上海銀行和寶能集團265億貸款遭實名舉報的背后，是地產商10倍杠桿的暴利！

作者 :正文注明 2020-01-15 06:15:12 審稿人 : admin 圍觀 : 次評論

原創：一棵青木
來源公眾號：遠方青木
已獲轉載授權

新年剛過，一個大瓜就席卷網絡。

1月10日晚，上海申鑫足球俱樂部老板、衡源法人徐國良，通過自家企業的公眾號，實名舉報上海銀行副行長黃濤勾結深圳寶能集團，設局侵吞衡源所有的百聯中環、徐匯濱江項目近200多億優良資產，違法套取國有銀行265億元貸款。

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次日上午，上海銀行發布聲明稱：徐國良是在造謠污蔑，其所在的上海衡源公司因拖欠巨額債務已被上海銀行及其他債權人訴至法院，股權已遭輪番凍結，深陷債務危機，嚴重失信。向寶能貸款一事合法合規，經得起檢查。

而寶能的一名知情人士向記者透露，當初上海銀行找到寶能時，衡源的貸款就已經快要逾期，即將變為不良貸款，數額巨大，可能會引發上海銀行的系統性風險。這件事其實是寶能在幫上海銀行處理不良貸款。

衡源說自己是竇娥，冤死了，財產被人設局聯手侵吞。
上海銀行說自己被衡源坑死了，差點產生了百億級的不良貸款。
寶能說自己是白衣騎士，被上海銀行請過來救場的。

到底誰對誰錯？

我查看了事情的來龍去脈，發現這件事最需要我們關注的并不是他們的八卦，而是地產商10倍杠桿謀取暴利背后隱藏的巨大風險。

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雙方爭議的這個資產包，叫百聯中環、徐匯濱江項目，里面含有三塊地，“興力達地塊”，”建配龍地塊”和“濠泉地塊”。

前兩個地塊，是出名的爛尾樓，只有第三個地塊算優質資產。

2014年5月，百聯集團將這三個地塊打包出售，不允許拆分購買，總價為72.6億，并要求買方承擔20多億元的壞賬。

資產包掛了兩年，沒人買。

2016年4月，三個地塊的掛牌總價降了10%左右，變為65.2億元。

然后，上海衡源出現了，徐老板找到上海銀行，拍下了這個資產包，連同接盤的爛賬，衡源的最終花費是89.1億。

加上開發這個樓盤的耗費，上海銀行通過理財資金渠道，一共貸給了徐老板107億元，利率介于6.2~6.6%之間。

問題的關鍵不在于徐老板是怎么拿到這百億貸款的，也不是為啥你存銀行理財只有4%，而銀行放出去要6%。

這背后最吸引我注意力的，是在這場天價收購中，根據公開信息查詢，衡源出資的自有資金，只有區區10.692億。

本金10.692億，貸款107億，10倍的比例，徐老板這是打算來一次蛇吞象啊。

本來上海銀行和徐老板是你儂我儂的良好關系，不然徐老板也不可能拿到百億貸款。

而且這個貸款的利率真不貴，根據2018年的數據，碧桂園的平均貸款利率是6.1%、萬科是6%，恒大則高達8.18%，普通的小房企，利率8~10%太正常了。

而衡源拿到手的利率，才6%多一點，這情分真的是不錯。

但徐老板和上海銀行的魚水情，2年后結束了。

因為這個項目入手后，徐老板的開發出現了困難，一直到了2018年，項目居然還沒開盤銷售，爛尾的爛尾，停工的停工，這下子上海銀行慌了。

為啥慌？

很簡單，徐老板總共就拿出了10.7億不到的本金，貸了107億，年利率在6%以上，2年的利息就13億了。

普通人覺得2年一晃就過去了，但是在這些大資金的眼里，2年的時間是要命的，僅僅利息，就耗干了徐老板所有的本金。

簡單的說，到了2018年，徐老板已經資不抵債了。

萬一這個項目黃了，上海銀行就會開出一個百億級的大窟窿，誰也負不了這個責任，手里拿著一堆地有啥用，銀行要的是錢。

所以，上海銀行找到了寶能，以5.1%利率的超優惠條件，同意放貸265億，希望寶能把這個盤子給接過去，避免不良貸款的產生。

給寶能的首期貸款，是120億，于2018年發放。

這個120億也是有講究的，衡源欠上海銀行107億，加上兩年的利息差不多13億，合起來正好120億。

寶能拿了這個錢，正好置換掉上海銀行的這筆貸款，雖然是用上海銀行的錢還上海銀行的錢。

但是貸款主體變了啊，寶能承諾來還這個錢，這實際上是上海銀行拿著寶能的資質和增信來救火。

相對于衡源的信用，寶能無疑靠譜多了，在手續上，這筆貸款已經脫離了危險，不用害怕后面無法處置了。

這本是好事，對三方都有利，如今產生如此巨大的恩怨，我個人猜測，很大的可能是對這個項目的價格大家有爭議。

在徐老板的公開舉報信中，他稱上海銀行聯手寶能集團侵吞衡源企業所有的百聯中環、徐匯濱江項目近200多億優良資產。

這個陳述證明，徐老板自己給這個項目的估值是“近200多億”。

我覺得徐老板是這么算的，貸款了107億，自己又投了十幾億，兩年的利息十幾億，加上建設、開發的費用，自己的利潤，怎么也得來個兩百億吧。

但寶能肯定不會這么想，這個項目真這么好的話衡源自己就開發了，還能輪得到我？這本就是個爛尾樓，而且現在的行情和2016年能比么，當年高位接了盤，還想讓我更高位接盤，我又不傻。

而且如今衡源資金鏈斷裂，以商戰的眼光來看，已經是砧板上的肉，不狠砍一刀都愧對自己商人這個稱號。

寶能開價多少我們不知道，但是從徐老板發公開信這副同歸于盡的姿態來看，按目前寶能的收購價，扣除利息，他很可能就一無所有了。如果他還能保住自己當年十幾億的本金，或者還剩個幾億，多半都不至于如此。

“在你威逼（停貸、抽貸、辱罵、威脅立即宣布貸款提前到期并起訴等）、利誘（承諾給衡源企業提供不少于三年的充足流動性支持）并強力主導之下，我們忍辱與寶能集團簽訂了極不公平的并購協議。”ucg曹操讀書網

1比10的巨大杠桿，如果這個項目做成了，徐老板能拿到幾十億的利潤，瞬間就是麻雀變鳳凰，再拿新的本金放點杠桿，瞬間就晉身成為數百億級的新一代房企。

如果運氣好，碰上了房價翻倍，那簡直就是一夜暴富。

但如今兩年沒能開盤入市，生生把本金全部耗空，這塊地，已經歸寶能了。

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圖片來源：每經記者鄭潔攝
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而在這個地塊上，寶能已經開始了爆破拆除工作，要把之前的爛尾樓全部打掉重做。ucg曹操讀書網

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徐老板的一腔心血，全部付諸東流。

但我個人覺得，這事其實并不冤。

上海銀行冒著風險提供了107億的巨大杠桿，6%多一點的利率，給了徐老板差不多兩年時間，其實真的很夠意思了。

杠桿是個雙刃劍，能送你上天堂，也能送你下地獄。

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杠桿風險那么大，為什么徐老板敢于上1比10的超級杠桿，為什么上海銀行又敢給徐老板放這么大的杠桿。

因為在房地產行業，十倍杠桿不是個例，而是常規操作。

早在2016年，新華社的一篇調查報道中就指出，開發商已經把資金杠桿用至極限：

“基本只需準備10%的土地款，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取”
“甚至連買地保證金都可以通過融資支付。”

在全國知名房企里，高杠桿的操作并不罕見，1比10的不多，但1比7、1比8的那是比比皆是，資產負債率高達80~90%.

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香港房企算是內地房企的啟蒙恩師，但香港房企的資產負債率通常不超過30%，而內地的地產百強，幾乎全部超過70%的“安全線”。

那些不知名的小房企，實際杠桿率就不為人知了，很多甚至連土地首付款都是借來的。

過去20年的大牛市，誰上杠桿誰發財，誰保守悲觀誰完蛋。十倍杠桿失敗時的傷害有多大，成功時的收益就有多高。

融創、陽光城、新城、碧桂園等房企的快速崛起，幾乎沒有一家不是通過高杠桿高負債來實現的

為什么香港的地產商那么喜歡囤土地，一塊地捂手里十幾年不開發，而碧桂園那么強調高周轉，居然要求3個月開盤銷售。

因為大家情況不同啊，高杠桿必然帶來高周轉。

2年不開盤，整個碧桂園就歸零了，開盤越快，收益越高。

所以碧桂園一定要強調高周轉，一定要加快開盤時間，因為時間就是金錢，時間就是生命。

讓設計院連夜出圖的操作，是那么的順理成章，理所當然。

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過去20年里，地產大牛市讓房價持續上漲，連橫都沒橫過，就是不斷的漲漲漲。

這么好的行情，讓房地產商完全可以無腦上杠桿，膽大的撐死膽小的。

所以，中國的房地產行業發展了20年，依然是雜亂小，行業集中度非常低下，小型房企多如牛毛。

有句話怎么說來著，風來了，豬都會飛。

2018年，只負責造房賣房的美國的房地產開發企業，不足500個。而中國同類型的房地產企業，則高達9.7萬個。

同樣從2018年開始，房企破產的新聞開始屢屢見諸報端，因為從這一年開始，中國樓市開始了鐵血調控。

這種調控的力度，震驚中國。我們以前只見過空調，從來沒見過這樣的調控。

有人信了，也有人不信。

不信沒關系，那些繼續沖鋒在前的房企，都先死為敬。

黃奇帆說未來十年，房企要倒閉60%以上，9萬多房企，留3萬都嫌多。

今后十幾年，基于房地產業高質量轉型要求和開發總量降低的趨勢，房地產開發企業必然會有一個大幅度減量萎縮的過程。ucg曹操讀書網
會減掉多少？我認為至少會減掉三分之二，十幾年后中國房地產開發企業的法人數不會超過3萬個，3萬個可能還太多。ucg曹操讀書網

全國房企都在玩高杠桿，這些杠桿都是在預期房價一漲再漲的基礎上定下來的。

如果房價不再繼續上漲，哪怕只是橫盤，這些投機客也注定會死一大堆，大浪淘沙后留下真正有實力的房企。

潮水退去，才知道誰在裸泳。

這些房企發財還是倒閉，本來和普通人是沒啥關系的，反正錢也不進我的口袋。

但是有一點大家要記住了，中國是期房制度，開發商拿下土地后，向購房者收錢，只是承諾兩年后給你房而已，那邊造房子還要求建筑商墊資。

這兩頭一夾，再加上巨額的貸款，萬一爛尾了。。。

高杠桿如此普及，扛不住資金壓力的房企必然越來越多，小房企會不斷的退出市場。

我不可能知道我進的這個小售樓部，他們老板的負債率是30%，還是90%，甚至更高。

但我猜，肯定不低。

所以，我建議大家盡量買大房企的樓盤，越知名越好，至少他們的樓盤爛尾概率很低。

雖然都是大房企也是高杠桿，但如果必須死2/3的話，我覺得大房企肯定是最后那批死的，相對來說，安全系數高很多。

不知名的小房企，非要買房也可以，但盡量不要買期房，越接近現房越好，最好是一手交錢一手交證，注意是交證，不是交房。

沒有證，房子就是一堆破水泥。

開發房企越大越好，越接近現房越好，這是我給大家的建議。

在未來幾年，樓市必然是鐵血調控，嚴禁房價上漲，一批高杠桿的地產投機商被清理出市場是很正常的事情。

但并不是每一個樓盤，都能幸運的找到接盤俠，定然有一些樓盤會爛尾。

如果你覺得交錢之后五年八年拿不到房無所謂，那你可以忽略這一警報信號。

標簽杠桿暴利地產商

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