中國房地產：從1987到2021（四）

作者 :正文注明 2021-08-10 07:02:58 審稿人 : admin 圍觀 : 次評論

原創：顧子明
本文授權轉載至微信公眾號：政事堂Plus2019

第四部分

冬雪寒，回首望天涯iXf曹操讀書網

【16年國慶調控、房住不抄、長效機制，政府財稅緯度】iXf曹操讀書網

iXf曹操讀書網

一，調控沒有最嚴，只有更嚴iXf曹操讀書網

iXf曹操讀書網

2016年極度火熱的行情讓每個房地產從業人員都心潮澎湃，正當大家忙碌了三個季度，準備開始享受國慶假日的時候，史上范圍最廣、政策最嚴的調控新政正不斷出臺。

國慶7天22城接連出臺樓市調控政策，由于其覆蓋面廣、影響力大，許多人過完國慶節發現自己已經不具備購房資格了。

2016年年底中央經濟會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，“房住不炒”成為這一輪房地產調控的政策主基調。

一、二線的限購，反而將那些涌動的資金趕到三、四、五線去，三、四、五線迎來了一波行情，這也契合了“去庫存”的戰略安排，兩年時間減少庫存1.7億㎡。

一、二線與三、四、五線的輪動行情，也讓房企發現在政府調控背景下，只有全國性的布局才能有更大的騰挪閃轉的空間，東方不亮西方亮，由此開啟了房企新一輪全國化布局的戰略。

摸著東北老王過河的常州老王，依靠著住宅+商業兩輪驅動，深耕三四線，跑到了行業前八的位置……

學著碧桂園跟投+高周轉，來自浙江的小中梁，各種合作開發，跑步進入前二十，名聲甚至蓋過央企大中糧……

一貫大膽的閩系房企秉持著“愛拼才會贏”的精神，世茂、旭輝、陽光城、正榮、融信紛紛躋身銷售額前三十……

所謂盛極必衰、物極必反，當行情從15年一線、16年二線到17年三、四、五線后，全國輪動的行情似乎走完一輪，當房企和購房者等待著這輪調控的放松的時候， 2018的秋季例會，剛剛贏得股權之爭，引入深圳地鐵作為最大股東，搖身一變成為國企的萬科率先喊出“活下去”這句口號，站在今天再去看當時的預判，“大哥就是大哥”，畢竟還是當年被朱镕基總理聘任為房地產顧問的企業。

2015-2017年圍繞萬科控制權引發的中國資本市場的最大股權爭奪戰

2018年7月31日，中央政治局會議用“堅決遏制房價上漲”八個字徹底堵住了調控放松的預期。

房地產行業一時哀鴻遍野。

二，一地雞毛：名利場的散落

2008年金融危機開啟了金融放水+棚改放水+政府定向調控這波火熱的行情，使得全國房價普遍翻番再翻番，房價的上漲帶來了房地產全部鏈條上的“雞犬升天”，創造了巨大的財富效應，圍繞著財富的流動演繹了諸多光怪陸離的故事。

這種財富效應首先表現在地產行業內，行業高速發展時期，在資本的加持下，各家房企開疆擴土、跑馬圈地、躺著賺錢，高昂的薪水、快速的晉升，使得房地產這個本來很“土”的行業瞬間成了名利場。

一個名校的校招生工作第一年普遍年薪可以拿到20萬+，形成了互聯網、金融、地產三分名校生的格局；一個工作五年左右的可以做到城市總經理，年薪百萬（是明面收入）輕飄飄，還不包括其他可能占比更高的收入。

甚至還有工作四年從營銷主管升遷到聯席總裁，掌管千億銷售房企的神奇案例（補充一句，不是二代）。

16個月后，這位聯席總裁從中梁離職，升的太快，還是不太穩

一個行業快速發展階段，不斷做大的增量蛋糕往往可以掩蓋很多問題，但是當行業步入成熟期乃至下行期，問題就會一瀉千里般爆發出來，行業、企業如此，國家亦然。

晉升太迅速，造成了房地產行業德不配位的現象太普遍了，一些只不過早入行的人自認為自己賺的錢是合理，符合自己能力的，洋洋自得，殊不知“只不過坐上了時代和行業的紅利電梯”，當行業下行期以后，“大浪淘沙”下被“優化”，無法迅速找到位置，心生埋怨。

賺錢太容易，吸引了無數人紛紛涌入房地產行業，泥沙俱下、參差不齊，無數勾心斗角人性丑陋的事件不斷演繹，明面的光鮮掩蓋不了背后的丑陋。

財富太膨脹，使得人性的欲望不斷跨越道德邊界，貪腐事件頻頻事發，桃色新聞層出不窮，甚至有房企老總做出超出社會道德底線的事件，引發輿論嘩然。

上了新聞聯播的逾越道德底線的惡劣行為

2019年8月12日，一個叫“地產天機”的公眾號發布了第一條推文《地產圈有多亂？①》，一石激起千層浪，開啟了房地產行業大揭底序幕，各種桃色新聞、腐敗行為、房企秘辛在地產圈內傳播，幾乎前五十名有名房企都上榜，上至總裁級別，下至案場銷售，這一行業的亂象呈現在公眾面前，一時引起軒然大波。

當行業高速發展的時候，只要活干的好，老板可以睜一只眼閉一只眼看著你“胡吃海喝”、“偷拿卡要”，但是行業下行期時候，你再這么搞就是“偷”老板的錢的，于是各大房企開啟了一輪又一輪內部反腐，畢竟反腐出來都是利潤，有的被開除永不錄用，甚至很多都移送了司法機關。

房地產行業是一個高度政策性的行業，從土地（以前的國土局）、規劃（老規劃局）、建設（老建設局）、信貸（國有銀行）、銷售（房管局）各個環節都與政府部門高度相關，相應地也會引發這些部門與房企的深度勾連，產生巨額的貪腐現象，這是我們需要警惕的。

該副秘書長長期在規劃局工作，擔任鹽城規劃局局長達十年

當然，隨著房地產行業調控愈發嚴格，從土地市場、規劃建設、銷售確權等環節越來越規范、透明，房企“政府公關”的力度也會越來越小，大大減少供給端將貪腐的行為。

三，釜底抽薪：房地產去金融化

2018年3月，20年前在貴州成功推進房改的郭樹清接棒他在老體改委的同事周小川被任命為中國人民銀行黨委書記、副行長，此前一年，他已由山東省長的任上接任中國銀行業監督管理委員會主席、黨委書記，在一行兩會【中國人民銀行、銀保監會（2018年政府機構改革銀監會和保監會合并為銀保監會）、證監會（2011年-2013年他還曾任證監會主席）】金融格局中身挑人民銀行和銀監會兩大部門，無疑是中國金融體系中最舉足輕重的角色之一。

這位性格鮮明、敢說敢干的內蒙漢子，對于防范金融風險擁有極大的敏銳性，而正如上一篇文章所說中國房地產行業已經成為系統性金融風險的源頭，防范化解重大風險是十九大所提出打好三攻堅戰之首，所以他對于房地產的調控持有強硬堅決的態度。

越來越嚴格的措辭也代表著金融高層對于房地產的嚴控態度

而由此引發了從金融層面對于房地產的釜底抽薪，正如第三篇文章所分析的：房地產2008-2016年這波行情主要是受益于財政貨幣的大放水帶來的金融紅利，斷掉了金融這個輸血通道，相當于釜底抽薪的調控措施，新一屆由老體改委出來的金融高層們從央行、銀行、證券、保險等多個維度減少對于房地產的輸血，房地產逐步降低金融屬性，回歸到居住的屬性。

熟悉的思維導圖

其中最重要的是三點舉措：

首先，打著“防范化解重大風險”的大旗，大力清理影子銀行、銀行表外業務，這將房企的極度依賴的非常規融資渠道幾乎堵死，房企加杠桿的能力被極大限制。

其次，針對重點房企實行三道紅線，根本來講就是降低負債率，降低風險，給予優質房企更大的負債空間，減少高杠桿企業負債空間，優化房企格局。

直接限制了房企負債上限，促進優勢央企、優質民企的行業集聚

再次，從銀行房貸集中度的角度，限制銀行這個正規渠道對于房地產的輸血規模，進而將更多更寶貴的資金導入實體經濟、科技創新等領域。

最合法占比最高的融資渠道限流了

這一系列金融政策將整個房地產長久以來的融資渠道進行了全方位、多層次、有區別的限制，無疑將給那些高負債、高杠桿的企業帶來巨大壓力，而那些“北京話”講得好的企業將獲得結構化重大發展機遇。

為了“活下去”，房企只能一方面少花錢（減少投資，區域合并、精簡人員，控制費用，減少分紅），另一方面抓緊賣貨回收現金流（去庫存回籠資金），所以可以預見的下半年，各家房企花式促銷賣房的手段將會層出不窮。

1月16日，萬達在北京文華酒店召開了2020年年會。王健林坐在主席臺上，不斷強調風險意識。他告訴高管，萬達必須認清行業趨勢，把安全、利潤、現金流放在首位。

7月11日，中南召開了半年度工作會議，全面接管集團工作三個月的董事會副主席陳昱含再次在會上發出了自己的聲音：下半年就是要活下去。

7月25日，萬科集團召開了一場小范圍的會議，郁亮發表了長篇幅的講話。其中有兩個決定和一個判斷。他的第一條決定即是：銷售回款是下半年工作的重中之重，一切圍繞銷售回款開展工作。

7月27日，中國恒大發布公告稱，本公司董事會宣布，經充分討論，綜合考慮當下市場環境、股東及債權人權益、集團各產業長遠發展等因素，決定取消特別分紅方案。

房企感受到房地產去金融化“釜底抽薪”式調控的威力，而房地產去金融化本質是房地產長效機制的重要組成部分。

四，新冠疫情下的房地產

2020年突然爆發的新冠疫情，是近百年來傳播速度最快、感染范圍最廣、防控難度最大的突發公共衛生事件，深刻地影響了歷史的進程。

從外部看：前期氣勢如虹，各處極限施壓，一直逼著美聯儲放水，辛辛苦苦耕耘四年即將摘取交易成果特朗普遭遇新冠疫情這只黑天鵝，最后時刻敗給了建制派的拜登，因為貧富差距拉大而造成保守派的回光返照被生生打斷，進而引起了一系列連鎖效應。

日本的君子豹變、以色列的八王執政、印度邊境的沖突、烏克蘭的左右搖擺、英國的反復橫跳……

隨著拜登的上臺重歸建制派的套路，采取所“競爭、合作、對抗”三分法的對華政策，拉著盟友步步緊逼的策略，我們的外部環境必然比特朗普時代更加復雜。

左起分別為拜登、布林肯、賴斯、克里

從內部看，新冠疫情首先沖擊我們，在黨中央堅強領導下，全國軍民上下一心，我們成功控制住了疫情，但是經濟發展仍然元氣大傷，為了對沖疫情的沖擊，貨幣政策又要“適度”寬松起來和財政政策又要積極起來，16年以來這一輪嚴格控制的房地產得到了喘息的機會。

我們看到一線的北京、上海、深圳、廣州房價不斷飆升，甚至深圳爆發了“深房理事件”……

我們看到一些城市地王頻出，甚至一場土拍誕生四五個地王，土地市場火爆也點燃了新房市場……

我們看到經濟基礎較好的三四線城市，新房量價齊升，直追17年的歷史最高點…..

深房理這件事還未出結果，真的水很深

似乎房地產又將在內外部壓力的情況，不得不被拿出來繼續充當“夜壺”的角色，很多人都在疑問：什么時候放開調控政策？房價是不是要暴漲？是不是要趕緊上車？是不是要在高點之前把多余房子賣出去……

我們覺得，這些也只是疫情沖擊下房地產的盛世余暉，因為我們接下來將迎來全方位、多層次、利長遠的房地產長效機制。

這將是下一篇文章將要講述的內容。

標簽中國房地產

上一篇：中國房地產：從1987到2021（五）下一篇：返回列表

中國房地產：從1987到2021（五）

原創：顧子明本文授權轉載至微信公眾號：政事堂Plus2019第五部分看當下，穩住不要浪【長效機制背景下，站在內外聯動（百年未有之大變局與中華民族偉大復興的戰略全局）的大格局下看房地產行業】經過前面四篇接近兩萬五千字的敘述，我們終于從1987年來到了當下的2021年，此前我們已經從行業、土地、現代化（城鎮化與工業化）、金融、調控的角度聚焦了房地產發展的不同階段主導力量的演變歷史，再將目光回到2021年，我們身處的當下。明公是一個很喜歡歷史的人，歷史當中有個高頻熱詞叫作“歷史局限性”，這是指歷史人物受制于當...
2021-08-10 07:02:53 中國房地產
中國房地產：從1987到2021（六）

原創：顧子明本文授權轉載至微信公眾號：政事堂Plus2019第六部分系列小結通過五篇系列文章，我們從1987年12月1日深圳第一次土拍為起點，到2021年7月27日無錫出臺二手房指導價格機制為終點，我們回顧了中國房地產34年的波瀾壯闊的發展歷程，重點展示了期間重大的人物、故事、企業、事件、政策。中國房地產是一個宏大、牽扯面廣泛的議題，我們所做的只是希望能夠給大家一些系統的知識、有參考性的意見、良好的閱讀體驗，閱讀這篇文章的你我都是這場歷史變革親歷者和見證者，接下來將對系列文章做一下小結。一，各篇文章的小...
2021-08-10 07:02:51 中國房地產
龍光地產補聲東：數字化運營讓業務插上翅膀｜2021中國房地產數字峰會

編者按：首屆50+地產數字化最高決策者齊聚的“中國房地產數字峰會”已經圓滿落幕。這場由中國房地產業協會指導、中國房地產業協會數字科技地產分會主辦、鈦媒體集團承辦的地產數字化垂直峰會，獲得了近500位觀眾的支持與肯定，線上直播覆蓋人次50W+。峰會真實實現了地產產業鏈條中上下游的高效連接，并有50+地產數字化最高決策者攜手輸出了業界最專業的地產數字化內容，這里包含他們多年積累的具體實踐、前沿分析及經...
2021-06-12 10:52:13 數據決策者曲線
數字營銷的“第二增長曲線”：以客戶為本，協同共生｜2021中國房地產數字峰會

營銷分論壇圓桌嘉賓-2010中國房產數字峰會5月28日，2021中國房地產數字峰會在上海舉辦。下午“數字化營銷”分論壇上，鈦媒體集團聯合創始人兼鈦媒體研究院院長萬寧、華發集團首席信息官/華發新科技投資控股有限公司董事長黃秉豪、方圓集團CTO黃躍升、藍光集團、復星科創等代表出席論壇圓桌對話，鈦媒體集團聯合創始人兼鈦媒體研究院院長萬寧擔任圓桌主持。嘉賓們對于“數字營銷和房企的價值鏈重構”的話題發表了各...
2021-06-07 12:48:45 客戶華發集團
金地集團總裁黃俊燦：數字賦能，讓地產管理更智慧 | 2021中國房地產數字峰會

金地集團總裁黃俊燦5月28日2021中國房地產數字峰會在上海啟幕。在上午“尋找第二增長曲線”主論壇上，金地集團總裁黃俊燦表示，在地產數字化、產業化的浪潮下，金地集團主要利用BIM建筑工業化為抓手，將設計公司、建造公司、構建預制公司等產業鏈上的企業全部串起來，打造了一個生態圈。同時認為，未來的數字化一定會往數字孿生的方向變化，從BIM平臺到數字生活、再到智慧城市、智慧社區，再到數字營銷，數字化將會滲...
2021-06-04 15:56:46 數據數字金地
思為科技華登喜：營銷的本質是服務 | 2021中國房地產數字峰會

思為科技副總裁兼合伙人-華登喜5月28日，2021中國房地產數字峰會在上海啟幕。在下午“數字化營銷”分論壇上，思為科技副總裁兼合伙人華登喜發表了《營銷數字化，讓地產行業更美好》的主題演講。華登喜認為，營銷的本質是服務，服務好客戶而不是把客戶當作工具，在數字營銷的世界里選擇適合開發商的線上工具，把服務的顆粒度做的更細點一、更人性化一點。同時，將所有流量all?in?one在一體化營銷系統上，把流量做...
2021-06-03 18:54:14 開發商客戶數據
聚齊地產界最有話語權和決策權的人，首屆中國房地產數字峰會來了｜最全議程更新

圖片來源：unsplash.com從高速發展到穩健運營，中國房企正在經歷一場變革陣痛。隨著“三條紅線”等政策的出臺，房企亟需從傳統粗放的運作模式向精細化管理轉變。在這樣的大趨勢下，房企逐漸開始擁抱數字化轉型，以期解決目前行業所面臨的增長困境。可由于地產業務鏈條長、項目多、分布區域廣，大多房企的數字化戰略分散且缺乏頂層布局——無規則，無范例，如入混沌。為了凝心聚力，2年前，中國房地產業協會數字科技地...
2021-05-14 17:16:23 數字中國房地產峰會
2020第九屆中國房地產產業鏈創新合作高峰論壇（華南站）

房地產產業鏈可以定義為圍繞房地產商品從土地獲得到市場流通所涉及的相關部門之間的連接關系。實際上，任何一個產業的成熟與強大，無不以其產業鏈的形成和完整為標志，任何企業的發展壯大也是得益于整個產業的成熟。因此，隨著中國房地產業的迅速發展，人們對它的關注已不僅止于市場，對產業鏈的關注度和重視度也正日益增強。當前中國地產行業已經正式步入下半場，曾經的野蠻式增長正在向精細化運營轉變，而2020年新冠疫情更加...
2020-06-11 11:17:15 產業鏈中國房地產華南