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文 | 互聯網江湖PC4曹操讀書網

歲末的房產行業，頗有些冰火兩重天的意味。PC4曹操讀書網

蛋殼暴雷之后，長租公寓“風聲鶴唳”，自如連忙召開發布后曬出現金流以“自證清白”。在房產交易的賽道上，8月份赴美上市的貝殼卻“一路高歌”，僅僅4個月市值已經接近760億美元，直到美東時間12月28日，貝殼美股盤后收跌4.5%，市場才稍稍恢復理性。PC4曹操讀書網

跳過行業的短期波動，把目光放長遠，不難發現房產交易市場將進入供給側變革的新階段，對于脫胎于鏈家的貝殼而言，IPO之后也將迎來新的挑戰。PC4曹操讀書網

ACN模式背后的“供給決定論”，得經紀人者終得“天下”？

2018年貝殼找房開始獨立運營，通過打造聚合平臺的方式吸引行業玩家入駐，鏈家作為貝殼找房的自營品牌，與貝殼找房形成線上、線下雙渠道網絡布局。PC4曹操讀書網

面對58、安居客、我愛我家、天貓好房等諸多玩家的競爭，貝殼另辟蹊徑，希望通過打造獨立第三方平臺來進一步整合二手房產市場供給。左暉也表示，要把貝殼做成一個“球場”，希望大家來這里踢球的越來越多。PC4曹操讀書網

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但是，貝殼的表態并沒有徹底打消行業玩家的疑慮，外界普遍質疑貝殼“做選手又做裁判”，在平臺的運營中，難免會對鏈家、德祐給予傾斜。據天眼查App信息顯示，德祐、貝殼與鏈家本來就是“同宗同源”，外界的擔憂不無道理。但即便如此，我們仍然有理由相信貝殼確實是想做一個聚合平臺。PC4曹操讀書網

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左暉曾經說，“深度改造一個行業，一般都要深度改造供應鏈”。要想深度改造二手房交易平臺的供應鏈，通過聚合平臺模式對產業鏈的價值鏈條重塑必不可少。PC4曹操讀書網

實際上，左暉明白，要想重塑這個行業，就需要一種全新的模式，來打破供給端的收益分配。于是，Agent Cooperate Network模式（經紀人合作網絡）應運而生。對于貝殼而言，ACN（經濟合作網絡）模式，是其改造房產交易市場供應鏈的底牌。PC4曹操讀書網

在互聯網江湖（VIPIT1）看來，汽車、房產等大宗商品的二級市場交易中，其實存在一個“供給決定論”。比如二手車市場，由于二手車定價流程復雜，車源質量越好，平臺只要掌握市場上的多數優質資源，就能在市場中占據優勢。PC4曹操讀書網

房產交易也是如此。二手房產交易行業最缺的是什么？是大量的優質供給，用行業“黑話”來說叫“筍盤”。PC4曹操讀書網

所謂“筍盤”是指價格明顯低于市場預期價格的房產，在房產二級市場，大量的“筍盤”供給并非牢牢掌握在平臺手中，而是由房產經紀人掌握。而ACN合作網絡核心在于把整個服務鏈條細化，把完整的交易鏈條分割開之后，根據經紀人的貢獻度，分配最終收益。PC4曹操讀書網

也就是說，對于房產經紀人而言，ACN合作網絡使得開單的效率變高了，獲取收益也更加容易了。PC4曹操讀書網

換言之，貝殼實際上以ACN模式聚集了行業內的經紀人，進而掌握行業（優質供給）資源，這也是為什么左暉執意要把貝殼打造成為一個開放的聚合平臺，在這個平臺中。經紀人獲得了收益，其他品牌獲得了真金白銀收益，而貝殼收獲了經紀人。PC4曹操讀書網

短期來看，這是行業供給端的一次有效整合，但長期來看，優質供給也將源源不斷流向貝殼找房，第三方品牌多年的積累，也恐將為貝殼人做了嫁衣。PC4曹操讀書網

根據公開資料，通過這樣對供給端的整合，目前貝殼已經手握超過4萬家門店、37萬經紀人，在全國330城市的53萬個小區中擁有2.19億套存量二手房源。從市場覆蓋的角度來看，貝殼GTV(Gross Transaction Value總交易額)已經占到市場的20%。PC4曹操讀書網

“貝殼這么做其實還是為了自己的品牌。”某品牌房產經紀人小吳對互聯網江湖表示：“先把第三方品牌都吸引過來，但市場大頭其實還是自營，貝殼只希望二三線城市的小中介們來加入，房源多了以后，買房的人就會只認貝殼這個品牌了。”PC4曹操讀書網

貝殼“漲價”誰來買單？平臺經濟仍需警惕“托拉斯”陷阱

平臺經濟之所以能夠成功，關鍵在于在“避實就虛”的成本控制下取得足夠的規模效益。比如，淘寶的誕生使得商家省去了線下高昂的房租成本，并進一步形成規模效益。再比如，AI自動駕駛應用之后，網約車平臺也將會革新整個出租行業的成本結構。PC4曹操讀書網

房產交易則很難完全脫離線下，也很難改變二手房產交易中的成本結構，原因在于，即便有了線上平臺，但線上只是信息渠道，復雜的線下成交流程以及交易談判，還是需要依賴于線下。PC4曹操讀書網

重資產交易更強調供給的質量，決策周期長，在使用上也更加注重實際的場景。而且，在實際的交易場景中，線下門店交易遠遠比線上更容易建立起雙方的相互信任。PC4曹操讀書網

汽車、房產等高價值商品在二級市場中，最缺乏的就是交易的信任基礎。因此，重資產交易平臺必須以線下實體整合供給。這也是貝殼品牌主打線上，鏈家作為線下網絡的重要原因。PC4曹操讀書網

對于平臺而言，雙網絡體系意味著雙重成本結構，要覆蓋新增的成本，要么尋找新的市場增量（交易規模化），要么提高抽成。但依賴于線下重資產的規模化很難，那么中介費上漲似乎成為了唯一選項。PC4曹操讀書網

據多家媒體報道，一些城市貝殼系所有門店宣布：2021年1月起將上調該地區中介收費標準，中介費由原先成交總價的2%上調至3%，其中，買房者承擔2%，賣房者承擔1%。也就是說，一套價格為150萬的房子，要多拿給平臺1.5萬元的中介費用。PC4曹操讀書網

對此有不少網友認為，看似1%的中介費用由賣房者承擔，但最終可能還是購房者買單。PC4曹操讀書網

“平臺興也好、敗也好，最終買單的不還是購房者？”最近想要購房的金先生對互聯網江湖表示：“二線城市購房金額一般都在百萬以上，這意味著，在同等房源質量的情況下，在貝殼購房可能要增加數萬元的購房成本，我認識的不少購房者對價格也比以前更加敏感，這樣的溢價空間恐怕難以被接受。”PC4曹操讀書網

實際上，調高中介費這件事，對于上市之后的貝殼而言也可能是“不得已而為之”，盈利壓力下不得不提通過高中介費的方式，來增加利潤。PC4曹操讀書網

根據此前IPO募股書數據顯示，雖然2019年全年貝殼營收460億元，但整體卻虧損達到人民幣21億元。對于虧損的原因，貝殼在招股書中解釋，“主要由于分給關聯代理商和其他銷售渠道的傭金增多，以及內部經紀人和專業銷售薪酬增多。”PC4曹操讀書網

也就是說，貝殼實際上是以自身的高額虧損為代價，不斷“籠絡”房產經紀人，本質上是在用補貼的方式，把市場規模做大。這與網約車、外賣等平臺早期虧損補貼換市場規模是一個邏輯。PC4曹操讀書網

但補貼換市場的問題在于，不同于網約車、本地生活等低價高頻的賽道，高價低頻的房產賽道，這樣做幾乎毫無意義。PC4曹操讀書網

美團、滴滴做大市場規模是了留住用戶，高頻消費、高復購下形成流量變現的正循環。而房產交易復購率極低，交易周期長，幾乎很難產生復購，盲目的規模化反而容易陷入平臺經濟的“托拉斯”陷阱。PC4曹操讀書網

互聯網江湖（VIPIT1）認為，在商業模式效率不夠理想的情況下，平臺企業的快速擴張很容易陷入一個“托拉斯”陷阱：平臺的規模經濟≠壟斷經濟，但是存量市場中，為滿足資本的增長訴求，平臺經濟總是有壟斷市場的趨勢。PC4曹操讀書網

貝殼以ACN模式做整合，本質上是通過對二級交易市場中收益的再分配，獲得更多供給資源，本質上并沒有改變交易中的成本結構。但另一方面，卻進一步增加了經紀人傭金成本支出，在資本市場的增長訴求下，擴大市場規模與轉嫁成本給購房者就成為僅有的解決方案。PC4曹操讀書網

也就是說，對于具有明顯市場優勢地位的平臺企業，在經過IPO階段之后，資本的增長訴求很可能會演變為過度規模化帶來的壟斷經營風險。PC4曹操讀書網

此前據經濟日報報道，12月14日，市場監管總局公布阿里、閱文、豐巢三起未依法申報實施經營者集中案件，引起廣泛關注。PC4曹操讀書網

市場監管總局反壟斷局主要負責人在答記者問時表示，互聯網行業不是反壟斷法外之地，所有企業都應當嚴格遵守反壟斷法律法規，維護市場公平競爭。PC4曹操讀書網

阿里、閱文和豐巢被罰，是監管部門釋放的明確信號，在互聯網反壟斷勢在必行的當下，如何避免相關風險，可能是房產經濟平臺亟需警惕的。PC4曹操讀書網

此次貝殼漲價就是一個信號，這意味著房產經紀交易平臺在掌握足夠多供給之后，就可能對市場形成一定的價格支配，這一點可能是房產交易平臺需要警惕的，畢竟稍有不慎，便有可能陷入平臺規模化擴張的“托拉斯陷阱”。PC4曹操讀書網

結語

二手房產經紀平臺，出發點是解決二手房產交易的供需匹配問題，關鍵的是在這個過程中，有沒有真正的改變二手房產交易的成本結構。PC4曹操讀書網

理論上，如果一個平臺能夠改變行業成本結構，并能夠“有節制的擴張”，那么帶來的規模效益是能夠提升整個行業運轉效率的。PC4曹操讀書網

因此，對于貝殼而言，如何真正解決交易雙方的信任問題，探索出一種真正能夠改變行業成本的商業模式，可能比實現短期內的盈利更為關鍵。PC4曹操讀書網

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核心關鍵字： 房產