

可偏偏就在這樣的行情下，通州的臺湖和馬駒橋反其道而行之；

成交量、成交價與市場情緒，齊刷刷地走出了六親不認的步伐！

兩個通州不疼，亦莊不愛的板塊，之所以能放這么大衛星，“雙限解除”新政居功至偉。

11月8日，北京市住建委、經開區管委會、通州區政府就發布了聯合通知：

即日起，劃歸經開區管理的通州區臺湖、馬駒橋地區（約78平方公里）的商品住房（含新建商品住房和二手住房），執行北京經開區商品住房政策有關規定。

簡單來說就是，臺湖、馬駒橋不再執行通州區的“雙限”了；

這也標志著上述兩個板塊，從政策面上正式融入了亦莊。

新政是月初發的，市場是月底熱的——

像臺馬地區的在售新盤，金悅郡和桂語聽瀾，最近就站在了風口浪尖上。

由于看房詢價的客戶實在太多，桂語聽瀾售樓處打烊的時間被一拖再拖，一些置業顧問甚至過上了007的生活。

在新政的利好刺激下，金悅郡加推房源備案價漲了1000-2000元/㎡。

本來就在摩拳擦掌地買家們，可算長舒了一口氣：“啊…那不多，前幾天他們揚言要漲三五千呢！”

由于房源充足，雙限解除后，這個六環外的項目5小時就賣了79套。

幾乎在同一時期，臺馬地區的存量房市場同樣賣出了水平，賣出了風格——

新政前，馬駒橋二手房平均每月成交80套左右，新政后成交量足足翻了有50%；

其中，總價在180萬-300萬之間的兩房戶型交易量占比最高。

到11月底，馬駒橋的二手房成交均價已經干到接近36400元/㎡，環比足足漲了1個百分點。

不少商品房房源掛牌價上漲了20-40萬，即便是回遷房源掛牌價也漲了有10-20萬。

當然，還有更辣眼睛的——

一些臺馬地區的二手房東在雙限解除之后，直接下架了自家掛牌房源；

打過去電話一問才知道，大爺們就跟商量好了似的，在那憋著漲價呢。

什么叫“中關村不缺能人，馬駒橋不缺狠人”，這回算領教瓷實了！

縱觀整個北京城，同樣是年關將至，同樣是五六環——

甭管黃村、長陽、天通苑，還是瀛海、沙河、回龍觀，都遠遠沒達到時下臺馬地區這樣的市場熱度。

今年全國各地都在急火火地救市，但救出效果的真心沒幾個。

可是到了通州臺湖、馬駒橋這倆邊角料，卻真是向前一小步，市場一大步。

“雙限一松，量價齊升，客流一導，筍盤難找”——

對于熟悉北京的小伙伴來說，臺馬地區能率先實現藥到病除，的確有些不可思議。

畢竟，這倆剛需板塊的祖傳招黑體質，在半個河北省，那都算家喻戶曉。

走出“獨立行情”的臺馬，到底有多魔幻？

1）臺湖：五花大綁與遠端輔助

先說臺湖，聽名字就覺得有山有水，城南宜居之地必然有它一號…

你要這么想，那就too young，too simple了！

其實吧，臺湖是個優勢和劣勢都非常明顯的板塊——

在區位上，它地處朝陽、通州、亦莊的夾角處；

可問題在于，朝陽的核心在國貿和望京，通州的核心在副中心和運河商務，亦莊的核心在經開…

臺湖接壤的地段，好巧不巧正是朝陽、通州、亦莊的邊角料位置，瞄著打都沒這么準。

另一方面，京哈高速、京津高速、京哈高速以及六環線將臺湖切割成若干塊；

這就注定了，板塊內很難出現具有絕對號召力的人口與價值共識單元。

大型商業綜合體什么的就別想了，看到多條交通動脈五花大綁，分分鐘被嚇跑…

用一北京同行的原話說：“沾光通州它不行，比肩亦莊也不靈。”

不過好在地鐵17號線開通后，從臺湖出發，20多分鐘能到國貿、半個多鐘頭能到望京；

在一定程度上彌補了板塊內部配套的短板，這也是臺湖買家最大的價值信仰所在。

正因如此，從國貿、望京遠程搖人去買臺湖剛需、首改盤已經成為這個板塊重要的去化思路。

除此之外，臺湖板塊內的北神樹垃圾填埋場和董村綜合處理廠，曾是臺湖“招黑”的病灶。

不過好消息是，北神樹即將變身綠地公園，臺湖有望摘下“北京人均垃圾占有量第一”的頭銜。

預算夠的話，去搖新盤穩如老狗；預算有限，可以去撿二手房的漏。

相信我，臺湖剛需房東的改善意愿，比德云社于大爺的酒癮重。

2）馬駒橋：大神出沒的剛需圣地

馬駒橋就更有意思了——

明明頂著“京南第一鎮”的光環buff，卻被玩成了全北京日結工最聚集的所在。

自打深圳三和的都市神話壽終正寢之后，北京馬駒橋大神便陸續迎來了五湖四海的頂禮膜拜。

在五環外涼水河橋南，不乏40一晚的旅館，不缺十來塊的盒飯，好些大神堅持著干一天躺三天的活法。

筆者本人曾在這里斷斷續續生活過3-4年——

開店賣油餅的、倒騰銅鐵鋁的、粉刷小廣告辦證的、刺龍畫虎干紋身的、開發廊兼職搞按摩的、趴在同濟南路地鐵口等拉活兒的…

反正除了小廣告上那些麥血試藥的，咱是真沒接觸過，其它各色人等算見了個齊齊整整…

聽到這兒，估計各位看官已經秒懂：

為啥五環邊上地鐵到位、配套齊活的板塊，連4萬/㎡都賣不到。

唉…各種配套有是有，但實在說不上什么品質。

有人說：“差不多得了，3萬多也不便宜了”…

大哥，J是北京！

再透露個情況，在馬駒橋，次新三房房源相對較稀缺。

因此，這類房源在去化能力與議價能力上，往往能把普通小兩房打斷層。

至于三房稀缺的原因，也不難理解，經適房和回遷房忒多，沒蓋那么些…

強力救市之下，什么樣的城市板塊能先人一步？

當然，臺馬地區看似黑料不少，但畢竟是堂堂帝都，與天安門廣場相距不到20公里——

對于剛需自住人群來說，買買買并非不可。

早在2022年5月份，有網友在當地官網詢問臺馬地區的情況；

官方回應就已經確認了將臺湖、馬駒橋劃進亦莊新城的消息。

亦莊的產業自不必多說，早在去年底工業總產值就突破了5000億大關。

這5000億，幾乎全是由新能源、光伏、生物醫藥、智能網聯汽車這類前沿產業創造的。

注意，這些產業不是規劃，不是在建，而是已經開始干活搞錢了！

從界面上來看，亦莊新城人口密度舒適，綠化和界面很新，十分討喜。

但矛盾點在于，這地界住宅用地本來就不多，還沒啥剛需盤。

甚至在今年上半年，亦莊人民還將區域內的新盤從價格標桿干成了倒掛盤。

究竟經歷了怎樣的漲幅，大伙兒可以細品。

但對于在亦莊搬磚的剛需家庭來說，就只能外溢到周邊的住宅板塊去——

結合通勤、配套、價差以及落地情況來看，毗鄰的馬駒橋將受益更大，稍遠的臺湖次之。

不過好在臺湖17號線遠端核心單元打輔助，這一點馬駒橋享受不到。

臺馬地區的“獨立行情”，似乎為本輪就是提供了一種邏輯可能：

1）產業落地、人口有效導入

臺湖、馬駒橋所倚賴的核心片區產業面扎實落地，能批量創造中高收入人群。

這樣的購買力轉化，遠比統計學意義上的人口導入更具說服力。

換言之，您甭光嗷嗷搶人，關鍵是看人來了以后能干嘛…

未來買房，勸大伙兒少看規劃有啥，多問有啥落地。

2）信心來自于增量購買力

臺馬地區解除“雙限”，事實上是將非通州社保的京票人士喊來買房。

相當于為市場擴充了相當一部分新增購買人群。

由此，我們不難看出：一線城市與強二線城市，當下不僅是缺信心，更缺增量購買力。

3）一線城市回暖，將成都市圈回暖的先決條件

實踐證明：拉動樓市回暖，的確要靠一線城市挑大梁不可了。

也只有一線城市再次形成價值高地，輪動行情才能緩緩開啟。

新導入的產業與人口，才能心甘情愿地轉化為實實在在的去化動力。

否則，基于信心動搖之下的觀望便會無休無止…

以上就是關于《報告！救樓市的路子，貌似讓我找著了》的全部內容，如果《報告！救樓市的路子，貌似讓我找著了》能夠幫助到您，不勝感激！舉起您高貴的手將我們收藏吧！東方樓市小樓編輯將不勝感激！