從風險飛漲的地產債，看中國房地產的未來！
A
在祖國的廣袤大地，很多地方已經開始感受到絲絲涼意了，可當前的房地產業形勢，卻早已進入了秋風蕭瑟。
“這個秋天我們的日子不好過，國家今年嚴厲打壓地產，嚴控資金流入，目前可以說房地產業已經進入寒冬了，各大房地產商都在加速回籠資金。”地產業從業者小鄢表示。
2021年的樓市調控來得比過去任何一次都要狠一些，根據中原統計數據，顯示截止到7月底，地方政府調控次數高達370次，中央調控文件高達47次。
如同一位研究員所說：從地產股票就能看出這個行業的前景。龍頭的房地產股票都幾乎腰斬，更別說其他中小地產商。
某科股價一路下跌（周K）
房地產龍頭某科從今年3月的32元高點一路下跌，幾乎沒有停頓，一直跌到最低19元附近。幾乎腰斬。目前這一趨勢仍未有改變的跡象。
某大地產股票更是大幅下挫，從年初16元附近暴跌至4元附近。在股吧群里，不少投資者欲哭無淚。
“現在股票已經嚴重被套了，只能求國家最后救一把吧，畢竟影響太大了。”投資者小李嘆氣。
某大股價走勢（日K）
除了低迷的股價，更嚴重的事情其實在債市。
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金融圈俗話稱作“春江水暖債先知”，不同于股市中小散戶占多數的市場結構，債市清一色的機構投資者，對于市場的反映更加敏銳和理性。
據統計，截至8月12日，今年已有超過34只涉房債券違約，牽涉債券發行規模達553.2億元，涉及發行主體包括泰禾、天房、華夏幸福、協信、藍光、正源等多家房企。
“地產債已經開始陸續有爆出問題，包括知名的房企，這可能意味著后面的風險將會更大。”債券投資人魏強表示。
某大企業債圖（日K）
國內龍頭企業債價格一度出現腰斬，從100附近快速下跌至最低36，可以說，這是以前從來沒有過的。
除了某大，許多地產商亦是危機重重。境內債到期及回售規模較大的房企主要有富力地產、華夏幸福、融創中國等，上述房企2021年到期及回售境內債規模均在150億元以上。
企業財報數據顯示，今年上半年末，富力地產總債務1,433億元，較去年末減少164億元，但債務里短期債券占比較高，其中一年內到期債務的占比仍高達36%（2020年末占比為40%）。非限制性現金128億元，較年初減半，非限制性現金對短債的覆蓋則從年初的40%下降至25%。
這意味著錢依然不夠用，如果沒有足夠的現金流，部分企業債務的雷爆發只是個時間問題。
上有中央政策三條紅線的政策限制，下游經濟下行，居民流動資金普遍不足。房地產商如何完成自救業內普遍不報太樂觀的預期。
8月27日，標普發布報告強調，“廣州富力地產股份有限公司資本結構中的短債比重仍然較大，可能只會逐步改善“。悲觀情緒溢于言表。
“更加艱難的可能還在后面，現在房地產企業融資的成本已經開始逐步提升了。當前的局面有進一步惡化的可能。“小王表示。
從數據上看，情況確實不容樂觀。
除了頂級房地產企業仍能夠保持較低的房地產融資利率外，許多企業和城投集團進行融資的利率都超過10%，這是一個非常不樂觀的信號。
“按照目前的政策和市場環境，這些錢只能夠拖延一定的時間，后面能不能解決問題恐怕很難說。”小王表示。
許多房企信用評級已經被下調。據領先指數數據顯示，2021年上半年新增列入評級觀察名單房企5家，有華夏幸福、某大、藍光、協信與云南城投4家房企，最新主體評級分別為C、AAA、AA、C、AA－。最新消息顯示，藍光評級已降為B。
融資成本的高企一方面意味著房地產企業信用遭到嚴重損失，難以向市場低成本的借到錢了，另一方面也意味著后面需要更高的回報才能夠償還這些高利率的融資，利潤空間的擠壓不可避免。這對于企業來說無異于雪上加霜。
很明顯，房地產企業高利潤的時代早已成為過去時。
C
過去20年不僅是中國經濟高速增長的20年，亦是房地產行業突飛猛進的20年。
這些年房地產養活了大量群體，主要的獲利者是地方政府、銀行、房地產開發商和房地產投機者。
地方政府通過賣地獲得了土地出讓金，土地價值越大，出讓金越多；銀行通過發放高利率貸款賺的盆滿缽滿；房地產開發商在住宅開發和房價上升上面牟利，拿地成本越低，獲利越大；投機者亦是在房產買賣的差價方面，通過銀行加杠桿獲得暴利。這幾個群體都是房地產行業上升趨勢的獲利者。
但這一模式是顯然是不可持續的，房地產價格經過全民爆炒后，其泡沫已經處于岌岌可危的境地，嚴重影響到了經濟活力、金融安全，甚至還因民眾的憤怒而撼動更高一層次的生態。
那么如何調控房地產，還不能造成巨大問題，如何拿捏這個尺度，就變成一個藝術活。如果讓你來處理，房地產商、地方政府、銀行、負債居民，你來先處理哪個呢？
利益的分配從來都是“柿子撿軟的捏”。
先說一個笑話，有一個病人快死了，在醫院做手術，手術快成功時，護士突然抓起一把手術刀捅進醫生的胸口。她含淚道：對不起，我是間諜，我不能容許你救活他。醫生倒下前只說了一句話：TMD，那你捅他啊！
房地產調控、去泡沫化等七傷拳一出，容易大殺四方，居民容易無差別受害，容易造成不穩定；地方政府更是動不得，動自己的奶酪，抽自己的血，談何容易；而中央的供地紅線，更是觸碰不了。
沒辦法，政策當然優先選擇地產商。
地產商充當“背鍋俠”也不是一次兩次了，從房地產的大牛市以來，房地產商就屢屢充當了這個角色。
房價大漲，矛頭容易對準房地產商，指責他們太暴利，推高了房價。房價一跌，人們更是容易去打砸地產商，指責他們銷售欺詐。
但是大家忘了，房地產里面，成本最大的可是地價啊。
另外，更重要的問題是，地價上漲后，其差價又被誰拿去了呢？
政府賣地收入是為了國計民生，最終變成了我們的基礎設施、科研經費、醫保社保等等，我們尚能理解。甚至地產商賺錢，拉動了就業，拉動了上下游經濟，我們也能理解。
可寄生在地價上漲的利益集團，可曾拿出過一分錢，回饋給他們如此巨額財富的社會么？
這個問題，不能再深問。
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讓我們回到地產商話題。
當地產商還能夠獲得暴利時，被拿出來指責也就算了，畢竟賺了大錢，總該承擔點輿論責任。而當改革碰上硬骨頭時，房地產商又一次被拿出來，這回就只能打碎了牙齒往肚子里咽了。
一年前，管理層開始針對房地產企業融資經營采取財務管理。也就是所謂的“三道紅線”，它指的是剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。
什么意思呢，簡單來說，就是你房地產企業必須控制債務，不能靠借銀行錢來牟利了，最后爛攤子甩給銀行，那是不可以的，給你們一點時間，多留點現金，自己趕緊還債。
根據踩線條數，監管部門將房企分成四檔管理，每降低一檔，有息負債規模增速上限增加5%。
這意味著一旦碰到紅線，后面情況將會非常嚴重，在三線均綠的情況下，房地產企業有息負債年增幅也不得超過15%！
三線均紅的情況下，房地產企業不得增加負債。
這意味著房地產行業近20年來靠借貸牟利的經營模式發生了巨變。一時間房地產企業叫苦不迭。這次是來真的了，但現在再改，顯然已經晚了。
龍頭企業某科早就嗅出來了味道不對，在2018年就開始降價去庫存，500多萬的房子打6折甩賣。
“活下去”是某科當時的口號。某科可是龍頭啊，可見看到了多么冷峻的未來。
現在形勢更加嚴峻，沒有來得及及時去庫存的大企業以及反應不及的中小地產商處境十分不妙。
9月3日，深深上交所將某大地產境內公司的債券折算率降為0，深交所在回購質押品當中刪除了某大地產境內的債券。什么意思呢，就是你這個債券問題很大，不能夠用來當抵押品再換錢了。
在政策的嚴控下，未來幾年內，地產行業繼續暴雷、洗牌，恐怕也是十分正常的。
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很多剛需的朋友可能比較關心，既然國家這么限制地產商，會不會導致房地產價格大跌呢？
這里有必要說明一下房地產價格的影響因素。
影響房價的因素很多，土地出讓金政策、銀行貸款政策、利率、房地產商、土地供給、保障房建設、房產稅、地段和交通、限購等多種因素均會對于房地產價格構成較大影響。
其中供求因素是主軸，房地產供給（即土地供給）和需求能否平衡決定了房地產價格的趨勢變動。如果供大于求，房地產價格肯定會下跌，如果供小于求，想買的人太多，房子太少，那么房價想不漲也難。
因此可以明確的是，房地產行業遭遇困境，和人們能不能買到物美價廉的住房幾乎毫無關系。房地產商看似和房子本身息息相關，實際只是房價決定因素中非常小的一環。
當然，你要真能搶到地產商危機時打折甩賣的少數住房，占了便宜，算你厲害。
目前來看，政府為了控制房價上漲，已經采取了包括嚴控土地成本、提升首付比例、提升貸款利率、出臺限購政策乃至高壓管理中介等手段。改革總是從易到難的，解決完地產商，接下來可能就是加速推進保障性住房了。
為什么說在改革難度梯度中，保障性住房的排序比地產商還靠后？
因為保障性住房體系是要地方政府虧錢建設的，而地產商大部分都不是國資嘛。
對此，住建部部長王蒙徽在上個月月底的國務院新聞辦發布會上，給大家作了回答：
至于大家有沒有住上保障性住房，有沒有期望租到價格地段合適的保障性租賃住房，大家自己有所體會。這個話題不是本文的主題，留個懸念，以后再給大家詳細展開。
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總之，因為想要徹底擺脫經濟脫實向虛的問題，實現中國經濟高質量騰飛，房地產是一道繞不過去的坎。
雖然，房地產行業改革距離房地產稅、土地供給等硬骨頭還有相當距離，但我們不得不承認的是，國家當下的改革力度確實是空前的、切實的，房地產行業確實已經到了一個變盤的關鍵節點。
從國家經濟的戰略趨勢看，房地產行業的黃金期已經過去，未來將不免淪落為普通的非暴利行業，雖然仍有利可圖，但利潤降低至平均水平應當是必然的趨勢——
畢竟，保障住房是地方政府虧錢建的，能給的利潤不多。地產商們不提前習慣這種風格，以后怎么接案子呢？
無論如何，對地產業的限制這切實的成果也給了我們一個良好的展望，只要有足夠耐心，終究能見到改革的車輪進一步推向前方的一天。
因此，無論對于房地產從業人員還是投資者，必須要有清醒的頭腦和發展的眼光看待國家的改革力度。不要以為房子問題牽連甚廣，就真的以為國家不會動手。
正如今天講到的這些陷入危機中的房地產商們。它們雖匯聚著上個時代各類精英，拿到了上個時代的天量紅利，可當時代要拋棄它們時，總是不會跟打上親切招呼的。
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