長租公寓的歧路、套路和絕路！
2018年8月17日，時任我愛我家副總裁的胡景暉，在接受媒體采訪的時候，突然把話鋒轉向了長租公寓：以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓，為擴大規(guī)模，以高于正常價格的20%到40%爭搶房源，破壞了房屋租賃市場。
當時我愛我家剛借殼上市成了A股“地產中介第一股”不久，又拿到了58同城10個億的投資，推出了自己的長租公寓品牌“相寓”，正在昂首闊步開拓市場。忌憚于樹大招風，我愛我家董事長謝勇連夜給胡景暉打電話，讓他管住自己的嘴，還發(fā)布了緊急公告：胡景暉說什么那是他自己的事，跟公司無關。
第二天一大早，胡景暉在朋友圈宣布，由于眾所周知的原因，自己從我愛我家辭職。但故事并沒有到此結束。胡景暉又開了發(fā)布會，這次他直接說：
中國前十大長租公寓將有一半會陸續(xù)爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。
那正是長租公寓爆發(fā)式發(fā)展的時期。整個2018年，碧桂園、世茂、陽光城、泰禾、恒大、自如、蛋殼、平安等公司都發(fā)行了專門的ABS，把房客月付或季付的租金打包做成有利息的金融產品賣給投資者，自己提前拿到1年甚至數(shù)年的租金收入，然后把這錢拿去收房、擴張。
盛世危言，當然沒人聽。但轉眼間，長租公寓就挨個爆雷。
根據(jù)貝殼的不完全統(tǒng)計，2017年至今，陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營糾紛及跑路的長租公寓多達107家，其中40%就發(fā)生在今年。
即使是年初在納斯達克上市的行業(yè)龍頭之一的蛋殼，也沒躲得過爆雷潮，拖欠供應商賬款、房東租金和租客被斷水斷電的消息不絕于耳。雖然一度在官方微博上澄清稱“我們沒有破產，也不會跑路”，但多個地區(qū)的辦公室已經(jīng)人去樓空。
蛋殼隱身，留下想收房止損的房東和無家可歸的打工青年。11月23日，蛋殼女租客提刀與房東對峙的視頻在微博上被瘋轉，視頻中一名年輕的女生與房東發(fā)生爭執(zhí)，過程中甚至不惜拿刀威嚇房東、阻止收房。
本該為城市里的打工青年提供住所的長租公寓，怎么就成了讓租客拿刀跟房東對峙的地雷陣？
01 歧路
2010年夏天，左暉感覺鏈家出了“結構性問題”。
那一年，鏈家的門店數(shù)量突破了500家，員工上萬，拿到了鼎暉嘉業(yè)、復星創(chuàng)投的投資，準備從北京向全國擴張。唯一的插曲是找高瓴資本拉投資的時候，張磊反問了一句：中介生意依賴經(jīng)紀人，怎么規(guī)模化？
不久后，左暉在北京昆泰酒店搞了一場座談會，打算聽聽產官學三方的建議，順便給鏈家造造勢。座談會開得很和諧，主基調是回顧過去成績、展望美好未來，直到一位財經(jīng)記者語出驚人，“地產經(jīng)紀行業(yè)有價值的公司，應該是幫消費者掃雷，但現(xiàn)在大多數(shù)經(jīng)紀公司，都是給消費者埋雷的。”
會議結束，在從酒店到公司的路上，左暉一言不發(fā)。
緊接著，讓左暉煩惱的事情接踵而至。為了遏制房價過快上漲，宏觀調控一輪接一輪，從提高首付比例到強化廉租房管理、增加增值稅，調控逐步進入深水區(qū)，地產交易隱約熄火，同行瑟瑟按兵不動。在輿論質疑、調控趨緊的關口，左暉大手一揮，花了5000萬請IBM做戰(zhàn)略咨詢。
帶著IBM團隊給鏈家做顧問的是彭永東，堅定認為中介業(yè)務可以互聯(lián)網(wǎng)化。結果，在幾次交流后，左暉干脆把彭永東和他的IBM團隊挖了過來。
沒多久，左暉又開了一次會。在京郊的酒店里，高管們被分成兩隊，一隊要用互聯(lián)網(wǎng)思維干掉鏈家，一隊則要作為傳統(tǒng)中介抵擋互聯(lián)網(wǎng)的攻擊。
在這場后續(xù)被稱為鏈家“廬山會議”的大會上，兩隊人馬有攻有守，給出了很多改革方案，當中就包括了“自如”。
當時鏈家手上幫業(yè)主管理著幾萬套房子，這種托管業(yè)務又累又復雜，一點都不符合互聯(lián)網(wǎng)審美。在“廬山會議”后，左暉決定把這些房子交給加入不久的熊林負責重新開發(fā)。
2011年10月，鏈家正式成立了自如事業(yè)部，拿到房源后，要重新裝修再租出去。
跟原來的二房東模式稍微不同，重新裝修、做配套服務，在起步階段是一件挺麻煩的事。自如在北京開展業(yè)務的第一年，市場上連一個20人以上的保潔公司都很難找，但后來隨著規(guī)模變大，甚至反過來催生了智能門鎖行業(yè)，現(xiàn)在每個月智能門鎖行業(yè)的采購量至少在10萬把以上。
但即使是再好的賽道，路上的車多了，開車就難了。
2015年以來，推動長租公寓發(fā)展的政策接連出臺，行業(yè)一下子變得熱鬧起來，碧桂園、萬科、恒大、招商蛇口、龍湖等地產公司把部分庫存房轉為長租公寓；中介公司鏈家／自如、世聯(lián)行、我愛我家等則有自如寓、紅璞公寓、相寓等。連如家、華住等酒店集團也做了長租公寓。
房源大戰(zhàn)一旦打響，收房價格就坐上了火箭。
2018年，水木社區(qū)出現(xiàn)了一個帖子。一個北京天通苑的房東要把手上的三居室租出去，原本心理價位是7500元/月，但自如、蛋殼輪番加價爭奪房源，最終蛋殼以10800元/月拿下。連房東自己都震驚了。
但神奇的地方在于，高價收房之后，并不意味著會以更高的價格租出去。
例如在今年疫情期間，長租公寓“巢客”給杭州的所有房東發(fā)信，要求豁免支付2個月房租。
一位不同意免租的房東親自找到了租客，驚訝地發(fā)現(xiàn)，巢客一邊要求房東不收租，但另一方面并沒有對租客免租。更讓他震驚的是，巢客用3200元／月的租金收房，轉手給租客的租金是：3000元／月。
蜂擁搶房，高價收房，卻低價外租，長租公寓可不是為了做慈善。
02 套路
把“包租婆”、“二房東”的生意，做成大規(guī)模的長租公寓，有兩個天然的痛點。
首先是，資金周轉不易。
以自如為例，根據(jù)它跟中信證券共同發(fā)布的資產支持計劃說明書，北京自如跟個人業(yè)主一般簽訂3年合同，有的還可達到4-5年，付款方式以季付、半年付為主。在這個情況下，如果大部分租客選擇季付或月付，自如本身就會面臨很大的資金壓力，需要大規(guī)模融資才能擴張。
其次是，房子可能空置。
平臺從房東手上簽了長約、拿到房、給了錢之后，房子不一定能租出去，如果長期空置，那平臺就是等于白虧。
那么多長租公寓從北京上海深圳杭州起步，跟“空置率”有很大關系，只有這些年輕人口源源不斷流入、收入水平比較高的一線大城市，才能避免過高的空置率。
這也注定了，長租公寓的規(guī)模很難進一步擴張了，畢竟能受得了高租金的年輕打工人并不多。
但這種痛點似乎并沒有阻止各地長租公寓的遍地開花。能支撐各平臺暫時脫離地心引力的，是三大套路——
（1）“高周轉”。
從房東手上收房后，每過一天都是成本，都是燒錢啊。為了趕快填滿空置的房子，從裝修到租戶入住的時間間隔越短越好，所以在很多新房源里，不僅智能門鎖、小清新家具是標配，連甲醛超標也是標配。
誰說蓋房子才能高周轉？租房子才是高周轉的祖師爺。
（2）“N+1”。
高價搶房、重新裝修、房屋空置，這些都是成本。這些成本不僅可以轉移到租客身上，還可以轉移到隔斷墻上。
在鏈家“廬山會議”后，自如事業(yè)部從2011年就搞起了“優(yōu)化房”，對于面積比較大的房子里，在客廳多搞一堵墻變成單間再租出去。
這種單價低、總價高的天才模式就此一炮而紅。
（3）租金貸、ABS。
金融產品為長租公寓的資金周轉問題掃清了最后的障礙。
住戶每個月或每個季度交的房租，一般都會被認為是穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這種可預期的收入為長租公寓平臺的金融操作留下了空間。平臺往往把預期租金收入，加上利息，做成ABS賣給投資方，這樣一來，馬上就能拿到未來1年甚至幾年的租金，以后只需要把租金和利息分期給回投資人就行。
但畢竟利息也是自己掏錢，還是讓別人掏更好。所以，平臺一方面在向投資機構貸款的時候，另一方面也讓租戶向自己貸款。
平臺往往把用戶分成兩類，對年付用戶與季付用戶，平臺會給到一份《住房租賃合同》。但對月付用戶則會給到一份《住房租賃合同》、一份《貸款合同》兩份合同。
以《中信證券·自如1號》為例，它給投資人的利率是5.39%，但向月付用戶收的年利率是6.27%，而且 由于每個月的本金是遞減的，租客要承受的真實年化利率其實是12.36%。
平臺這樣做其實也有一定的合理性。月付用戶的消費能力可能不高，導致后期房屋空置的可能性也比較高，平臺相當于為這個風險定價。簡單說，如果只有月付能力，租客就不是租客，而只能成為“貸款人”。
在這三大套路的加持之下，原本租房收益低得可憐的生意，瞬間成了巨頭紛紛涌入的風口。但也正是這火熱，加速了爆雷的進程。
03 絕路
時間回撥到2018年8月19日，算盤打得精的潘石屹，就曾在一次會議上說：長租公寓的生意肯定是虧的，因為長租公寓產生的銀行貸款基準利率是4.9%，而出租回報率最高不到1%。
不管有多少花樣，本質都是二房東，主要收入本該來自于”一進一出”的租金剪刀差，所以即使房價上漲、富人資產增值，打工人的收入注定跟不上富人資產增值速度，能承受的租金很難跟隨上升。
但與此同時，隨著做長租公寓的人越來越多，都要搶房源，房源的價格卻是不斷上漲的。因此，才能在那么多長租公寓爆雷的新聞中，看到3000塊收房、2500塊外租的“慈善事跡”。
本質上，“二房東”就是一門小日子滋潤，一做大就完蛋的生意，規(guī)模、利潤、現(xiàn)金流，是一個不可能三角。
包租婆管著十幾套房子每月收租美滋滋，但一旦機構介入爭奪房源，房源價格會越來越貴，再加上需要配置的后期服務人員，不僅沒有壓低成本的規(guī)模效應，反而出現(xiàn)了規(guī)模越大、成本越高的“規(guī)模負效應”，因此只能把二房東生意變成“高收低出”、“長收短付”的金融生意。
04 尾聲
年輕人無疑是一個國家里最寶貴的財產，在大城市996打工，在長租公寓租房，無非是相信可以用自己的雙手創(chuàng)造更美好的明天。
在那句廣為傳頌的“面朝大海，春暖花開”里，它的前半句其實是“我有一所房子”。
但在無孔不入的消費貸中，這個夢想只會越來越遙遠。試想一下，租房、買衣服、買車，都可能需要用到分期，每一次消費都有利息。
這意味著，借錢的人將很難實現(xiàn)財富積累，而放貸的人將長期躺贏。這就是壓垮打工人的最后一根稻草。
全文完。感謝您的耐心閱讀
參考資料：
[1] 《中信證券·自如 1 號房租分期信托受益權資產支持專項計劃說明書》
[2] 《中信證券·自如 1 號房租分期信托受益權資產支持專項計劃跟蹤評級》
[3]蛋殼公寓招股書
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