兩會新政策促進房地產市場穩健發展——戴德梁行發布《2021年兩會政府工作報告房地產解讀》
北京，2021年3月8日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行，今日發布《2021年兩會政府工作報告房地產解讀》。戴德梁行首席政策分析專家魏東指出，本次兩會的政策將在一定程度上促進中國寫字樓、零售物業和物流地產的發展，并在住房、租房建設方面保證地價、房價和市場預期的穩定。?
TMT行業將繼續成為寫字樓租賃市場的中堅力量
政府在科研創新領域的政策傾斜將會有效帶動寫字樓市場的發展。自加入世貿組織以來，中國不斷加大在科技研發方面的投入。國家統計局的數據顯示，2019年，中國研究與試驗經費支出達到22143.6億元，是2009年的3.8倍，是2002年的17倍。2020年，雖然新冠疫情肆虐，但中國在世界知識產權組織的專利申請數量達到68,720件，專利申請數量連續兩年位居世界首位。?
在一線城市，TMT行業過去五年在寫字樓租賃市場扮演了重要角色，戴德梁行數據顯示，從2016年至2020年，北上廣深四個一線城市中TMT行業的租賃占比分別達到36%，20.3%，28.3%及23%。隨著政府在鼓勵科研創新領域政策的不斷落實，未來TMT行業將繼續成為寫字樓租賃市場的中堅力量。
來源：戴德梁行研究部
零售業將見證強勁反彈和新興發展機遇
結合擴大內需戰略同深化供給側結構性改革將促進零售地產的發展。十三五期間實施的供給側改革取得了初步的勝利，“三去一降一補”有效的去除了多余的產能和庫存，降低了企業杠桿。經過十三五期間五年的調整，居民需求和市場供給嚴重不匹配的情況得到了極大地改善。在2021年的發展目標中，“堅持擴大內需這個戰略基點，充分發掘國內市場潛力”是實現經濟雙循環的重要前提和保障。2020年，在疫情的影響下，社會消費品零售總額出現較大下滑，隨著疫情的逐步控制，社消同比增幅從2020年8月開始由負轉正，且在年底達到4.6%的同比增幅（圖四）。?
圖四：2020年社會消費品零售總額走勢
來源：國家統計局?
隨著疫情的控制，2021年的零售業將會見證較為強勁的反彈，與之相伴隨的是零售物業的發展機遇。疫情之下導致購物中心出現較高的空置讓業主得以借此時機對項目進行品牌和定位調整，疫情之后奢侈品、新能源汽車、國潮、潮流茶飲等仍將保持較為強勁擴張趨勢，這些將會給零售地產帶來新的發展機遇。?
l?跨境電商的發展將促進物流地產發展
聯合國貿易和發展會議的數據顯示，2017年中國跨境B2C銷售額達到790億美元，僅次于美國排在全球第二位，不過，這個數字僅占出口總額比例的3.5%，占B2C銷售比例的7.5%，低于全球10.7%的平均水平。2021年的政府工作報告將發展跨境電商列入工作內容，用“互聯網+外貿”實現優進優出，從而進一步擴大消費、推動開放型經濟發展升級、打造新的經濟增長點。跨境電商的發展無疑將會增加物流地產的需求，從而促進以進出口貿易為主的區域的物流地產市場發展。?
表一：全球跨境B2C電商銷售額排名（來源：UNCTAD )
來源：UNCTAD?
城鎮化進程利好區域零售物業市場
城鎮化將繼續成為中國經濟行穩致遠的重要動力。截止到2019年，我國城鎮化率已達到60.6%，過去十年中，中國平均每年有1786.5萬人從農村進入到城市。十四五期間，城鎮化進程雖然將會放緩，但按照城市發展規律，要達到城市化率70%的穩定比例，我們仍有10%的增長空間，這意味著每年仍將有超過1600萬的人口進入城市。在此前提下，城市的有機更新，跨省域的城市群、都市圈、城市帶的有序發展將會更加重要。對房地產市場而言，農村人口進駐到城市會增加住宅市場的需求，激發消費，從而利好區域零售物業市場。
城鎮化進程利好區域零售物業市場
房住不炒及增加保障性住房建設、發展長租房市場將成為大城市的重點發展方向
本次報告首次提出解決大城市新市民和青年人的住房問題，保障性住房和共有產權住房會成為大城市的重點發展方向。長久以來，一線城市高居不下的住宅價格嚴重影響了居民的消費和創業創新能力，高額的住宅價格讓新市民和青年人的生活品質也得不到保證，生活的幸福感低。與之相對比的，是近幾年嶄露頭角的二線城市由于住宅價格平抑，消費較低，因此對大學畢業生和青年人才更具吸引力，2020年，成都、武漢的一手房價格不到上海和深圳的30%，南京價格稍高，也僅約為上海深圳房價的50%。解決大城市新市民、青年人的住房問題迫在眉睫。2021年，預計政府會在需求相對集中的區域增加租賃房源的供給，租賃市場的發展將更聚焦于長租房的發展，政府也將對租賃性住房給與相關的財政金融支持政策。?
圖五：2015-2020年主要城市住宅價格走勢
來源：中國指數研究院?
戴德梁行首席政策分析專家魏東表示：“2021年是十四五的開局之年，也是為未來五年中國經濟及社會穩步發展打基礎的一年。科技自立自強、充分發掘國內市場消費潛力，發展跨境電商，堅持房住不炒，發展長租房市場，切實解決新市民、青年人的住房需求等政策將會在很大程度上影響中國的寫字樓、零售、物流及住宅市場的發展。”
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