中國房地產：從1987到2021（三）
作者 :正文注明 2021-08-10 07:03:02 審稿人 : admin 圍觀 : 次 評論
原創： 顧子明
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【08年四萬億、14年棚改、15年三去一降一補，金融緯度】fck曹操讀書網
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一，著名的四萬億fck曹操讀書網
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2008年9月14日，擁有158年歷史的雷曼兄弟公司宣布申請破產保護，同一天，華爾街三巨頭之一美林證券被美國銀行收購，標志著二戰后破壞程度最大、波及范圍最廣、影響最深遠的經濟危機爆發了。而引發這場危機的根源是美國次貸危機所引發的房地產泡沫（具體過程這里推薦一部電影《大空頭》，可以作為輔助閱讀），07年美國房地產泡沫、93年海南房地產泡沫、91年日本房地產泡沫，這三大房地產泡沫崩盤事件也成為房地產空頭經常用來論證中國房地產泡沫即將崩盤的論據，也造就了無數自媒體十萬+的爆款文章，然而這些年房地產空頭的打完左臉、打右臉。之所以那段時間口頭被頻頻打臉，是因為接下來我們將迎來無論是時間、力度，還是范圍、深度都超出預期的積極的財政政策和寬松的貨幣政策。面對著洶涌而來的金融危機，2008年11月15日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長的措施。會議確定了當前進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施，這就是后來著名的“四萬億計劃”。其中第一條是就加快建設保障性安居工程。加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區改造，實施游牧民定居工程，擴大農村危房改造試點。截止2010年年底，廉租住房、棚戶區改造等保障性住房共完成4000億元投資，但是實際上執行中，大量資金通過各種渠道進入房地產行業，這為深陷經濟危機泥潭的房地產行業帶來巨大的增量資金，也成為催生了房價的暴漲的重要推手。除了棚改項目這個直接房地產市場增量，鐵路、公路、機場等重大基礎設施建設和城市電網改造的投資也極大地補充了基礎建設的短板（截止2010年年底，預計投入資金15000億元，占比最高），基礎設施的投入在某種程度上夯實了房價的基礎，一方面那些享受本輪巨大基建投資的利好的城市，對外進一步吸引產業、資金、人口的集聚，加速城鎮化和工業化的進程，而這又為這些城市的房地產發展提供了堅實的購買力；另一方面城市內部的基礎設施的建設擴大了城市了的骨架，為城市規模和能級的提升打開了空間，簡單舉個例子，一個區域板塊可能由于通了地鐵，而拉近了與核心區域板塊的通勤距離，這片區域板塊的土地價格和居住價值將得到極大的提升。基建投資對于房地產拉動的影響是更大更長遠更深層次的。除了四萬億的積極財政政策，寬松的貨幣政策也在發力。在金融政策方面2008年9月16日、10月8日、10月29日、11月27日、12月22日，央行連續五次降息，累計降息2.16%，力度空前、頻率之快令人瞠目，與之相對應的是20年新冠疫情沖擊最嚴重的時候，我們只是降息0.3%，可見當時寬松的貨幣政策有多寬松了。在房地產救市政策方面，降稅費、降首付、降貸款利率，救市全家桶來一套。10月12日，對于首次購買90㎡以下住宅，契稅按照1%征收，免征印花稅；降低首付至20%，房貸利率可以打7折。12月30日，國家稅務總局踩點公布《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》，公布了個人住房轉讓營業稅優惠政策的執行細則，規定明年個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。至此，積極的財政政策和寬松的貨幣政策全部發力，直接的結果是2009年3月全國70個大中城市房價同比上漲11.7%，房地產再次扮演著“中國經濟夜壺”的角色。2010年4月17日，國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱“新國十條”。其中有一條影響深遠：證監會要求房地產公司 IPO 和再融資都需要征求國土資源部意見，開發行為需要住建部進一步檢查認定，實質上叫停了房地產企業的股權融資，房企IPO也基本停止。（聯想今年7月22日“雙減意見”徹底掐斷校外培訓的融資，掐斷行業與資本的鏈接是對一個行業調控釜底抽薪的舉措）2010年至今，僅有靠吸收合并上市的招商蛇口和B股轉A股的新城控股兩家房企在A股上市。2005年，廣州發家的某地產在香港上市，兩年后便開始尋求“回A”，2007年到2013年的6年間，四次沖擊A股都未能成功。萬達商管2014年曾赴港股上市。從2015年開始就已經啟動了A股上市程序，2016年主動退市欲回歸A股。2020年3月，證監會最新披露IPO基本信息情況表顯示，萬達商管狀態為“中止審查”（這也導致老王要斷臂求生）。2020年恒大集團進行重組，欲謀求A股上市，并獲得了1300億戰略投資。但恒大A股上市至今仍未獲批，這也是目前恒大債務危機的深層次原因。當然，當時大家更關注的是17天后，首都北京出臺的“國十條實施細則”，從2010年5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發現提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產證。“限購”這個詞匯第一次走進人們的視線， 擁有購房資格的人群說叫有“房票”，這讓人不得不想起來上個世紀的糧票、肉票、油票、布票盛行的票據時代。十一年后的2021年7月29日的武漢，武漢市房管局發布公告，對加強購房資格管理工作進行征求意見。意見稿中，購房需要先申請購房資格，符合條件才能領到一張“房票”，一張一張只能登記一個樓盤，“房票”登記后即鎖定，不能再去其他樓盤登記。以限購為起點，限貸、限售、限價、限售，從房地產交易的全流程對于房地產進行了限制交易。以限購為核心的行政調控政策開始走上歷史舞臺，成為繼土地政策、稅收政策、金融政策之外，影響房地產市場的第四大政策，也是調控效果最立竿見影的政策類型。圍繞著調控政策，由于中央和地方有著不同的出發點和目標，中央與地方進行著層出不窮的博弈，中央三令五申、層層加碼，某些地方放水調控，變相放松，調控政策在博弈中發揮“薛定諤降房價”。而普通的公眾也為了逃避調控政策，也產生了“假離婚”、企業買房等突破調控的手段，生動形象地演繹了“上有政策下有對策”的精髓。
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隨著房地產政策的日益復雜化疊加存量房交易量（插一句衡量一個城市的房地產發展水平的一個重要維度是一手房和二手房交易的占比，通常來講如果一個城市二手房占比超過一手房，那么這座城市的房地產發展水平處于成熟的水平，北上廣蘇寧皆是如此）的逐步增加，買房的知識門檻在提高，這為房地產中介行業迎來了巨大的風口。2011年，面對整個行業的不規范，信息的不透明，以及從業人員的魚龍混雜的情況，剛剛離世（2021年5月20日）的左暉正式上線了籌劃已久的“鏈家在線”，開始試圖將房源信息線上化，繼而強調真房源，這為房地產中介行業的規范高質量發展提供了一個探索路徑。7年后，鏈家宣布成立新平臺貝殼找房，將鏈家網升級為貝殼找房。2020年4月23日舉辦的2020貝殼新居住大會上，貝殼找房發布了一系列數字：進駐全國110個城市，入駐合作新經紀品牌超過250個，連接經紀門店超過4萬家，服務超過37萬經紀人。19億套房屋真實信息，覆蓋全國330城市53萬個小區；其中在售房源約270萬套，每天新增1.3萬套掛牌房源。2021年3月16日，貝殼（NYSE:BEKE）發布的2020年全年業績顯示，貝殼2020年營業收入為人民幣705億元，同比增長53.2%；凈利潤達人民幣27.78億元，首次實現美國通用會計準則（USGAAP）下全年盈利；經調整后凈利潤達人民幣57.20億元，同比大增245.4%。房地產中介行業作為房地產行業的衍生賽道能夠產生如此巨大的成功，這在側面也反映了近十年來中國房地產的高速發展和財富效應。如果說08年啟動的棚改是前菜的話，那么14年開啟這波棚改才是真正的主食。2014年7月21日，國務院廳印發《關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》，部署有效解決棚戶區改造中的困難和問題，扎實推進改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，住建部副部長齊驥透露，2014年計劃改造棚戶區470萬戶以上。其中著重強調了加強金融支持力度：（三）加大金融支持力度。進一步發揮開發性金融作用。國家開發銀行成立住宅金融事業部，重點支持棚戶區改造及城市基礎設施等相關工程建設。鼓勵商業銀行等金融機構按照風險可控、商業可持續的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區改造項目。納入國家計劃的棚戶區改造項目，國家開發銀行的貸款與項目資本金可在年度內同比例到位。對經過清理整頓符合條件的省級政府及地級以上城市政府融資平臺公司，其實施的棚戶區改造項目，銀行業金融機構可比照公共租賃住房融資的有關規定給予信貸支持。與棚戶區改造項目直接相關的城市基礎設施項目，由國家開發銀行按國務院有關要求給予信貸支持。各地要建立健全信貸償還保障機制，確保還款保障得到有效落實。推進債券創新，支持承擔棚戶區改造項目的企業發行債券，優化棚戶區改造債券品種方案設計，研究推出棚戶區改造項目收益債券；與開發性金融政策相銜接，擴大“債貸組合”用于棚戶區改造范圍；適當放寬企業債券發行條件，支持國有大中型企業發債用于棚戶區改造。通過投資補助、貸款貼息等多種方式，吸引社會資金，參與投資和運營棚戶區改造項目，在市場準入和扶持政策方面對各類投資主體同等對待。支持金融機構創新金融產品和服務，研究建立完善多層次、多元化的棚戶區改造融資體系。從這里可以發現，這一次國開行扮演著關鍵性的角色，為了推進棚改，央行為國開行新開發了一種金融工具-PSL（Pledged Supplementary Lending，抵押補充貸款，即央行以抵押方式向銀行提供貸款，合格抵押品可能包括高信用評級的債券類資產及優質信貸資產等），自2014年PSL（2014年三年期利率為4.5%，同期個人三年期貸款利率6.4%，2015年三年期利率為3.1%，同期個人三年期貸款利率4.75%）創設以來，央行累計投放資金超過3萬億元，成為國開行低成本資金來源的重要補充。拿著央媽給的廉價資金，財大氣粗的國開行開始在全國各地撒錢模式。以廣西省為例，僅2014年上半年，國開行發放棚改專項貸款達到129億元，而廣西2014年上半年的財政支出1536億元，一個國開行的省級分行的棚改貸款金額占同期財政支出接近8.3%，國開行的棚改支持力度之大可見一斑。而如此大的資金投入必然帶來巨大的利益分配，其中蘊含著巨大的漏洞空間，于是：2014年這一輪棚改通過貨幣化安置為主、實物安置為輔的模式，一方面將貨幣化安置巨量貨幣給予拆遷戶，極大地提升了這個群體的購買力，為房地產市場發展提供巨大市場空間，另一方面實物安置將數以億計的城市邊緣群體改造成擁有固定資產的中產階級，隨著城鎮化和工業化的推進，這些群體所擁有的房產還具備更大的升值空間。根據大沖村的拆賠標準（2009年），村民可以選擇物業補償、現金補償、物業加現金等三種補償模式。物業補償按建筑面積實現1:1補償，貨幣補償是每平方米1.1萬元。據報道：普通村民豪哥選擇了物業補償。華潤城的回遷房面積最小為40平方米/套，保守估計豪哥至少手握4000平住宅，身價過億。隨著城市更新的推進，昔日的大沖村搖身一變成為深圳標志性的綜合體，房價也一路飆漲。2014年底，華潤城一期開盤，均價為4.7萬/平米。深圳鏈家網數據顯示，目前華潤城一期、二期和三期的價格都已超過12萬/平方米。即使是在調控最嚴的近三年，華潤城價格仍然堅挺，89平三房從800萬跳漲至1200萬。拆遷成為“China”拆哪兒新的解釋，從此以后，和“官二代”、“富二代”、“學二代”并列，“拆二代”的名頭風聲水起，成為巨大的食利階層。這些群體逐步成為消費的主力軍，進而提升了消費能力。這一輪的全國性棚戶區改造，在某種程度上是第一次將三、四、五線城市納入房地產市場的全局中來，在此之前，很多城市由于人口、產業增長的緩慢，住房需求穩定，房價長期處于低位運行，大家并沒有強烈的購房和投資需求。而這一輪的棚改的巨量資金注入本來就規模較小的房地產市場，房價也跟著“水”漲船高。隨著三、四、五線城市的房價上漲，一些專注于三、四、五線城市、走農村包圍城市路線的房企嘗到了這股房地產發展的紅利，恒大和碧桂園分別從第七名、第六名超越一眾老大哥來到第一名、第三名。而他們的成功也引發了眾多之前高高在上只在一、二線強三線城市的老牌房企紛紛下沉三、四、五線，一時間這些城市的土地市場火爆異常，每年都有十幾家新進房企進駐。當棚改正在轟轟烈烈推進的時候，2015年的中央經濟會議如期召開，會議提出，2016年經濟社會發展特別是結構性改革任務十分繁重，戰略上要堅持穩中求進、把握好節奏和力度，戰術上要抓住關鍵點，主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。其中去庫存成為房地產行業有史以來最利好的政策，國家在叫你買房子，當然這可能是房地產行業最后一次利好政策。于是經濟基礎好、產業能力高、人口資金流入的一、二線城市率先上漲，2016年的樓市高潮中，誕生了“房價四小龍”：廈門、合肥、南京、蘇州。這四大二線城市的房價翻倍，領漲全國，風頭一時無兩。可以說當時的“房價四小龍”改變了一線城市獨領風騷的樓市格局，宣告二線網紅城市登上舞臺。一、二線上漲以后，進而帶動三、四、五線城市的繼續上漲，全國人民迎來房價普遍上漲的行情，嚴格意義上講，也是從2016年這波行情，房價才成為熱議的全民話題，而經歷多輪調控，房價還是逐步上漲進而形成了一種新的信仰-房價永遠上漲。也是這一年，2016年美國財經雜志《福布斯》公布了全球富豪榜單，王健林以287億美元超越李嘉誠，成為全球最富有華人，全球排名第18位。然而一年后，他將不得不斷臂求生將萬達城、萬達酒店分別賣給融創、富力。當房地產過多占據信貸資金擠壓實體經濟發展的時候，“政府這支有形之手”將會發揮著重要的作用，資本要脫虛入實，而三年后的科創板為資金找到方向，那就是投入科創板，為中國解決卡脖子技術提供助力，支持產業升級，提供更多優質就業崗位，讓中國發達國家產業粉碎機的角色 更加熠熠生輝。正如上一篇的文章的結尾所說的，隨著房地產進入金融紅利時代，如何拿到便宜的錢就是成為房企核心競爭力乃至生命線。從融資的角度來說，主要分為兩類，要么直接融資，進資本市場上市，要么間接融資，從銀行、私募、發債。由于中國目前間接融資為主的金融結構，銀行無疑是高負債、高杠桿、高中轉的地產行業最好融資對象。而房地產優質的抵押屬性、高速上漲的房價、地方政府預期看漲土地的抵押，也讓銀行偏愛房地產貸款，于是房地產行業貸款和個人住房貸款占比越來越高。房地產和銀行這兩個行業高度綁定，兩個行業在這里高度重疊，銀行在給房地產不斷輸血，銀行從房地產賺取穩定高昂的利潤，你好我好大家好。這是房地產的黃金時代，中央政府通過房地產穩住了經濟增長，帶動了房地產上下游幾十個產業的發展，穩住了就業，改善了人民的居住環境。地方政府通過賣地、房地產交易稅費獲取財政收入，支撐城市基礎設施、產業支持、人才引進、優質公共服務供給。有房階層及購房階層看著不斷上漲的房價、不斷增值的資產，心里更加穩定，消費預期得到提升，消費支出進而增加需求，需求帶動生產的發展。房地產從業人員拿著遠遠高出社會平均工資的薪酬，近水樓臺先得月的優勢買房，享受著行業紅利所帶來超額溢價的人力（一個剛畢業的學生可以拿到20多萬收入），恒大這個深耕三四線的房企，可以花1500萬年薪聘任澤平作為首席經濟學家，碧桂園一個江蘇區域總16年總收入就完成1個億的小目標（此前3個月，王首富剛提出“一個億小目標”的經典語錄）。這也是銀行的黃金時代，房企把土地抵押給銀行、銀行發放開發貸，政府把土地抵押給銀行、銀行發給政府專項債，居民把房子抵押給銀行、銀行發放住房貸款，房企無法通過正常渠道拿到貸款，銀行可以通過通道、私募等渠道牽線搭橋賺取傭金…..銀行賺的盆滿缽滿，相應地從業人員也是悶聲發大財地享受著時代和行業的紅利，那時候甚至有些銀行想著辦法給員工“發獎金”。似乎每個人都在獲利，每個人都在享受著房地產高速發展帶來的紅利，但是理性告訴我們：有人獲利，那就總有人成為代價。房企高杠桿占據了過多的信貸資源，使得寶貴的資金脫實入虛，影響實體經濟長遠發展。高負債使得房企成為現金流爆雷的重點行業，泰禾、福晟、藍光、彰泰紛紛陷入債務困境，更不要說2020年銷售額達到7223億元排名第二的恒大。高周轉使得房企開發進入模塊化階段，為了趕節點，全方位突進，給你五星期的家，小區環境和質量堪憂。那些乘著地方東風進入行業的年輕人，干著最辛苦的活，被綜合素質遠不如自己的領導指揮著，無奈地加班內卷直至逃亡。高度依賴土地財政的地方政府，由于土地出讓帶來的巨大收益預期，前期加杠桿過猛，已經陷入深重的債務危機，在財稅體制尚未革命性的變革到來之前，只能捏著鼻子繼續拿起“夜壺”賣地籌錢，畢竟蘇北某城市趕在大年三十之前賣地，給公務員發年終獎也不是一次兩次了。不斷高企的房價使得城市整體的生活生產成本急劇升高，年輕人購房艱難，掏空了六個錢包、透支了幾十年的消費能力，如果一個城市沒有不斷輸入的新鮮血液，這座城市也將無法能夠保持持續的創新力和活力。銀行作為房地產行業資金供給主力，在某種程度上將金融風險攔到自身手上，當地王沒辦法賣出預期的價格，當表外業務無法收回資金，當房貸出現斷供，這是重大的金融風險，而這是2017年召開的十九大所提出打好三攻堅戰之首。
