悄悄地，房地產的風向變了！
來源公眾號：老端的觀點
炒股的朋友都知道，A股里有著名的“三傻”，分別是銀行、保險和地產。這三兄弟的估值已經是歷史最低了，但是不僅不漲還在天天跌。不過最近地產兄弟一反常態，竟然出現了連續大漲的態勢，很多人搞不明白咋回事，今天我們就來分析一下，到底發生了什么。
最近幾個月以來，一系列政策的重大轉向讓很多人摸不著頭腦，比如那個“雙減政策”，幾乎讓教育培訓行業全體完蛋了，很多公司前一天還在開會布置任務，第二天人事就來通知集體離職。把所有人開除之后，公司連辦公樓都退租了，相當于原地解散。這么嚴厲的政策下來，很多家長發現，就算想花錢補課，都找不到老師了。
為什么會有如此大力度的打擊呢？有一個解釋是說，此前有過一個大規模的調查，問你為什么不愿意生孩子，得到的回答非常統一，全部都在抱怨生孩子成本太高，說起來就三條，我稱之為新的三座大山，分別是：住房、教育和醫療。
既然原因找到了，那么下面要做的就是搬走這三座大山，其中住房一直都在打擊，從來沒有停過；醫療也在改革，比如搞了個藥品集中采購，徹底杜絕了醫藥購銷流程中的灰色費用，大大減輕了群眾的看病負擔；教育就是最近的“雙減”，徹底把資本從教育領域趕了出去，投資教育的人都已經虧光了褲衩，你看看在美國上市的那些教育機構，哪個不是“腳踝斬”？
不過在如此嚴厲的打擊之下，有一個行業似乎要轉康復病房了，你不要懷疑，這個行業就是房地產。
房地產行業受重擊已經是全行業的常態了，我記得嚴打房地產起碼已經3年多了。對于這種打壓，我是不以為然的，因為打房價是治標不治本的行為，重要的是需要弄懂為什么房價一直漲，房價漲是結果，打擊這個結果而不解決它的原因，必然是無用的行為。
在我看來，房價永遠漲的唯一原因就是中國經濟一直在高速發展，哪天中國經濟出現大幅下滑，房價肯定大跌，但我們承受不起經濟大幅下滑的代價，所以就只能忍受房價上漲。
為什么經濟高速發展必定讓房價大漲呢？原因很簡單：經濟繁榮期，一個顯著的特征就是人人口袋里的錢都變多了，錢多了之后必須要花出去，但一個人的消費能力是有限的，你錢再多也不可能一天吃五頓飯，也不可能同時看四臺電視，也不會口袋里裝六部手機。當你的錢越來越多之后，消費占你支出的比重會越來越低，此時你只能通過投資才能把錢花出去。
對于很多先富起來的人而言，房子就是一個非常可靠的儲蓄罐。你把錢投在任何地方，都不如投在房子上令人放心。過去20年的經驗已經告訴我們，房子是吸納過剩資金的最好方式。
如果你還不能理解以上這番話，你可以這么想：房子事實上就是這座城市的股票。比如上海，你能在上海買一套房，就意味著這座城市有你的一席之地了，將來你的孩子就能在這里上學念書。為什么你的房子一直在漲？因為上海一直在發展一直在壯大，想來這里定居的人非常多，其中只有一小部分人能夠順利留下來，而房產的增值部分，就是給這一小部分人的回報。
既然買房是如此正能量的事情，為啥房價上漲人人喊打呢？因為房價漲有個副作用，就是造成嚴重的貧富差距。那些沒上車的人，肯定會牢騷滿腹，而上了車的人，就算啥也不做，一年資產升值就超過別人打幾十年的工。這樣一來，社會肯定不穩定。現代社會中，房東和房客的關系，就好比是古代地主和佃戶的關系。
在房價非理性狂漲的時候進行打壓，我是舉雙手雙腳支持的，但凡事都有一個度，正所謂過猶不及，一旦超過了這個度，事物就會向反方向發展了。現在的打壓措施主要是兩塊，其一是控制需求端，通過各種限購限貸措施不讓你買房；其二是管制價格，新盤上市施行備案價，如果價格高了就不給你通過。
有意思的是，如果你不想讓房價漲，那你起碼應該降地價吧，但地價是不能降的，不僅不降還年年要漲，在這種情況下，開發商怎么算都覺得不可能賺到錢，既然不可能賺到錢，那干脆就不做了。
最近有這么幾個新聞：
原定于8月9日推出的深圳第二批集中供地，共涉及22宗居住用地，突然全部中止出讓。有傳聞稱，中止出讓背后是報名房企嚴重低于預期，其中民企參與度極低。繼深圳土拍中止后，天津第二批集中土地延期。今天青島突發公告，今年第二輪集中出讓的100宗拍賣活動因故中止。
突然中止拍賣，原因也很簡單，自然資源部發了一個文件，明確二批次核心城市土地出讓政策調整，限定土地溢價上限15%。不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價。到達上限后通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬。
此前開發商天天被按在地上摩擦，但土地拍賣的時候，他們又爬起來，拍拍身上的塵土，繼續陪著笑去報價，也難怪一直被嚴打，實在是太沒骨氣了。你這么被欺負，你就不能硬氣一回，大喊一聲：“老子不干了！”這樣別人還能看得起你。
開發商不去參加土拍，倒也不是他們硬氣了，而是真的賺不到錢了，千做萬做，虧本生意不做。這個項目，忙上幾年，算來算去，根本不可能賺到錢啊，既然如此，干脆不做了。
現在上頭也逐漸意識到，如果不壓地價，光打房價，唯一結果就是開發商暴雷，連濃眉大眼的恒大都快完蛋了，然后必然發生的事情就是爛尾樓頻現，業主維權鬧事，銀行出現壞賬，上下游企業被欠債拖垮，農民工失業，社會出現不穩定因素，最終就是多輸的局面。以上其實還不是最重要的，最重要的是，土地如果一直賣不掉，地方政府財政壓力會越來越大，到時候公務員工資都發不出來怎么辦？這才是他們最關心的。
你還記得2015年為什么要搞“去庫存”嗎？原因并非是庫存壓力大，因為這都是開發商的事情，真正的原因是開發商沒錢買地了，這才是要命的。土地賣不掉，地方發展哪里來錢？靠發地方債嗎？那真不夠啊，所以只能去庫存。
現在我們又遇到了當初類似的局面了，所以我的判斷非常簡單，雖然嚴打房地產商但并不想把它弄死，如果開發商真的死了，明年新房供應不足，唯一的結果就是房價暴漲。
綜合以上的分析，我認為針對開發商的調控已經告一段落了，下面開發商的日子會稍微寬松一點，很快你就會看到我的判斷準不準了。
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