失去了一位旗手！
來源：包郵區 ID：ibaoyouqu
2018年7月20日，碧桂園最大的區域之一江蘇區域被一分為四，主管人力的副總裁彭志斌親自到江蘇區域總部宣布了這個消息。
在會議上中，彭志斌表達了集團對江蘇區域總經理劉森峰的高度贊揚，而且明確提出了大區拆分后的四大管理原則：
1. 新升格區域總裁需服從劉森峰總的管理；
2. 區域授權仍由劉森峰主導；
3. 新區域業績同步計入劉森峰業績；
4. 劉森峰需參與所有項目跟投和獎金的分配。
劉森峰的名字，被寫進每一條原則中，都強調他在江蘇區域的核心位置。就像碧桂園順德總部里隨處可見的楊主席語錄。
盛極而衰，沒有經理人能逃得過這個規律。
沒多久，劉森峰從江蘇調回集團上班。之后的消息，便是他離開碧桂園。
辦理離職手續那天，他發現自己的車位已經被取消，因此在朋友圈發表抱怨：
在碧桂園八年多，第一次感受到莫名其妙的失落。
罵完沒幾天，已離開碧桂園的劉森峰突然想起了前任，“在酒后”寫了《此去應多羨，初心盡不違》的離職信，并群發到媒體，以表達對碧桂園的感激和愛。
對于他的離去，碧桂園內部有很多猜測。八年前，莫斌從中建來到碧桂園當總裁，劉森峰是第一個追隨他而來的員工。
曾有消息說，去年江蘇區域要拆分的時候，當地員工有過罷工的念頭。集團終于有了戒備。
你包叔獲悉，接任劉森峰的，會是碧桂園集團副總裁、原運營中心總經理陳斌。
封疆大吏的授權和放權，自古以來都是微妙的事。
楊主席如今已經64歲了，二小姐剛剛接手聯席主席不久。這個年輕的中國女首富一開集團會，底下黑壓壓坐的一大堆老男人——各區域有權勢的總裁們。
楊主席經常說自己是農民。中國歷史上，很多開國皇帝也都是農民。
杯酒釋兵權的戲碼，在幾千年里總是在不斷重演。
幾無新事。
劉森峰的出走，背后不僅僅是碧桂園的人事變動。
他不僅被碧桂園豎為旗幟，更被看作草根職業經理人的巔峰。2016年是他的高光時刻，江蘇區域以“一天一個億”的銷售額，成為了碧桂園在大本營廣東之外的最強區域。
更醒目的是，他成為中國房地產歷史上第一個拿到億元年收入的區域總經理。
拿到億元獎金后，劉總的座駕換成了勞斯萊斯。他的微博里，都是保時捷911、奔馳S600等豪車照片。他也曬過楊國強親自給自己題字，以獎勵他在2016年的突出表現：
自信人生二百年，會當水擊三千里。
他的一位朋友在社交媒體上說他：
赤貧縣城逆襲成中國最成功的億萬級地產職業經理人。
這樣的造富速度，讓他成了碧桂園最好的招聘廣告。無數博士排著隊，去領一張通往碧桂園順德總部的入場券。
這才是中國夢的代表。據劉森峰自己說，來到碧桂園后，像是換了一個人，他晚上12點之前沒有睡過覺，沒在6點半以后起過床。很難想象，他在中建的時候差點因為愛玩睡懶覺被開除。
你很難叫醒一個裝睡的人。拿錢把他砸醒除外。
劉森峰趕上了好時候。他到江蘇區域的時候，正趕上碧桂園啟動成就共享計劃，宣布拿出項目稅后利潤的20%獎勵區域總裁和項目總經理。
楊主席希望用跟投這種方式，把碧桂園的區域總裁們的職業生涯，和公司命運緊緊捆綁在一起。
不知道是劉總成全了跟投，還是跟投成全了劉總。億元年薪的新聞之后，跟投被很多公司抄走了。這其中，甚至還包括萬科。
1
2010年1月起，南京和句容交界處的黃梅鎮，20個村莊因為“村莊整治”的名義被夷為平地。
數千個村民們的安置補助，只是拆一建一。當時的拆遷通知顯示，地塊的補償安置方式以房屋產權調換為主。
很多村民對此表達了不滿，但當地的官員面對媒體，信誓旦旦地表示不會進行商業開發，讓大家體諒一下。
這一萬畝的土地，后來成了“碧桂園鳳凰城”。開工十年，依然在為碧桂園提供源源不斷的現金流。這種協議大量拿地，然后迅速開發的方式，是碧桂園一直以來的法寶，也讓碧桂園省去了大量的成本。
與南京接近、交通便利，讓句容鳳凰城成了南京剛需神盤。每次開盤都是人山人海。2012年，鳳凰城首次開盤，價格只有5500元/平米，即便這樣仍然實現了15億元的銷售額。一度成為了“中國樓市第一盤”。
劉森峰作為職業經理人的榮耀，與這個項目不無關系。
在碧桂園，高管收入由三部分組成：
工資+跟投回報+獎金。
獎金是為了高周轉而設立，只要能在標準的時間節點完成任務，區域總就可以獲得成就共享獎金。
有內部人士算過一筆賬，如果一個項目的成就共享獎金是5000多萬，區域總一般可以拿到2300萬。
但是，這筆錢不是現金，集團會扣留一半在交樓結算后發，所以先發1200萬。
這1200萬中的70%，區域總裁需要拿出來買碧桂園的股票，股票由公司代持鎖定5年。剩下的30%——也就是360萬，會以現金方式發放，這只是交個人所得稅之前。
2000多萬的獎金，扣完稅大概200萬到手。
一個項目的結算周期至少三年，在這三年里，區域新開的項目，區域總都要跟投80萬。
這也意味著，公司發的錢，又回到了公司的資金池了。
職業經理人就這樣和碧桂園綁定在了一起。如果離職，就相當于自動放棄集團扣留的那筆錢，而且跟投的收益，最多按照年化8%兌現。
除此之外，股票的行權期很長，能否行權，還要與集團商議。
這樣的獎金，是楊主席畫給很多區域總的一個大餅。看著誘人，但不太容易吃到。
碧桂園真正能讓職業經理人拿到真金白銀的，不是集團給的獎金，而是跟投。
句容鳳凰城這種地價超低、開發周期超長的造城項目，是跟投的最理想標的，也是職業經理人百年難遇的機會。
你包叔獲悉，鳳凰城開盤了兩期之后，劉森峰給集團打了一個報告，將項目的后期地塊，也納入到同心共享和成就共享的范疇。
一般來說，區域總需要每個項目跟投80萬，但是在鳳凰城這樣的優質項目上，劉森峰把自己的全部身家投入其中，甚至把房子都抵押了，還用工資抵押做了信用貸。
這樣的神操作，連他在碧桂園的同事都說：
這是真正的無風險套利。
幾年過去，鳳凰城的房價穩步上漲，如今已經達到11500元/平米。在這個過程中，劉森峰也財務自由了。
到了后來，劉森峰與碧桂園的關系，有了巧妙的變化。
2014年11月，南京區域投資平臺——鵬天投資有限公司成立，句容時代城中，這家公司持股10%，劉森峰說：
這是區域員工自己做老板的第一個項目。
但實際上，鵬天投資是劉個人的公司，股東是他及他的家人。
鵬天投資后來陸續參股了南京區域的很多項目。蘇州高新區的通安碧桂園，劉森峰反而成了大股東，碧桂園成了小股東。劉森峰后來說：
楊主席為我創造了一個最好的創業平臺。
2
對于碧桂園的跟投，前CFO吳建斌曾經表達過擔憂：
環境不好時，這種機制會加重存貨和現金流的惡化；區域公司為了完成目標，會越來越多做項目融資。
2014年的時候，現實印證了他的擔心。2013年10月6日，碧桂園蘭州新城項目50億的貨量半天內銷售一空，創了中國單盤的銷售記錄，這一神跡讓楊國強認為，能限制碧桂園的天花板只有供貨量。
之后一年，職業經理人們開足馬力，集團貨值不斷上升，到了2014年，開始出現大面積積壓，現金流為負。形勢最危急的四月底，楊國強把所有的區域總裁、董事甚至獨立董事都叫回順德，開務虛會商討對策。
如果不是2015年的貨幣洪水從天而降，碧桂園也許就不是今天的碧桂園了。
即便是過去幾年的繁華下，也藏有一些危機。碧桂園的一位有實力的區域總經理會和合作的銀行說：
我就不聽集團的。資金全都不要劃到集團去，否則的話就斷絕合作。
碧桂園在2017年下半年到2018年上半年拿的地，很多都利潤不高，甚至面臨虧損。如今，他們也一改大盤策略，盡量拿面積小、可以最快抽身離場的項目。
跟投，也不再是萬能神藥了。去年下半年，碧桂園開放了普通員工贖回股份的窗口，收益是8%。
這已經很良心了。一位閩系地產中層離職后跟你包叔說，人力要他把跟投時公司的配資全補上，至少100來萬。
在房企打了幾年工，錢又都還回去了。
前幾天，綠地湖南公司和融創天津公司相繼爆出強制員工買房沖業績的事情。你包叔的好朋友獸爺忍不住發微博說：
房企割韭菜割到自己員工頭上了。
劉森峰出走，房地產的造星運動終于告一段落。過去四年，房地產的繁榮，除了金融杠桿，更是人的杠桿。
人定勝天的口號，看起來主角是人，但其實是“天”。
今年5月，黃其森曾經和你包叔說過，千億房企，實際上就是原來的百億企業通脹起來的。這一二十年發展，更多的是中國經濟發展的紅利，不是個人多有本事，也不是靠明星和職業經理人干起來的：
最大的泡沫就是人才，動不動薪酬上千萬。
總結經驗教訓的時候，這位銀行出身的地產商說：
地拿對了什么都順利，不對什么都有問題。
選擇永遠比奮斗重要。你選擇了茅臺股票，拿著不動也可以輕易擊敗在垃圾股里拼命做波段的人；你選對了行業，隨著時代紅利一路躺贏；你選對了土地，就像劉森峰的句容項目，你就有基礎攀上中國職業經理人的巔峰。
一開始就選錯了，你的上限就是別人的下限。
世上沒有那么多神通廣大，只是兩三年以來洪水滔天，普通老百姓自愿掏出了六個錢包，成了終極借款人。
包括碧桂園在內所有崛起的房企，都是順應了這個趨勢。碧桂園比他們做得很好的，就是最早通過創新的跟投制度，撬動了人力的杠桿。
但六個錢包也有枯竭的一天。數據吐槽中心說，2016年之后，城鎮居民購房支出占城鎮居民收支結余（可支配收入減去消費性支出）的比例，就超過了九成。到了今年上半年，直接超過了百分百。
這意味著，城鎮居民沒有空間進行投資和奢侈性消費了。
所以，哪有什么反常識的事情。
據估算，劉森峰至今沒有兌現的錢，可能超過一億元。
你包叔的好友獸爺一個煎餅能賺兩塊錢，他連續打500年煎餅，才能賺到一億。但劉總就這樣放棄了。按照俞敏洪的說法，劉總比獸爺長壽了500年。
無風險套利的時代結束了。地產的暴利時代結束了。
連劉總都不玩了。普通人還在排著隊買房呢。
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