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樓市祭出殺手锏,一場巨變即將來臨

作者 :茅草屋 2023-02-08 22:55:00 圍觀 : 評論

東方樓書,看透房地產和買房賣房眾生相!《樓市祭出殺手锏,一場巨變即將來臨》是一篇關于殺手锏,巨變,樓市的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識,讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略!不代表小樓認同其觀點,本著從不同側面看問題的態度,我們會引用很多大咖的觀點!

悄悄地,一場重要變革正在襲來!

很多人都沒留意,最近這一周,已經有5個省份官宣了。

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樓市,即將進入新階段。你準備好了嗎?

01

忽如一夜春風來。

現房銷售,突然開始遍地發芽。

年后第四天,山東火速開了場住房和城鄉建設工作會議,對新的一年樓市做了安排。

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在會上,省住建廳廳長提到:

逐步提高預售門檻,鼓勵有條件的地方先行先試,開展現房銷售試點

山東打響第一槍,相鄰的安徽河南火速跟進,十分默契地同日宣布:

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開展現房限售試點。

河南更是直接把“前省會”開封和“現省會”鄭州選為試點,甚至還提到了“擇機廢除公攤面積”,滿滿的誠意和決心。

就在今天,四川省政府印發“高質量發展36條”,其中也提出:

支持有條件的城市開展商品房現售試點,積極推動房地產業向型發展模式過渡。

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再加上河北雄安新區提出的“創造性實行現房銷售”,已有五省官宣加入。

甚至在今天發行的《經濟日報》上,也刊登了題目為《大力推動商品房現房銷售》的文章,非常犀利地指出:

“房地產行業降‘三高’的需要,使得商品房預售制改革箭在弦上。”

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“實行多年的商品房預售制度面臨較大改革空間,現房銷售或將成為大勢所趨。”

要知道,這份報紙的主管部門是國務院。消息分量幾何,大家可以自行掂量掂量……

這一切,似乎都源于年前那場全國住建會議上,住建部部長倪虹的一段話:

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有條件的可以進行現房銷售,繼續實行預售的,必須把資金監管責任落到位,防止資金抽逃,不能出現新的交樓風險。

我們有理由相信,接下來還會有更多城市響應號召,加入這場全國性的“大試驗”。

02

別看現在大家急吼吼地跟進,其實早在十幾年前,現房銷售就開始搞試點了。

2010年1月,廣西南寧成為取消商品房預售制度的試點,是全國第一個吃螃蟹的城市。

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看看這充滿年代感的新聞專題網頁

自那以后,不少城市都試水過現房銷售,卻一直沒什么水花。

這又是為什么呢?原因其實不難猜到。

你想啊,參與試點的只有少數城市,而在試點城市里,試點項目又是少數。

體量實在太小,難以撼動作為主流的期房。

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更何況過去這十年,房地產經歷了史無前例的大牛市,無數人靠著房子身價翻倍,實現階級躍遷。

所以我們看到,盡管那時候爛尾樓層出不窮,質量問題也時有發生,卻難以動搖民眾一窩蜂沖進來買房的熱情。

既然不影響樓市大局,又何必費力去推動這件事呢?

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廣東曾在《實施珠三角規劃綱要2017年重點工作任務》中明確,鼓勵推行現房銷售制度,逐步取消預售制,后來卻沒下文了。

長三角的南京、蘇州和杭州,也曾短暫實行過“土地溢價50%采取現房銷售”,政策后來卻被叫停。

時間來到2022年,一切卻全都變了。

一場轟轟烈烈的停D潮,裹挾著無數走投無路的爛尾樓業主,短短數月便席卷全國。

那對眼里有光又消失了的鄭州小夫妻,讓很多人都流淚了,也發自內心地痛恨爛尾樓。

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一份機構數據,揭開了觸目驚心的真相:去年上半年,有些城市的爛尾率高達10%。

平均有10套房就有一套“中招”!驚呆了的人們幡然醒悟,爛尾樓竟然就在我身邊。

這場迅速蔓延的危機,讓本就奄奄一息的樓市雪上加霜。

原本想買新房的人,有些猶豫不決了,另一些則奔向了現樓和二手房。

2021年6月,全國現房限售占比還不足10%。

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2022年底,這個數據已經攀升到近14%。

現房還是期房,終于成了不得不面對的問題。

03

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民眾苦期房久矣。

曾有媒體痛陳商品房預售“九宗罪”

一是質量風險;

二是計量風險;

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三是虛假宣傳風險;

四是規劃變更風險;

五是定金風險;

六是產權風險;

七是欺詐風險;

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八是合同無效風險;

九是延期交房風險。

我敢說,現在依舊有不少人覺得,預售制是“房價上漲的幫兇”“房產糾紛的罪魁禍首”。

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黑鍋都讓預售制背了,那它可太冤枉了。

內地賣期房是跟香港學的。

可這位“祖師爺”從上世紀50年代就開始炒樓花,卻沒怎么出現過爛尾樓,背后是一套完整的預售監管制度在保駕護航。

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在香港買期房,首付只有5%的首付直接交給開發商,其余的存入律師在銀行設立的信托賬戶。

開發商想拿到這筆錢,必須提供建筑師開具的樓盤建設進度證明,而且是分期付款。建成10%,只能拿到10%;全部建成交付后,才能拿到100%。

更重要的是,業主在交付后才開始還房貸。

即便樓盤爛尾,把首付款退回來就行了,并不會淪落到“一邊還貸款,一邊收不到房”的境地。

哎,此處再度心疼爛尾樓業主。

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我還了解到,同樣是期房銷售的日本,房貸也是在交房后才開始付的。

而且即便遇上開發商停工,也有銀行和保險來保證首付款安全。

近年來,相關部門也出臺了加強預售資金監管的政策。

但我們都知道,制度完善遠非一日之功。

如今看來,是打算走“現售制”這條路了。

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04

除了告別爛尾樓,現售制還有很多好處。

比如拎包入住,不必一邊交房租一邊還房貸;像是所見即所得,能提早發現質量問題。相信大家都盼著能早點實現。

既然這么優秀,為啥現在不趕緊推廣呢?

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因為這一切都是有“代價”的。

現房銷售,很可能會帶來另一個后果:房價上漲。

商品房預售政策,一定程度上減輕了開發商的現金流壓力。只要支付了拿地成本,很快就可以開賣。

期房變現房,無疑會推高資金成本和建設成本。開發商不是白干活的,成本最終還是會轉移到購房者的頭上。

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兜兜轉轉,受傷的還是咱消費者。

當然了,也不是完全沒有解決辦法。地方如果肯“高抬貴手”,把土地成本壓下來,房價自然也就可控了。

可是目前的錢袋子仍然高度依賴賣地收入,怕是沒那么容易割肉。

改革的號角已吹響,但改革從來不是一蹴而就的。

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此時開展試點,很可能是考慮到樓市仍在筑底,顛覆性的規則,影響不會特別大。

但考慮到當下開發商資金普遍吃緊,短時間內不會大范圍推廣。

對于普通購房者來說,看清長期趨勢固然重要,也得兼顧著眼下買房的事情。

今年想買房的朋友們,聽我一句勸,不要貪圖便宜就買財務亮黃燈的房企,爆雷房企更是碰都不要碰。

排名靠前的那幾家央國企,雖然產品賣得貴,但咱買的是一個安心啊。

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