深圳,終于動真格了!
作者 :正文注明 2020-11-25 10:15:26 審稿人 : admin 圍觀 : 次 評論
作者:今綸
來源公眾號:功夫財經
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這幾天有兩個新聞讓很多人,尤其是炒房客心頭一緊: 我的看法是,深圳樓市正在“上鎖”,當然主要是對炒房客上鎖,對于剛需是利好。深圳樓市將迎來平臺期,大跌固然不可能,經濟增速和人口增速擺在那里,但是大漲也就基本沒戲了,小漲小跌將成為深圳樓市新常態。 一大波借助深圳樓市炒作發財的人,將被這把“鎖”擋在門外,最終出局。你可以說不夠“市場化”,但它就是發生了。 01 深圳住建局放大招
11月20日,有媒體記者在某APP看到“購房誠意登記上線”的鏈接。 
如果你是賣房者,你需要下載并登錄這個APP,進入“購房誠意登記”,選擇項目進行購房登記。這個“購房誠意登記上線”就是市場此前流傳的購房認籌APP系統,推動者是深圳住建局,目前已經得到該局的確認回復。
深圳住建局也是被逼急了,7月8日去長沙“取經”,回來之后推出“7.15新政”。應該說對市場的調控作用還是有效的,至少假離婚炒房等方法已經被堵上了絕大部分漏洞,炒房客成本大大提高,二手房交易量大跌。 更多炒房客把精力完全轉移到“打新”上面,炒房客已經在“打新”方面形成了完整的產業鏈和精細的分工,專業的炒房“打新”鏈條是這樣的:有人負責出購房資格,有人負責出錢,有人負責出貨…… 只要能“打中”一套新房,轉手至少賺500萬的神話已經在市場上廣泛流傳,這讓深圳住建局其實承受了壓力。但是短期內又不可能讓二手房和新房在價格上并軌,因為這樣做的確會讓部分手頭拮據的剛需陷入絕望,并不是每一個去“打新”的買房者都是炒房客。 此時,深圳住建局只能放大招,學習長沙經驗,給新房“上鎖”。 長沙早在2017年就有一套購房程序——擬購房人在開發商處填寫《長沙市購房資格確認申請表》,交資料,并上傳到市房屋交易管理中心,后續還有公安、社保等部門予以核實,經過一系列的流程之后,符合購房資格的才能買房。 當然,11月16日,長沙這套流程已經升級——升級后的長沙市房屋網簽備案平臺和“長沙住房”APP全新上線,平臺端口延伸至房地產開發企業、金融機構、公積金中心、經紀機構。 
4天后,深圳的“購房誠意登記上線”鏈接也出現在某APP,這絕對不是偶然的,而是長沙學習成果的一部分。 也許,炒房客還有空子可鉆,但是根據此前一封深圳住建局對于購房者信訪購房問題的回復函,我們知道“該APP將積極溝通民政、社保、公安等部門,實現數據共享”,應該說力度很大。 最狠的是,打擊了開發商的銷售造勢和引入了個人誠信記錄這個“大殺器”。 也就是說,今后深圳所有預售樓盤項目在取得預售許可證后,都會在購房誠意登記系統自動關聯上線,真實房源數量信息實時更新。同時,每一個預售項目登記時間至少保持在三天以上,購房者無需在同一時段搶注、扎堆辦理。 捂盤惜售?不存在了。千人排隊?不存在了!夠狠!以后深圳的地產自媒體會少很多可寫的噱頭。 這還沒完,如果購房人弄虛作假,提供不實信息的,一經核實,不僅會影響個人誠信記錄,還會限制其使用購房誠意登記系統,影響今后的購房流程。 想要弄虛作假?可以。只要你不怕影響誠信記錄,不怕影響以后的購房。我估計敢試這兩根高壓線的人非常少。 長沙就是靠這一招和其他狠招,擊退了全國炒房客,讓他們有去無回,現在,深圳也擺上了“大殺器”。 打擊銷售現場的夸張促銷,嚴查炒房客購買資格弄虛作假,再來一個所有流程線上化、數據化、可追溯,基本上就把新房炒作“鎖”死了。 02 深圳加速把樓面價格“鎖死”
除了購房端口的“鎖死”,深圳開始加速把土地樓面價格“鎖死”。 炒房者最津津樂道的是“面粉貴了,所以面包更貴”,他們是最樂意見到地王出現的。 可是,深圳在11月23日的土地拍賣現場,因為7宗地(一共8宗)是要建設普通商品房,均采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓,并限制商品房入市均價,所以,沒有地王。8宗地塊完成競拍,總成交價近340億元。 
“雙限雙競”是什么? “雙限”是指限地價、限普通商品房銷售均價,“雙競”是指競地價、競配建只租不售的人才住房面積。 深圳大量供應居住土地,對于普通的無房市民當然是好事,供應量大,價格有望穩定,無論抽簽、搖號,中的幾率也會大一些。這樣的大規模供地,一次拍賣的金額接近去年半年的拍賣金額,其實對于聰明的炒房客是很大的心理沖擊。 公開數據顯示,2018年、2019年,深圳居住用地成交面積分別約為15.86萬平方米、31.05萬平方米。今年僅上半年,深圳居住用地成交面積已達53.3萬平方米,在土地供應中占比超過五成,且超過去年全年水平。 年末的時候,深圳又給土地市場投放了8宗地塊,這其中的意思再明白不過了:通過加大資源投放滿足剛需,但是繼續嚴防投機力量涌入。 以制度設計把土地價格通過“雙限雙競”鎖死,這里面還有一部分只租不售的人才住房以及可售型人才住房,因為人才住房有一定的門檻,所以等于在價格預期以及收集市場籌碼方面,直接就重錘了炒房力量。 價格預期被鎖死,開發商想沖地王也有心無途徑。 
人才住房實際上消化了一部分剛需,減少了市場的供應壓力,有效分流了普通人的購房需求。 深圳的房地產市場正在被超速抽離金融屬性,實際上也在快速離開香港模式,具有了更多“計劃性”和強干預的味道。 長沙模式與深圳方法的混搭,能夠有效解決深圳的住房問題嗎?希望如此。 《深圳市住房發展2020年度實施計劃》顯示,2020年商品住房計劃安排用地125公頃、建筑面積約563萬平方米,計劃供地擬建設6.3萬套;計劃供應安居工程項目4萬套。 這些在年底都能落實嗎?希望如此。 深圳樓市的全面炒作狂歡其實在“7.15新政”之后已經被按下了終止鍵,二手房交易大跌就是佐證,現在是繼續點殺“打新”狂歡者的階段。 這一波點殺加“上鎖”之后,深圳的樓市炒作力量很難再作妖。
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深圳樓市是全國的焦點和風向標,所以深圳樓市的每一個微小信息都會引起全國人民關注。
其一,官方的購房誠意登記系統正式上線,“打新”規則將發生改變。
其二,11月23日,深圳一次性出讓8宗居住用地,總成交價近340億元。其中7宗地建設普通商品房都是采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓,并限制商品房入市均價。
在土地政策以及房地產稅沒有大消息之前,深圳樓市未來只有兩個故事:“嚴防”+“鎖死”。


▲相比7月最高峰的成交套數套暴跌57%

人性都是差不多的,長沙的成功調控經驗有望在深圳延續嗎?等時間的答案,但是新房反正先“鎖”上了。


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