原創： 顧子明
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導言：PhI曹操讀書網
7月1日建黨百年慶典更像是一次改革的沖鋒號，我們多次預測下半年將是寶貴的改革窗口期。PhI曹操讀書網
改革疾風驟雨而來。PhI曹操讀書網
對于新時代的教育、醫療、住房三座大山，我們在短短幾個月時間內，掀起一輪又一輪的改革浪潮。房地產作為居民資產結構的重要組成部分，事關每個人切身利益，一直以來都是全民熱議的話題。PhI曹操讀書網
在當下推進的一連串迅疾的改革進程中，中國房地產終于迎來了它歷史性的拐點，那么未來房價會不會跌？未來能不能買房？未來怎么買房？成為縈繞在每個人心頭的問題。PhI曹操讀書網
鑒往知來，溫故知新。PhI曹操讀書網
中國房地產歷史回顧系列文章，以中國房地產發展歷史為經，以行業、財稅、現代化（城鎮化與工業化）、金融、調控為緯，盡量展示中國房地產發展的重點事件、企業、人物、故事、政策，嘗試探索其間的歷史邏輯和演進規律，用歷史關照現實，推演未來的演變方向和機遇挑戰，給予讀者一定參考意見。PhI曹操讀書網
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【87年深圳第一次土拍、94年分稅制改革、98年房改，行業基礎制度緯度】PhI曹操讀書網
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可以坐滿700多人的深圳會堂座無虛席，連過道上都站滿了人，幾十架照相機、攝像機和錄音機都做好了準備。現場還有一群重量級的觀眾，中央政治局委員、國家體改委主任李鐵映、國務院外資領導小組副組長周建南、中國人民銀行副行長劉鴻儒以及來自全國17個城市的市長到現場觀摩，緊鄰深圳的香港則派出了一個由21人組成的“參觀團”，這一規格前無古人后無來者。之所以如此重視，是因為這里將上演新中國的第一場土地拍賣。52歲駱錦星意氣風發，對于這塊土地可謂是志在必得，因為此前他作為深圳經濟特區房地產公司的總經理（簡稱“深房”）已經和香港商人合作開發了多個住宅小區，屬于錢包鼓鼓的“大老板”，彼時他還有另外一重身份-深圳房管局副局長。這次拍賣的是緊靠深圳水庫一塊風景秀麗的土地，總面積為8588平方米，土地性質是住宅用地，使用期限為50年。起拍價200萬元，每次加價幅度5萬元，第一次叫價“205萬元”時就有超過30家企業舉牌，場內氣氛十分熱烈。競拍到250萬元的時候，有競拍的企業不耐煩了，一口氣直接叫價280萬元，此后拍賣官時任深圳市規劃國土資源局局長劉佳勝將加價幅度上調至20萬元。駱錦星當時代表“深房”舉牌，他說，“我們知道200萬元的地價不算貴，所以一直等到別人叫價到390萬元，我才開始參加競拍。”價格一路飆升，當拍賣到490萬元時，現場競拍的公司就只寥寥幾家，此后幾家又苦苦支撐，拍賣價竟然一路飆到了520萬元，這個價格讓此前志在必得的駱錦星內心異常緊張，因為他此次土拍的上限是530萬，只有兩手加價空間，他于是緊張地報出了525萬元。“525萬第一次，525萬第二次，525萬第三次”。隨著劉佳勝一槌落下，主持人宣布：這塊土地的使用權歸深圳經濟特區房地產公司！8個月以后，“深房”在這塊地上蓋起了東曉花園，一共154 套住宅一小時內售完。“當時出售的房價是每平方米1600元，遠遠低于當時的市價。”駱錦星說。盡管如此低價，公司還是凈掙了將近400萬元。34年以后，東曉花園目前的均價在5萬元左右，漲了31倍，接近一年漲1倍。而拿了第一拍的“深房”在1993年完成了股份制改革，更名為深圳經濟特區房地產(集團)股份有限公司（簡稱“深深房”），成為當時深圳規模最大的房地產公司。現如今，大家對于“深深房”可能已經沒有太多印象，畢竟2020年公司營業收入只有16個億，僅有兩個項目在開發而且還都是尾盤。也只有2016年恒大提出與“深深房”重組，想借殼A股上市，“深深房”才再次走到大家的視線，結果4年后的2020年，恒大還是沒有最終借殼“深深房”回歸A股，這也導致許家印這位35歲黨齡的房企老總的融資道路受限，深陷債務的泥潭。第一塊土地從200萬底價拍到525萬的成交價，溢價達到2.6倍，時任深圳市長李灝對這個價格已經開心到飛起，凡爾賽地坦言“再高會有壓力”。另外17個在現場見證這場土拍的市長心里除了羨慕之外，還在心里深深埋下了種子，“土地是財富之母”。當然這次土拍更大的意義是土拍結束的5個月后，1988年4月12日，由第七屆全國人民代表大會第一次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》第二條寫道：“憲法第十條第四款：任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。”修改為：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”土地作為房地產的邏輯起點，土地的使用權出讓得到了法律承認，這在某種程度上可以視作房地產行業的“出生證”。雖然深圳拿了中國土拍的一血，但是中國房地產歷史上第一波火熱的行情卻誕生在隔海對望的海南島。第一次土拍4個月后，中央決定撤銷廣東省海南行政區，設立海南省和經濟特區，那時的海南還沒有成為東北第四省，經濟特區的光環吸引著全國各地無數追逐財富的年輕人來到海南，在《請到天涯海角來》的歌聲中，“十萬青年下海南”成為一時盛況。1992年1月28日，一位老人乘坐專列從北京出發，在武昌火車站稍作停留，然后直下南方視察深圳、珠海兩個經濟特區，發表一系列重要的講話，這些講話將改革的春風再次吹滿神州大地，也給海南房地產火熱的行情加了一把燃料，一時間全國各地數千億資金蜂擁撲向海南省。這個總人口當時不過160萬的海島，一夜之間竟然出現了2萬多家房地產公司。平均每80個人一家房地產公司，這些公司當然不都是為了蓋房子。市面上流傳著“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”，大家都在玩一個“擊鼓傳花”的古老游戲，他們手里傳的是地皮。1989年，甘肅天水青年潘石屹趁著夜色乘船來到海南省，一年后他將和31歲的西安人馮侖、29歲的吉林人王功權、出生軍人世家的四川人劉軍，24歲的大連人王啟富，26歲的湖南人易小迪成立了海南農業高科技聯合開發總公司（簡稱“農高投”），通過運作海口“九都別墅”項目，“農高投”賺得了“第一桶金”。此后，“農高投”用這筆錢去操作“蓮怡廬”等項目，不斷在海口、三亞炒房炒地，成為這波房地產火熱行情的千萬參與者之一。僅1992年，海南全省房地產投資達87億（1989年僅為3.2億），占全省固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝。同年，受房地產行業的超高速發展，海口市經濟增長率達到了驚人的83%，另一個熱點城市三亞也達到了73.6%，海南全省財政收入的40%來源于房地產業。巨量的投資也帶動房價的快速上漲，據《中國房地產市場年鑒（1996）》統計,1988年，海南商品房平均價格為1350元/平方米,1991年為1400元/㎡,1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達到7500元/㎡的頂峰，要知道當年全國職工工資僅為職工平均工資3236元，不吃不喝只能買半平方米房子，如果這都不算泡沫，那還有什么能稱得上泡沫呢？在這場空前豪賭中，政府、銀行、開發商結成了緊密的鐵三角。其中銀行不僅充當了游戲的鼓手和輸血機，自己也忍不住客串了一把玩家的角色，親身下場炒地皮。任何的泡沫本質是在于人性的沖動和貪婪的欲望，夾雜著對資金增殖的渴望，在狂熱的氛圍下，像一只脫韁的野獸，橫沖直撞。但是當終場哨聲響起，恐懼裹挾著資金出逃所引發的踩踏，最終只留下一地雞毛。1993年6月23日，時任國務院副總理發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。次日，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，這是中國房地產歷史上的第一個調控政策，16條整頓措施招招致命，海南房地產熱浪應聲而落。“擊鼓傳花”的游戲散場后，海南留下了遍布全省的“爛尾樓”，總面積達1631萬平方米。其中“爛尾樓”工程的兩個“重災區”海口和三亞，分別有179宗和120宗“爛尾樓”工程。據統計，海口市爛尾樓的總建筑面積達1200多萬平方米，沉淀資金149億元。當時只有700多萬人口的海南，房地產積壓量竟占全國的十分之一。華夏證券、南方證券等一批老牌券商因為對海南地產的大筆直接投資而損失慘重。省內眾多信托投資公司由于大量投資房地產而出現了嚴重的資金困難。1995年8月成立的海南發展銀行出現近三年的擠兌風波，直到1998年6月21日被央行宣布關閉，這也是建國后頭家因支付危機關閉的省級商業銀行。20多年后，另一家海南公司的海航集團的債務危機將再次吸引全國乃至全球的目光。當然也有成功逃頂的幸運兒，泡沫破裂的前一年，為了核實一個項目的審批情況，潘石屹以五斤橘子和一條香煙的代價獲準查閱海口規劃局規劃審批賬冊，他意外發現“海口市在建人均住房面積已達50多平方米,而同期北京人均住房面積才7平方米”，“海南的房地產要出事了”。于是包括馮侖、易小迪、王功權在內的6位合伙人馬上決定分家，撤回北京發展，成立了北京萬通實業股份有限公司，后來這個公司成功開發了北京一半的CBD。也是在北京，他遇到了另外一位影響后半生事業發展的重要人物-任志強（時任北京華遠集團董事長），當時他還不習慣放大炮，當時還沒有被判處有期徒刑十八年。吹響93年海南房地產泡沫終場哨聲的朱镕基，即將在1994年迎來另一場苦戰。改革開放初期，為了調動地方的積極性，我國曾效仿農村家庭聯產承包責任，奉行地方財政大包干的政策，“交足中央的，剩下都是自己的”。這一政策的好處在于可以充分調動沿海省份的積極性，使得沿海地區的經濟迅速發展，比如改革初期的廣東省，就在這一政策的指導下財大氣粗，廣東省的官員即使在中央也是地位尊貴。但是也造成了中央稅收汲取能力大幅下降，收支不平衡狀況愈發嚴重。財政收入占GDP比重從1979年的28.4%降到1993年的12.6%，中央財政在全國財政的比重從46.8%降到31.6%，為了緩解財政赤字，財政部只得“打白條”，向每個省借款從1000萬到1億不等。1992 年接替王丙乾出任財政部長的劉仲藜（后接任李鐵映為國務院體改辦主任）感慨：“李先念同志兼任財政部部長時，有上衣和長褲穿；王丙乾部長在任時還有襯衫，到我這兒只剩下背心褲衩了！”話音剛落，一位參會人員跟劉仲藜開玩笑說：“您可能連背心都沒了，只剩下褲衩了。”財政大包干還埋下兩重更深層次的隱患，一是財政收入大部留在地方，上繳中央的過少，使得中央財政拮據，無法有效的發揮集中力量辦大事的體制優勢；二是這種政策讓地區之間的貧富差距和發展差距急速擴大，沿海省份富得流油，而中西部省份則依然貧窮，在中央缺乏財力進行轉移性支付的前提下，地區間的差異無疑是擴大了，這十分不利于整個國家的穩定和團結。歷史不會簡單地重復，但總會押著相似的韻腳，這與當下的反壟斷在某程度上也是避免“財政大包干”帶來的區域分化、貧富差距拉大、中央無法收稅進而難以轉移支付的底層邏輯類似。1993年11月，中共十四屆三中全會通過《中共中央關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，明確要求進行財稅體制改革，即實行分稅制改革，在分稅制改革方案中，中央將稅源穩定、稅基廣、易征收的稅種大部分上劃，消費稅、關稅劃為中央固定收入，企業所得稅按納稅人隸屬關系分別劃歸中央和地方；增值稅在中央與地方之間按75∶25的比例分成。小平和陳云兩位元老贊成適當集權，增加中央財政的財力。時任主席也說，要適當地集權，因為中央財政太困難。為此，時任主席先后多次分片主持召開各省市自治區的書記、省長座談會，宣講政策，聽取意見，消除誤會。中央層面統一意見以后，性格強硬、作風頑強、敢打敢拼的朱镕基帶領包括劉仲藜在內的60多人的大隊人馬，在兩個多月的時間里南征北戰，先后走了十幾個省，與地方官員面對面地掰著指頭算賬。陳云（上海人，長期擔任黨內主管經濟最高領導人）與朱镕基當然，要“重新切蛋糕”并非易事。朱镕基不惜在兩個多月里奔波全國，到各省市一一說服，首站去的就是在財政大包干制度下得益最大的廣東省，并自謂“不入虎穴，焉得虎子”。朱镕基一行在珠島賓館住了十幾天，就落實改革方案算細賬。時任政治局委員、廣東省委書記謝非，談起分稅制改革情緒激動，“中央給廣東特殊政策的承諾是十年，包稅制要干到本世紀末。取消包干制，還要不要在20年內趕超亞洲四小龍？”。對此，朱镕基解釋分稅制改革方案，講中央的財政困難，盡快建立新的財政體制和稅收體系，為了讓廣東省讓步，他同意將土地出讓收入歸地方政府，這就為日后的“土地財政”埋下伏筆。站在2021年的當下回望歷史，廣東為什么會同意分稅制？其實有理由去大膽推測，毗鄰香港的廣東可能已經看到了中國未來的房地產制度將全面學習香港，而作為房地產發展的原材料土地，政府作為掌控這一資源的唯一供給者，土地價格未來將呈現上漲態勢，未來的出讓收入將成為地方政府財政收入的頂梁柱。同意分稅制改革既滿足了中央的要求，站穩政治立場，也將土地出讓收入納入地方政府，補充地方財政收入，一石二鳥。歷史也證明了這一點：2020年全國賣地收入8.4142萬億元，同比增長15.9%。占全國財政收入的46%，占地方財政收入的84.03%。分稅制改革，重構了中央與地方的財稅關系，提升了中央的稅收汲取能力，增強了中央的權威，中央推進改革更加底氣，轟轟烈烈的90年代改革加速推進。當然，這也為土地財政的登堂入室埋下了伏筆，也開啟了中國“神武景氣”。在既有的土地制度下，只有政府才能向城鎮居民提供居住用地，因此，房地產商只能從政府手中購買土地后，再進行開發銷售。不斷高漲的城市土地和房產價格，為地方政府提供了龐大的稅收，用于大規模的城市基礎設施建設的投資，建立起龐大的市場經濟機構。換句話說，過去二十年高速發展的中國模式，依賴的就是通過房地產，將城鎮居民手中的龐大的儲蓄轉化為消費和投資，創造了“中國模式”。而這種土地財政模式的成功，取決于勞動力和土地紅利（寫到這點，必須感謝改開前的29年社會主義建設探索，也感謝種花家的特殊紅利）。一方面，中國歷史上大的一波嬰兒潮誕生在60年代，他們在80、90年代的改革開放中，提供了史上規模最大的勞動力和消費市場。另一方面，原本的公有制之下，大量廉價的土地供應與拆遷成本，使得中國的工業用地和基建成本極為低廉。按理說工業用地的產出價值遠遠大于商住用地，但是工業土地的價格遠遠低于商住用地，這其實相當于以商住用地價格去彌補工業用地價格。由于在化解三角債、分稅制改革、實現中國經濟軟著陸方面的出色表現，1998年全國兩會上古稀之年的朱镕基當選為國務院總理。當高音喇叭中傳出“朱镕基被批準為國務院總理”的聲音，一浪高過一浪的掌聲，三度打斷大會執行主席胡錦濤試圖推進程序的努力。為了推進程序，朱镕基只好站起來，雙手合十，微微地躬身前傾，向全場致謝。當選第二天上午的十點，人民大會堂東大廳，面對600多名中外記者，他說出了那句載入史冊的改革宣言：“不管前面是地雷陣還是萬丈深淵，我都將一往無前，義無反顧，鞠躬盡瘁，死而后已”。這份悲壯與決絕源于1998年的中國面對的局面實在嚴峻，亞洲金融危機來勢洶洶，國企上空密布著下崗的陰云，社會底層沖突不斷，出口不增反降、內部嚴重不足，中國改革進入關鍵攻堅期。憑借著“笨蛋、根本是經濟問題”擊敗了打贏海灣戰爭老布什的克林頓告訴我們經濟發展是一切問題的根本和起源。面對中國當時的困境，與我們當下的供給側改革不同，當時選擇了需求側改革，其改革主線就是通過啟動圍繞著投資、消費、出口打造拉動中國經濟發展的“三駕馬車”。一年前的1997年，當時還是副總理的朱镕基在深圳考察時，期間聽取了王石關于分稅制和房地產行業情況的報告，朱镕基聘請王石擔任房地產顧問，會上他傳達了房改的決心。“我兩年內一定要把住宅產業促成支柱產業。”（話不說出去,事就辦不成，所以要大膽說話）當年是萬科進入房地產行業第十個年頭，這家日后房地產行業老大哥，當年營業收入僅為12.5億元，2020年的營業收入達到4191億元，增長超過335倍。同年，由于在煙臺市長任上推進住房制度改革試點得力，時任的青島市委書記俞正聲調任中央建設部，以黨組書記、副部長的身份主要負責房改方面工作，統籌房改系統制度頂層設計。1998年2月底，朱镕基召開房改小組第三次會議，當場表明自己的強硬態度，說下半年必須停止福利分房工作。5天后，他在自己主持召開的國務院全體會議上重申“住房改革的關鍵性”；同月，曾經的房改小組由體改委調入建設部，由俞正聲擔任組長，全面開展房改政策研究和指導工作。房改政策爭議最大的當屬住房福利如何轉換成貨幣化分配問題：取消福利房分配，就沒有了分房政策，工資本就低微的老百姓又要如何買得起商品房？國家要不要給他們增加補貼？補貼的金額控制在多少合適？補貼的錢該從哪里出？如果想要鼓勵老百姓買房，降低商品房和福利房的價格是最有效的途徑，可如此一來，公有資產勢必流失，不利于房改工作的開展。相反，則可能叫老百姓依然買不起房子，房改工作同樣無法推進。房改工作由此陷入短暫停滯狀態，眾人爭論不休，拿不出一套合適的解決方案。最后是俞正聲（領導是要敢拍板的）拍板決定，就按照4倍房價收入比去計算，盡最大可能給予購房者較為優惠的補貼，爭取調動一部分民眾的購房積極性，起到示范帶頭效應。標準出臺以后，一下子解決了大半的問題：公務員的補貼由國家出資；事業單位的補貼由單位負責；學校的補貼由學校出錢。雖然福利分房制度取消，但那些原有的分房受益者可以通過制度性補助，享受著時代的紅利，也成為住房制度改革的支持者。4月，中央緊急出臺個人住房貸款實行文件，宣布銀行全面執行房貸工作，從金融的角度給住房市場化提供動力；5月，中國人民銀行出臺個人房貸管理文件，鼓勵民眾貸款買房，這是在政策上繼續吹風。1998年7月3日，中央正式發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，這就是大名鼎鼎的國發[1998]23號文件，決定自當年起停止住房實物分配，以“取消福利分房，實現居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革啟動。此舉標志著在中國沿襲了近50年的福利分房制度正式畫上句號，房地產行業自此真正進入市場化階段。21天后，42歲的郭樹清從國家體改委辦公室黨組成員兼機關黨委副書記任上來到西南貴州省（這一改革開放以后“北京話”講得最好的省份之一）擔任副省長，由其開啟了98房改的“貴州模式”。貴州模式的思路是將存量住房資產按當時的重置價格評估后，按職工的工齡和職級計算出應得的一次性補貼兌現給職工。時任貴州省建設廳廳長的江厥中介紹，“貴州模式”將現有公房社會化，將存量住房貨幣化，以存量住房作為補貼，解決下崗職工無錢房改的問題。在他認為，原來只有財政拿錢才能啟動房改，郭樹清的思路突破了這種限制，這對于經濟不發達的貴州很重要。改革兩年后，成效巨大，貴州房改也成為全國房改實踐的一面旗幟，被其他省份學習、推廣。經濟欠發達地區的貴州都能推進得力，其他省市能不快馬跟上么？PhI曹操讀書網
從1987年深圳第一次土拍，到1994年的分稅制改革，再到1998年房改開啟房地產市場化，這十年是中國房地產制度誕生和奠基時期。土地制度方面：土地出讓權可以公開出讓，為房地產的誕生提供最基礎前提。分稅制改革：土地出讓收入歸地方所有，刺激了地方控制土地出讓謀求更多收益的，伴隨著城鎮化和工業化的推進，缺錢的地方政府將逐步依賴房地產發展，把城市的房價“炒”高，才能吸引更多的開發商，開發商多了地才能賣出好價錢，這就是土地財政的根本邏輯。98年的房改：住房貨幣化取代福利分房，從需求端開啟了房地產市場化，個人住房貸款則從金融的角度給房地產市場化加上了翅膀，將更多的人綁上房地產這駕馬車。翻開2020年房地產10強名單，其中九家是創立或者涉足地產時間是在1987-1998年間（融創是個bug）：碧桂園（1992年創立）、恒大（1997年創立）、萬科（1988年涉足地產）、中海（1998年重心轉移至內地）、保利地產（1992年創立）、綠地（1992年創立）、綠城（1995年創立）、華潤（1994涉足地產）、世茂（1989年涉足地產）和很多行業一樣，改革開放的歷史進程是房地產行業發展的底色和土壤，當歷史進程不斷演進，房地產行業也將演繹出更加波瀾壯闊、跌宕起伏的故事。 
