恒大是否能過關， 并不以個人意志為轉移！
來源：虛聲（公眾號ID：lxlong20）
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這段時間，恒大的負面消息挺多；哪些是真，哪些是假，并不容易區分。
作為中國房地產企業的龍頭之一，恒大的風吹草動其實都是輿論焦點。
但接連這么多消息爆出來，肯定是恒大遇到了大麻煩。個人希望恒大能挺過難關，畢竟這么大的企業，牽扯到很多家庭。但恒大是否能過關， 并不以個人意志為轉移。
01
從市面上流傳的消息看，恒大的問題主要有兩個。
恒大問題一，高負債。
實際上所有房企都高負債，大凡上規模的房地產企業都是如此。
如果把房企負債加起來，絕對是一個天文數字。
房地產是資金密集型行業，房企都是踩著政策加杠桿。由于房企體量都很龐大，負債多，資產也多。拿恒大來說，1.95億債務堪稱天量；但根據報表，資產價格也能覆蓋債務，并沒有資不抵債。當然這些只是看得見的部分，有沒有暗雷就只有天知地知某些人知了。
恒大問題二，現金流緊張。
雖然恒大并沒有資不抵債，但由于債務規模龐大，大量債務到期；而龐大的資產短時間難以變現，現金流自然就成了大問題，然后導致一系列負面事件爆發。
恒大遇到麻煩，某種意義上是房地產遇到麻煩。
世界上有兩種房地產：
一種是房地產
另一種是中國的房地產
02
談到房地產，老鐵們會聯想到老三樣：
原始的居住價值
商品的投資價值
還有就是金融價值
農村宅基地上蓋3層小樓，再加上一個大院子，也就幾十萬，算下來建筑成本也就一千多塊。這就是房子最原始的居住屬性。
商品屬性，則是加上了土地價格。不同城市在不同的歷史時期的土地價格不同，商品屬性的強弱也就不同。
金融屬性就不用說了，大家都懂。
這是屬于房地產的老三樣。
但中國房地產，除了老三樣之外還有新三樣：
新一樣，肩負貨幣蓄水池功能。
新二樣，承載土地財政根基。
新三樣，有史以來最大的資本市場。
因為這三樣新功能，導致過去二十多年，房價一直打滾往上翻，其速度遠勝GDP增速，更遠勝老百姓的收入增幅。
隨著房價的飛速上漲，牽扯到的產業越來越多，觸角伸向社會的每一個層面。
因此有專家提倡把房地產歸為實體，如此以來實體指數就好看；還有專家提倡把房地產歸為制造業，不表也類似。但這些都不重要。重要的是，誰買單？
如果從歷史大周期的視角觀察世界，就能發現所有大體量的商品和金融產品，最終都是由普通老百姓買單。
由于房價越來越高，導致如下幾個問題。
03
第一個問題，老百姓為房價買單越來越難。
過去幾年，某些大聰明提倡六個錢包買房。現在六個錢包都懸。
關鍵是買房掏空六個錢包之后，彩禮、育娃啥的，就捉襟見肘；其他消費也是一樣。
所以現在年輕人流行躺平。這不是焦慮，而是現實。
這個問題，并不難理解。
第二個問題，房價高企，推高社會運行成本。
最顯著的結果就是，線下生意越來越難搞，基本就是給房東打工。
如此一來，生活成本就會增高，消費欲望就會降低。
這個問題也不難理解。
相對難理解的是下面這個：
第三個問題，影響社會流動性。
工業文明周期，流動性是命脈之一。
高房價推高社會成本之后，必然會影響社會流動性。即便大家都有房子，仍然逃不開高房價的魔咒。因為只要你離開自己的房子，就要面對高房價推高的社會成本。
當社會流動性降低時，社會活力就會隨之下降。打個比方，炒主板，流動性充裕，隨時可以進出；炒流動性很差的新三板，想變現出來就很難。
當流動性降低時，房地產行業高杠桿與高周轉的玩法就行不通了，債務就變得很致命。
更嚴重的后果反映在人口結構層面，就是生育率低迷、老齡化加劇，人口結構面臨失衡的威脅。
按照中國人口的發展趨勢，房地產和教育行業一樣，到了必須正本清源的拐點。政府給出的“三道紅線”，不過是其中的一個策略而已。
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